21世纪：新房市场量价齐升 二手市场冰火两重天

市场分析

时至七月，经历“限购”、“限贷”、“限价”以及6月9号颁布，7月11号实施的二手房按评估价征税的措施，整个深圳楼市已陷入深度调控之中，市场观望情绪。加上政府高层声音：发力楼市调控，强调楼市调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制房价过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。开发商、客、刚需群体，各自支招应对，极力谋求重压之下的运筹之道。整个楼市也因此不论在消费区域，群体及消费物业结构类型上都有所改变，房地产市场结构调整，资金流向悄然发生改变。起先是受政策限制小的商业地产异军突起，备受关注与追捧，然后是新房市场受到二手房市场的挤出效应本月量价齐涨，势头强劲，唯独二手市场受评估价征税影响在11号前后出现冰火两重天的成交情景，市场同行一致认为二手房市场进入“冬眠”时期。

一手市场

根据21世纪对国土委成交数据的监测得知，7月份深圳市全市一手住房总共成交3838套，环比增长25.51%，同比上涨128.59%，成交面积为338150.62平米，环比增长26.45%，同比上涨138.06%，成交均价为20940元/平米，环比增长17.46%，同比上涨15.19%,同时也是时隔两个月后再度均价破2万，主要是大批豪宅入市成交拉高了均价。

在各区方面7月份是龙岗区成交1771套，环比上涨65.36%；宝安区成交1171套，环比下跌30.96%；南山区成交622套，环比上涨465.46%；盐田区成交212套，环比上涨100%；福田区成交34套，环比下跌8.11%；罗湖区成交28套，环比下跌26.32%。面积成交方面龙岗区成交150783.95平米占全市的44.59%，宝安区成交97469.82平米占全市的28.82%，南山区成交67658.13平米占全市的20.01%，盐田区成交17760.61平米占全市的5.25%，福田区成交2497.68平米占全市的0.74%，罗湖区成交1980.43平米占全市的0.59%。均价方面以南山区豪宅为主40386元/平米，其次是福田区32901元/平米，罗湖区27261元/平米，盐田区18393元/平米，宝安区16121元/平米，龙岗区15348元/平米。

二手市场

深圳7月份二手市场总共成交6544套，环比下降39.59%，成交面积662674.15㎡，环比下降38.11%。但是受7月11号实施的评估价征税影响，整体上7月份二手房市场呈现出冰火两重天的形式。在7月11号前10天形成了一个成交“末班车”效应全市共成交5039套，环比上月前10天增长71.8%，成交面积484865.4平米，新政实施之后共成交1505套，环比上月后20天下降80.95%，成交面积为177808.75平米。区方面宝安成交1443套环比下降31.61%，福田区成交1470套环比下降39.68%，龙岗区成交1313套环比下降41.51%，罗湖区成交1217套环比下降41.35%，南山区成交962套环比下降44.71%，盐田区成交139套环比下降38.50%。

21世纪后市预测

在调控不断，执行从严，政府态度不放松，决心不改变的情况下，深圳七月限价房频出，并大有星火燎原之势，众多楼盘也纷纷调价以迎合市场，刚需族则乘势而入，外加评估价征税的政策使二手房陷入低谷，大多置业者均转战新房市场，使新房交易一度攀高。自8月1号起深圳市规划国土委再度暗中推出了限价调控实施细则，被视为限价政策加强版，受此影响，今年下半年的整体房价下行是可以预见的。房价下降，新政的逐渐适应，深圳楼市的成交回暖相信已不会太远。

同时不管市场的火爆亦是低迷，均具有一定的时段性，不管是开发商还是客，刚需群体，在不同的政策调控之下必然会调整决策与方向。新政来临必然会使市场经历观望期，调整期，然后再度回归活跃期。目前二手房市场的低迷引发了“挤出效应”，市场资金与聚焦点一定程度上发生了转移，商业市场的开始崛起，新房市场的爆发，使整个市场格局发生了改变。但总体上新的市场情况是新房的供应量达历史高点，调控政策深入、细化，开发商在价格上开始松动，限价、、打折频出，房市量升价跌之势愈来愈明显。

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