稳租金抑房价 构建健全的住房租赁政策体系

日前国务院常务会议分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出了五项内容，其中提到：规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。这是房租问题次被郑重列在国务院会议公告中。

实际上，近住房租赁方面的措施可谓频出。前段时间，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，也要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。与此同时，7月初《上海市居住房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》齐齐出台，提出了多项规范住房租赁市场秩序的措施。

这些政策，标志着政府开始构建健全的住房租赁政策体系。实际上，这个领域一直是被遗忘的角落。住宅体系，可分为商品房分体系和保障房分体系。商品房中又分为销售市场和租赁市场。1998年房改以来，住房体系主要存在三个问题：一是商品住宅价格上涨过快；二是保障房建设滞后；三是住房租赁市场秩序混乱。

在成熟市场国家，住房租赁市场重要。只有租赁市场规范运行，人们才愿意通过租赁解决居住问题，从而缓解住房销售市场的需求压力，进而抑制房价过快上涨。比如，美国四成居民是租房住的，欧洲平均为五成，其中德国近六成。难道欧美国家房价更高么？非也。发达国家的房价收入比一般只有3倍左右，也即一个家庭3年左右的收入就能买套房，而我国整体上需要8年，一线城市需要15—20年。

分析我国与欧美租房存在差别的原因，除了国人购房置业观念根深蒂固外，一个重要因素是，发达国家住房租赁市场的规范性、合理性要远优于国内。我们国家的住房租赁市场，基本上是放任的、自发的、散乱的、初级的，房东和房客之间的契约关系不够完善。房客利益容易被侵犯，比如随便涨租、驱赶房客等。而且为了逃税，房东不愿对租赁合同依规备案，官方也就难以掌握市场信息，也就无从管理。

而在发达国家，对于租赁市场的比较到位。比如，德国曾长期对市场租金实行控制(70年代之后有所放松)。房屋租金必须以相似地段、相似房屋前三年内的租金为基准，除了有重大房屋改造以外，租金的年涨幅通常在三年内不得超过30%；法国法律规定不带家具的住房出租租期少为3年，带家具的出租期少为1年，房东不可随意解约，若不愿再出租，须在合同到期前6个月告知租户，并提供法律认可的理由；瑞典有租房联合会，拥有很多信息和资源，能判别租金水平的合理与否，60%的租房者加入此会，租金一般在税后家庭收入的25%以上。

去年以来，我国部分城市住房租金价格上涨过快，这其中既有调控影响的因素——部分消费者选择以租代买，导致需求旺盛；也有部分不良中介串通房东、哄抬房租的因素。这就增加了政府规范市场紧迫性。因此，住建部和发改委的文件，重在治理市场秩序，主要是为了在短期内抑制房租上涨。而作为地方法规，《上海市居住房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》，更加注重制度建设。

上海和北京的租赁法规，汲取了部分国外先进经验。比如上海规定：租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。比如北京规定：出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，要建立信息登记簿或者登记系统(为了防范群租)；在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。

在一个理性的、或者成熟的住房市场中，人们一般遵循梯度消费模式——先租房后买房，先买小房后买大房。而我国则有些“变形”，很多年轻人都想一步到位买房，甚至是买大房。这一不良消费观念的改变，需要政府稳步推进、培育和建设一个规范和健全的住房租赁体系。

【推荐阅读】

>>>仅售49万起 深圳热门暑期隆重推荐

>>>二手房放心房推荐 热门靓房40万起超低价入市

>>>潮来袭 100万内即可入住罗湖超笋二手房

>>>二手房放心房推荐 深笋二手房41.5万起甩卖

【相关阅读】 

借“限购令”拉抬租金 多种因素推高房租

在业内人士和租房者看来，有不少因素在推高房租：其一就是有中介公司炒作“限购令”借机拉高房租。一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求。

“房子不好卖就涨房租，已经成了中介的惯例。”一位不愿透露姓名的业内表示。老房客被高租金吓跑，新房客接踵而来，又为中介带来一笔。如此划算的买卖，怪事频现也就不足为奇。近期住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。中介劝房东提价现象普遍，有的甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。

“结构性短缺”也是房租上涨原因之一。业内人士表示，许多大城市租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡：中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

从通胀的角度看，至少有两大因素推高租金：一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

“一些人把租金上涨归因于‘限购’，是不正确的”，北京中原地产市场总监张大伟表示，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。

“认为限购政策对房租没有影响的说法是缺乏依据的，限购政策也会导致房屋租赁价格一定程度的上涨。”城市规划与管理系叶裕民教授持有不同观点。他认为，其一，房屋租赁和房屋销售互相具有非完全替代品属性，房屋销售市场和房屋租赁市场是两个联动的市场，其供求关系可以相互转化，一旦住房销售市场的需求受到严格限制，部分市场需求，是住房的刚性需求部分将必定转向房屋租赁市场，从而提高房屋租赁价格。

其二，限购政策同时限制了以再次出租为目的的性需求和投机性需求，而限制性需求势必减少房屋租赁市场的增量供给。综上两点，限购政策对租赁市场的影响是在增加需求的同时将少供给，如果保障性住房建设不能迅速跟进，双重因素将导致房屋租赁价格较大幅度上涨。

“过高的房价成为改善居民住房条件、严重影响城市健康发展的一大障碍。”叶裕民表示，通过经济发展和产业转型提高居民收入水平。房地产市场价格的高低是通过房价收入比来衡量的，当一个城市的住房价格脱离了城市居民有效购买能力时，就可以认为该城市房价过高。城市经济学认为，合理的房价收入与家庭年可支配收入比4-6，就是说当房屋价格为家庭年收入4-6倍时是比较合理的，居民买得起房子，并且买房子不会导致生活质量的严重下降。但是长期以来，中国的收入分配政策不利于提高低收入的收入水平，导致中国城市普遍存在收入差距拉大，收入结构呈现金字塔型，大部分居民收入远未达到能够购买住房的收入水平

【推荐阅读】

>>>仅售49万起 深圳热门暑期隆重推荐

>>>二手房放心房推荐 热门靓房40万起超低价入市

>>>潮来袭 100万内即可入住罗湖超笋二手房

>>>二手房放心房推荐 深笋二手房41.5万起甩卖