是谁在撬动了深圳楼市那个“敏感的支点”？

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吊诡出现了几个久违的“日光盘”

碧桂园·十里银滩折后7.5折开售、大运板块某楼盘直降4000七折上市、深圳万科启动“万团大战”……在调控政策未见松弛的背景下，深圳楼市价格似乎出现了某种松动的迹象。与之相呼应的是，一度观望中的楼市消费力开始跃跃欲试，近期市场上一些优惠幅度较大的楼盘赢得了市场的热情追捧，“隔夜排队、开盘抢购”等现象重新上演，甚至吊诡出现了几个久违的“日光盘”。

深圳楼市何往？

严厉的“三限”调控下，究竟是谁在抢房？刚需还是？是谁撬动了楼市那个“敏感的支点”？这是很多地产业内人士都觉得诡异到难以理解的问题。

而在接下来的半年时间里，“限价房”政策刺激下爆发出来的这股楼市购买力是否仍将继续主动释放？深圳人对楼市政策的理解、对未来楼市趋势的判断、楼市消费的信心指数、楼市消费的欲望与实力等等是否会发生改变？则更是即将在下半年推出的70多个楼盘想要揭示的秘密。

于此，本报汇总深圳几大地产代理机构的一线信息与专业研究，综合分析市场现象的同时，与新浪乐居开展联合调查，意图把脉深圳人的楼市购买力动向，从而揭示楼市未来趋势。

置业

近期频繁上演抢购“日光盘”

从4月份的“中海风暴”，到6月份的“限价房”，深圳楼市近期似乎出现了一波成交热潮。不少新开楼盘再现人山人海的状况。有网友笑称，为严厉的“限购令”已变质为“抢房令”，一房难求的现象依旧。

这其中，也许压抑许久的刚性需求的主动释放，是重要的动力。

限价房打开市民置业大门

上，坪山新区年内新盘——东城国际的开盘就很具有代表性。开盘当日，现场出现不少成群结队、要求选择相邻单位的购房者。记者了解到，这其中，许多是楼盘的比亚迪集团、中集集团、坪山等单位的购房者，他们在团购新房。

在这部分刚性需求客户看来，政府推动的限价政策已经打开了市民置业的大门。只要是价格合适，就很可能诱引他们入市。中原地产非营业董事总经理贺晓丽认为，自今年二月份以来，深圳楼市放盘量一直处于较低位且平缓的走势，而访客量却不断增加，截至上周(7.18-7.24)，供求比为0.35，处于历史低位，这说明市场上存在着大量的购房需求，只要价格达到或低于这部分需求者的心理预期，他们就会主动放弃观望、立即入市，这也是近期招商雍景湾、水榭春天、纯水岸九期等限价楼盘开盘火爆的主要原因。

而从成交结构来看，近期成交的楼盘还是以90平方米以下为主，这也是刚需入市的一个证明。世华地产市场研究部总监肖小平认为，“在二手房交易‘按评估价征税’的影响下，市场观望气氛浓厚，在现阶段做出购买决策的置业者，几乎都是因结婚、生子等产生的”特刚“需求，他们需求的物业以价格较低的中小型物业为主。”

据世华地产成交系统数据显示，7月份(数据截止至25日)单价在10000元/平方米以下和总价100万以下的物业成交比例均环比6月份同期增加了约12个百分点，而单价在20000元/平方米以上和总价在200万以上的物业成交比例环比分别减少了约10个百分点和6个百分点。成交面积方面，90平方米以下的物业成交比例环比6月份同期增加了约5个百分点。

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购买力短期集中爆发可能性小

从近期销售比较顺畅的几个楼盘如水榭春天、招商观园、招商雍景湾、大运城邦、东城国际等楼盘来看“低单价、低总价”的中小户型物业受到了刚需的热捧。然而，从近期面市的中粮·鸿云、泛海拉菲的开盘情况来看，购买热潮似乎有所减退。

“这说明限价房已经消化了很大一部分购买力，而调控政策的继续深化，又加剧了观望情绪，从而冻结了一部分购买力。”有地产研究人士认为，“未来购买力短期集中爆发的可能性不大，购买会有所减缓，成交量上升的幅度将会低于预期。”

改善型需求

看房热情高，出手意愿低

记者综合分析发现，近期楼市还呈现出一种特征：单一产权的中大户型产品比较畅销。

单一产权大房热卖

在宝安新区一楼盘现场，记者见到正在看房的周先生夫妇。“我们看中的是一套140多平米的大房，我们已经挑选、等待了好几年了，这次就一步到位吧。”周先生很清楚自己手中的“房票”有多尊贵。

事实上，在严格限购政策的影响下，像周先生一样想一步到位、选择品质大盘的客户正逐渐增多。日前，后海品质大盘——宝能太古城单位正式开放样板房，168套非毛坯纯板式单一产权房，吸引了众多追求高品质生活的改善性客户的关注。有消息说，该楼盘已经登记有诚意的意向客户超过180人次，显然又是一个供不应求的楼盘。

反映在成交上，近期市场上的少数纯板式住宅、单一产权中大户型都受欢迎。例如华侨城某楼盘，总推盘量才200来套，获得市场热捧。而日前开放营销推出160平米样板房的万泽云顶香蜜湖也是访客络绎不绝。有消息说，该盘预计8月份开盘销售首批3栋，主推160、180平米两种户型，共约160套单位，均为毛坯发售，开发商提供装修供客户选择。

不足以改变大趋势

戴德梁行华南华西区董事总经理程家龙认为，具有不可替代的稀缺资源和区位的楼盘赢得改善型和性需求的青睐，这是必然的趋势。“即便在2008年金融危机时，包括华侨城天麓七区和波托菲诺纯水岸五期在内的物业也同样实现了快售。”程家龙认为，改善性需求在目前的市场环境下并不能成为主体，不足以影响市场整体走向。

事实上，近期悄悄开盘的泛海拉菲花园二期就是一个典型的案例。该盘主推中大户型，意图吸引改善性需求，但前期蓄客、实际吸筹量远远不够，开盘当天到访量就远低于可售套数总量。

“有消息说仅仅销售了三成多。这是一个警示，一方面说明开发商定价要更理性，一方面也说明深圳楼市购买力有所减退。”一位房企销售经理这样跟记者说。

保值

限价品质大盘依然透着“热劲”

不可否认，“限购、限贷、限价”三限政策给了刚性需求入市的良机。然而，近期的市场现实表明，性需求的购买力依然是深圳楼市一股不可或缺的力量，在不少深圳楼盘仍然可看到他们的身影，而在郊区乃至周边城市低价房，性购买力更可以占据八成以上的成交。

倾向发生变化

仲量联行市场部副董事黄建玲认为，市场上想进入楼市的资金总量一直庞大，但在限购政策下，这部分资金又不容易入市。“这就促使现在的楼市出现了一些变化，要么珍惜每一次购房机会，尽量买上高品质资源型楼盘，要么到周边未限购城市横扫低价盘。”

在深圳，华侨城波托菲诺纯水岸9期就是一个典型案例。“虽然每套总价都在千万元级以上，但挡不住客户对项目的追逐。”深圳市鼎泰咨询有限公司董事长沙滨认为，华侨城这个项目的客户群已非传统意义上的、二次改善置业等情况，这种购买力的相对值虽较小，但是值仍然数量可观，购买原因也较为复杂，自住、改善、保值、防抗通胀等各种情形都有。

非限购城市受热捧

而在周边城市，合正·东部湾、碧桂园·十里银滩就更是典型楼盘。碧桂园·十里银滩预计明日开盘，自进入推广期以来，每天来自深莞穗惠港等珠三角乃至东北的看房客户都超过万人，实为近期楼市的一大标志性楼盘。

合正·东部湾已经开盘，当天推出的450套房全部售完。从项目开盘现场到访客户看，超8成是以滨海度假兼为首要购房目的。有地产研究人士表示，“、价格实惠、资源优厚，这些都是吸引大量客前往置业的重要原因。”

然而，一位世联地产研究人士也表示，就目前的楼市形势而言，性购买力的可持续性值得怀疑。“在深圳继续限价的情况下，客还敢抄底吗？一旦珠三角二线城市限购，客还能出去吗？”这位地产研究人士认为，靠性购买力催动楼市的时代已经一去不复返了。

机构观点

不同品质楼盘购买力差距悬殊

沙滨深圳市鼎泰咨询有限公司董事长

在“三限”等不断收紧的政策环境下，近市场上仍然出现的一些“日光盘”及一些大卖楼盘，显示出了市场仍然存在强大的购买力，其原因大致有三个：一是品质楼盘、稀缺资源盘受热捧；二是无限购政策影响、度假楼盘热销；三是限价楼盘、比价效应促使成交。

然而，前一段时间旺盛的楼市购买力能否持续？这必须重新考量。我们认为，一方面看大的政策及经济环境，另一方面看深圳房地产市场的具体情况。

从政策及经济层面看，已经有“下半年房地产调控不会放松”的基调，因此从调控周期来讲，购买力不太可能一直表现强劲。

深圳的房地产市场有其自身的特点，一是供应量不平衡、需求也不平衡，大家都知道原关内和关外的供应量相差较大，宝安、龙岗的供应量所占比例较高，福田罗湖等地供应量较小；二是区域发展不平衡，原关内所占社会资源较多，因此原关内楼盘和关外楼盘有着一定的差异性。对同一区域供应量较大的楼盘来讲，同质化、多样化选择、客户购买属性、置业、购买价格等都是目标客户难以取舍的因素，在这其中，很难说有持久的购买力；相反，在供应量较小的区域，占尽资源的楼盘，其购买力也是很强的。

拿一个置业为首付款和贷款利率还精打细算的楼盘和一掷千金的豪宅楼盘来讲，所表现出来的购买力是不可能一样的。靠性购买力催动楼市的时代已经一去不复返了。

刚性需求长期主导深圳楼市

程家龙 DTZ戴德梁行华南区董事总经理

在限价政策的影响下，近期部分住宅项目的低价推售的确刺激了部分需求的释放，全市商品住宅新房月成交量从5月前不足20万平方米升至6月的26.74万平方米，而7月的前25天成交量也达到24.26万平方米。然而，将这样的成交规模放在2008年底以来的月成交量比较中仍处于较低水平，就数据本身来看只能说是低位波动，而不能因此认定需求出现大规模的释放。

结合近期热点成交的项目来看，价格调整对于置业者的刺激是明显的，但我们也看到不同于市场上行时期几乎楼盘都充斥着者的身影。目前市场从供应到成交，中小户型单位均占据主体，以西荟城、水榭春天等项目为代表，吸引到的则主要是置业和改善型需求，即刚性需求。

由于“限贷”和“限购”抬高了入市门槛，预计后续市场中型置业的活跃度将持续处于低水平。与此同时，刚性需求依然将主导深圳楼市的走向：一方面由政府强制执行的限价政策对刚性需求的持续刺激作用将有利于突破目前市场观望氛围渐浓的僵局；另一方面，限价房对整个市场的价格变化形成参照和影响或将触动部分开发企业迫于资金压力选择推动销售，部分刚性需求在具备对当前价格的承受能力的前提下也有望伺机释放。

后续购买力维持不容乐观

贺晓丽深圳中原非营业董事总经理

自去年9月份新政出台以来，市场进入较长的观望期，开发商延后推盘，购买者放弃置业计划，市场陷入多方博弈。4月底中海率先推出限价房试探市场，结果带来了新政以来购房热潮，接着市场上楼盘的推出由点到面逐渐铺开，越来越多的楼盘销售，并且优惠的幅度加大，于是出现了一些“抢购、日光”的现象，压抑许久的有效需求主动释放。

首先，从水榭春天近期录入的数据来看，66-88平米的户型居多，从近期的新房、二手房的统计数据来看，90平米以下的户型成交占对大多数。由此可见，市场的购买力还是集中于90平米以下户型，尤其是置业的刚性需求者，大部分还是选择小户型，而在限购政策下，合拼户型的销售难度很大。

其次，长期以来市场上存在着较大的供需缺口，政府出台各种政策调控市场、投入保障房建设等等，并未从根本上解决供需矛盾，在新一轮的经济发展背景下，这一矛盾有扩大化的趋势。而深圳“限购”，也迫使大部分需求主动转向的周边地区。

由于开发商资金持续受到压力，下半年势必积极吐盘、求量，供应将大幅增加。然而，从近期面市的中粮·鸿云、泛海拉菲的开盘情况来看，购买热潮似乎有所减退，中海、招商等开盘的火爆情景未有出现，从目前的形势看来，调控没有松动的可能，相反有不断深化的趋势，房价大幅下跌的预期不断增强，“711”之后二手房交易成本也加大，部分需求者会暂时观望；另外，4月底以来的集中推盘，快速消化了一部分购买力，而“限贷”及连续的加息，又抑制了一部分需求。未来购买力短期集中爆发的可能性不大，购买会有所减缓，成交量上升的幅度将会低于预期。

二手楼近期前往地铺咨询和看房的客户锐减

多数置业者看淡后市

肖小平世华地产市场研究部总监

二手楼近期前往地铺咨询和看房的客户锐减，观望气氛浓厚。成交量方面，世华地产成交系统数据显示，截止到本月25日，7月份二手房成交量环比6月份同期下降超40%。在二手房交易“按评估价征税”的影响下，市场观望气氛浓厚，在现阶段做出购买决策的置业者，几乎都是因结婚、生子等产生的“特刚”需求，他们需求的物业以价格较低的中小型物业为主。

一直生活在盐田的刘先生近也完成了购房计划，刘先生买的是2008年入市的一个楼盘，一套60平米的小两房，刘先生说，这套物业是从一手业主手上买的，因楼盘较新，税费相比之前增加的不多，而且业主愿意让价两万，这样算的话，他没有增加多少成本，买到这样一套物业刘先生还是比较满意的。

然而，像刘先生这样的“特刚一族”毕竟只在少数，大多数置业者仍然观望气氛浓厚。据世华地产市场研究调查，目前大多数置业者看淡后市，他们认为房价走低的可能性较大，期望于业主有更大的让步，而业主方面，大多对后市抱有信心，在总价的基础上2-3万还能接受，超过5万则较难有业主接受了。在买卖双方相互博弈的情形下，成交量自然大幅下降。

根据政策出台后所需要的消化周期预测，买卖双方相互博弈的态势将至少持续两个月，因此8月份的成交量将依旧低迷，成交价格涨幅将进一步放缓，部分综合品质较差的物业，成交价格则可能出现下降。

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7月淡季深圳新盘供应井喷 房价或在跌宕中下探

7月份本是楼市的传统淡季，但深圳楼市却是难得一见的供需两旺。据记者初步统计，截至7月26日，深圳全市住宅总推售面积35.41万平方米，供应套数为7091套。与去年同期的不足1万平方米相比，可谓井喷式的增长。

楼市成交方面，截止到7月26日，深圳一手住宅共成交3062套，与去年同期的1681套相比，暴增约2倍。

新盘积极入市 成交稳中有升

7月已近尾声，无论是开发商还是置业者，应该都有了一份比较满意的答卷。据美联物业统计显示，7月份，一手住宅市场成交量预计将继续回升。

四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。

据记者了解，截至7月26日，深圳共有7个楼盘领取预售许可证，分别是首创八意府、东晟时代花园、泛海拉菲花园（二期）、桐林、中粮鸿云花园、纯水岸(九期)、华盛新沙荟名庭(一期)。其中，有6个楼盘已经入市。

据了解，本月已有7个楼盘开盘或加推，共为市场供应约7091套住宅。其中既有面世的桐林、中粮鸿云花园，也有加推的泛海拉菲花园二期；推售的项目包括高档大户型、平价中小户型、商务等，为置业者提供了多样化的选择。

美联物业营业部总经理江少杰表示，深圳一手住宅成交量大幅增长，一方面是因为近期入市新盘较多，促销力度较大，吸引购房者入市提升了成交量。另一个原因则是7月11日开始，深圳二手房交易按“评估价征税”政策落地，二手住宅交易税费成本大幅上升，部分潜在置业者被迫分流入一手房市场，推动了一手住宅成交量的增长。

价格或在跌宕中下探

从周成交量走势看，7月深圳楼市成交呈先跌后升走势，月初前两周成交量相对较低，而至上周（7月18-7月24日）成交量突然大幅增长，全市成交一手住宅946套，环比增长56.88%。这一先抑后扬的周成交量走势，印证了“评估价征税”政策对二手房市场客源的分流效应确实客观存在。截至7月26日，深圳一手住宅可售套数为24042套，比5月份增长9%。预计新房存量的增长以及“限价令”的执行，将会推动部分的楼价出现回调。

记者走访近日入市的房企营销负责人得知，价格理性低开已成为目前广大开发商的统一认知，无论是一线品牌还是普通楼盘，销售走量成为目前主要的目标，而价格低开成为实现这一目标的重要途径，由此可知，楼价低探的浪潮已经拉开帷幕。

新开楼盘价格理性低开，一方面将改变楼市既有的价格格局，另一方面也将促进成交量的上升。上周开盘的五个楼盘中，价格都比预期要低，并且大都取得了良好的销售成绩。不少楼盘开盘当天预订率达6成以上，这样的成绩明显高于4、5月楼市开盘的成绩。

“市场调整的态势仍将继续。”业内人士普遍认为，存量加新盘，目前市场供应比较大，新盘在后期的推售中将面临较大的压力。与往年7、8月份淡季不同的是，今年7月或将成为楼市淡季的旺销期，而价格也将在跌宕中继续下探。