深圳二手房税收新规发威 降房价需三因素助力

叩问经济

据报道，深圳二手房走入冰点，成交量大幅下滑，价格出现松动。

按照深圳市规划国土委网站有关数据，7月份深圳二手房成交套数为6544套、总面积662674.15平方米，相比6月份的10833套、总面积为10707080平方米，环比下降39.6%和38.1%。

以二手房税收新规为界，深圳二手房市场冰火两重天。深圳的二手房税收新政将一个久远的传说变成了现实。

6月9日，深圳地税局宣布“二手住宅全部按评估价征税”，新政于7月11日起正式实施。深圳二手房税收的内容包括，将原本较低的评估价格按照市场价格评估，目前二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，税率标准分别为普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%，消除了楼市中普遍存在的二手房交易做低售价的“阴阳合同”状况，二手房交易成本因此提高2到3倍左右。

深圳二手房税收新政的实质是，提高了二手房交易的实际税收，相当于变相征收了一笔房产税。这还不是结束，只要房地产市场价格上升，征收的税收相应上升，这是变相的资本利得税，其效应不在上海、重庆的房产税之下。

对者的打击是，二手房税收新政将推向。

据深圳市地税局税务三处处长周志军透露，地税系统今年开始推行存量房交易按评估价核定征税的城市，包括北京、杭州、辽宁丹东、上海浦东和广东中山。而某媒体的调查显示，除深圳外，沈阳、合肥等地，近期也拟推行按评估价征税工作。

税收没有用吗？有用。

只要政府参与入利益分配链条，以税收的方式将者的抑制在较低水平，房地产将变得无利可图。此前上海等地房产税作用不是立竿见影，关键在于税收温柔，采用“既往不咎”的原则。

笔者支持房地产税收改革，至于政府增税如何使用，我们可以呼吁公共财政体制改革，而不是以财政不透明为理由，反对税收改革，让者在房地产市场占据主导权。

二手房新政可以让成交量下降，却不一定能够压低房价。

只要三个因素不去除，就无法压低房价：首先，中国市场的现金过于充裕，并且集中在少数人手里，他们不受加息等因素的困扰，能够一直持有物业；其次，中国不存在大规模的持有税，在持有环节不征税，使得持有几乎没有成本；第三，在通胀的情况下，只要没有其他品种能够替代房地产，房地产的价格就不可能下挫。

说到底，房价是贫富差距、货币政策、税收政策综合作用的结果，在中国，不触及既得的利益而想压低房价，十分困难。（深圳晚报）

延伸阅读：

深圳一家中介门店半夜被砸 地产中介喊冤（图）

首付仅14万起 深圳超低首付两居婚房重点推荐

碧桂园·十里银滩开盘 上万批客户上演抢房大戏

结婚要买房 深圳经典两居婚房70万你可以拥有

80后小白领深圳买房故事 超实在买房建议（图）

相关阅读：

深圳""促销宣传不断 新房均价仍涨17.5%?

“限价”、“低价”、“”，是如今深圳楼市随处可见的广告词，可房价真的降了吗？由深圳市规划国土委网上统计的7月成交数据可见，全市新建商品住房（即一手住宅）量价齐升。

在没有别墅参与，甚至近九成都是小户型的情况下，成交均价仍显示环比涨17.5%、同比涨15.6%。

上月成交量今年

由深圳市规划国土委网站公示的7月成交数据可见，全市新建商品住房成交3038套、约33.8万平方米，南都记者对比往期数据算出，成交量环比前一月增长约26%，同比去年7月则有高达147%的增长。

从近一年半的一手房月均成交量变化图可见，受调控政策的影响起伏较大，如受“4·17新政”（即“国十条”）影响，去年5-7月是成交量谷，月均仅12万平方米，而后8-10月反弹至峰，11月受“限购令”影响回落，今年2-4月又是一个低谷期，5-7月显示持续回升，7月成交量达到今年。

“虽然近三个月的成交量在回升，但还是处在较低水平；7月虽是今年至今，但相对去年高峰（指9、10月，月均成交量44万多平方米）也有较大差距。”世华地产市场研究部总监肖小平说，她认为成交量回升主要受新盘供应增加的促动，实际市场中卖不动的楼盘不少。

均价回升到2万多元/平方米

价格方面，深圳市规划国土委数据显示，7月全市新建商品住宅成交均价为20940元/平方米，南都记者对比往期数据算出，此均价环比上涨17.5%、同比上涨15.6%。值得一提的是，这一均价还是在项目几近缺席的情况下录得的———7月成交量中，90平方米以下户型成交3295套，占86%，而别墅成交显示为零。

“限价政策使得项目纷纷延迟入市，别墅普遍转现售，所以不见成交，如此本该是会拉低均价的，但上月成交均价仍显示上涨，主要是因为前两月项目缺席的情况更明显、均价更低。”世联地产华南区分析师曹取说。深圳4月底开始就新增预售项目实行限价政策，5月的全市均价至谷（15282元/平方米），随后近两个月由低谷持续回升。

事实上，今年前四个月的均价一直在2万元/平方米左右小幅波动，5、6月的价格低位被业内人士共指为“限价压制之下的假象”，而今7月均价恢复到年初的水平，反映出价格平稳的现状。当然，这和市场上诸多楼盘大张旗鼓宣称“限价开售”、“开盘”等形成反差。“更多是噱头而已，并没有出现实质性的。”肖小平说。

■中原地产数据显示

7月188个样本楼盘仅三成有成交

深圳二手房预期增强

南都讯 记者黄露 二手房按评估价征税政策实施后，“零成交”楼盘开始增多。中原地产新发布数据显示，7月份，该司跟踪统计的188个样本楼盘仅58个楼盘获得成交，占比仅三成。与此同时，二手房价也出现微幅下跌。报告认为，未来深二手楼市预期增强。

188个样本楼盘仅成交58个

据深圳中原统计，在188个样本楼盘中，7月份显示成交的楼盘仅有58个，成交楼盘占比仅为31%。在获得成交的58个楼盘中，有35个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌。其中跌幅在5%-10%之间的样本楼盘占19%；跌幅在5%以内的样本楼盘占41%。

“从一线成交数据来看，7月二手房成交量的确出现大幅下降，自‘711’以来市场成交持续低位。主要原因是‘711’后购房成本提高，部分需求者选择观望，同时地方调控力度加强，政策消化期业主也陷入观望，成交量萎缩、价格下跌，市场下行的趋势逐渐明显。”中原地产市场研究部研究员说。

二手价格环比全线下降

跟成交量大幅下滑相比，二手房价格的下滑幅度可算是微乎其微。中原数据显示，7月份该司统计的二手房价，延续了6月份的跌势，深圳六大区域二手房价全线下跌。其中龙岗跌幅，达到1.7%；其次为宝安，环比下滑1.1%，其余四区价格跌幅均在1%以内，福田、罗湖跌幅小。

报告认为目前市场上的预期已然形成，并且随着政策的细化不断增强，未来二手成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅将会拉大。“新房会进一步挤压二手房市场，‘限价令’之下新房调价将会是全局性的，而不会局限在关外。预计今年年内二手房价格会出现下调，关外新房集中区域将尤其明显。”中原地产大深圳区董事总经理李耀智说。

延伸阅读：

深圳一家中介门店半夜被砸 地产中介喊冤（图）

首付仅14万起 深圳超低首付两居婚房重点推荐

碧桂园·十里银滩开盘 上万批客户上演抢房大戏

结婚要买房 深圳经典两居婚房70万你可以拥有

80后小白领深圳买房故事 超实在买房建议（图）