中联地产：楼市调控冷了买卖，火了租赁！

2011年二季度，二手住宅市场在严厉的调控政策和不断紧缩的信贷政策的影响下观望氛围浓郁，间接刺激了租赁市场的旺盛需求，第二季度住宅租赁总成交面积为25.43万平方米，环比上涨49.83%，同比上涨10.75%。在租金方面，二季度全市租赁均价达到44.01元/平方米•月，同比上涨了13.54%，环比微跌1.09%，从统计来看，第二季度全市租金价格下跌由于区域成交结构（宝安、龙岗两区域租赁市场异常活跃）影响，从而拉低了全市总的租赁均价，但从各区的市场租金来看，租金价格是上涨的。

一、租赁面积成交上涨五成

1.1全市成交量分析

根据中联地产成交数据显示，2011年二季度住宅租赁面积为25.43万平方米，环比上涨49.83%，同比上涨10.75%。市场成交十分活跃，达到了自2009年以来季度成交的水平。二季度4-6月份的月度成交延续了此前的上涨态势继续在高位上行。租赁市场的火爆主要是因为二手买卖市场的挤压效应，今年二季度的买卖市场，部分有能力买房的客户被限购，刚性和改善性需求被限贷。虽然出台了限价政策，但是房价依然处于高位。这些因素导致市场观望情绪浓郁，部分购房者选择暂时租房，买卖市场的需求被大量挤压到租赁市场。4、5月份的成交面积分别高达7.88万平方米、8.55万平方米，到了6月份，在毕业潮的助力下，更是突破9万平方米，达到2009年以来的水平。

中联租赁成交面积季度走势图（2009-2011年）中联租赁成交面积月度走势图（2011年1月-2011年6月）

数据来源：中联地产市场研究

1.2各区分析

表1-1第二季度中联二手住宅租赁成交情况

数据来源：中联地产市场研究

中联地产的成交数据显示，全市六个区域租赁市场的成交量均比季度有大福上涨。其中福田居成交量居首位，成交8.26万平方米，环比上涨38.12%；紧随其后的是南山区，成交5.81万平方米，环比上涨42.93%，这两区总成交占比达56%。从两季度环比情况来看，与一季度对比，龙岗区的租赁成交上涨了95.13%；宝安区上涨了62.31%，这两区租赁市场的火爆均得益于线开通完善交通的利好，6月份，1-5号线全线开通催熟了周边物业的租赁市场，如：龙岗的布吉、坂田，宝安的龙华、西乡、区、新安等的物业得到了租房者极大的青睐。从成交所占比重来看，二季度龙岗区的租赁面积全市占比上升到16%，宝安区则接近17%，而南山区的占比与去年同期相比则下降了4个百分点。租赁市场的下滑，一方面是由于物价上涨，租房成本增加；另一方面是租赁需求部分转移到关外的结果。

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二、租金价格维持高位运行

2.1全市租金均价分析

2011年二季度的租金市场暂缓了此前快速上涨的势头，全市租赁均价达到44.01元/平方米•月，同比上涨了13.54%，环比下跌1.09%，4-6月份各月租金均价分别为43.71元/平方米•月、44.45元/平方米•月、44.03元/平方米•月。其中，除了南山与盐田有5个点的涨幅，其它各区基本与一季度持平，继续处于较高的位置。全市均价出现微幅回落主要受成交结构性因素的影响，在二季度宝安、龙岗两区的租赁成交占全市的比重上升幅度较大，而这两区的租金普遍偏低，从而拉低全市的整体均价。二季度持续趋紧的调控政策造成了二手住宅市场观望加剧的局面，市场信心不足，部分业主由售转租，更多“够资格”的购房者则拉长观望周期，选择租房过渡。这些基本的市场因素使租金得以在高位平稳。从季节性因素来看，大学生毕业潮的来临则是租金高企的又一推力。5、6月份已有大学毕业生相继离校，在一定程度上增加了市场的需求，支撑着行于高位的租价。另一方面，二季度接踵而来的加息和准备金率上调增加了业主持有物业的成本，租金面临了较大的上涨压力。

租金季度变化走势图（2009年一季度-2011年二季度） 租金月度变化走势图（20011年1月-2011年6月）

数据来源：中联地产市场研究

2.2各区租金价格分析

图2-3各区租金比较图（2011年一季度-2011年二季度）

数据来源：中联地产市场研究

从各区域的租金来看，福田区租金仍是各区之首，为54.31元/平方米•月，环比一季度基本持平，同比上涨了11个百分点。南山区租金变化较明显，环比上个月增长了4.71个百分点。相较于全市均价，南山区从去年四季度开始强势上涨，到今年二季度达到了51.50元/平方米•月的历史新高位，同比上涨了25.42%。龙岗区是一个租金出现下跌的区域，其均价是25.73元/平方米•月，环比下跌1.21%。宝安、福田、罗湖三个区域的租金较平稳，并没有明显的波动。

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三、租金创季度新低

2011年第二季度全市租金为3.04%，比去年同期减少了0.45个百分点。与买卖市场相比，二季度深圳二手房房价同比上涨30.62%，而租金价格同比涨幅仅有13.54%，房价与租金上涨的速度未同步，导致住宅的租金持续下滑跌至3个点，达到年度新低。从月度走势来看，二季度的租金波动并不明显，影响租金的主要因素是二手房均价的波动。4月份租金与二手房成交均价延续此前的相反走势，进一步下滑至3.02%；5月二手房成交主要以低总价小户型为主，均价下跌略有回升；6月份房价回涨，则再度回落，跌破3个点，为2.95%。

从六区来看，2011年二季度各区的租金从高到低依次为：罗湖区3.17%、福田区2.86%、盐田区2.79%、南山区2.75%、宝安区2.68%、龙岗区2.44%。整体来看，除了罗湖的在3个点以上，其他各区均处于3个点以下，原关外的两个区域更低，可见虽然楼市的调控严厉，但是深圳的房价仍以较快的速度上涨。

图2-4深圳租金走势图（2010年1月-2011年6月）

数据来源：中联地产市场研究

注：本报告中“租金”的计算方法为租金=租赁均价*12/二手房均价

四、市场展望

二季度，在严厉的限购和限贷政策下，楼市成交处于疲软状态，货币紧缩政策的信号还在不断发出，业主、房源稀缺、购房需求裹足不前，买卖市场成交量萎缩。由于需求巨大，房价面临了较大的上涨压力，而租金涨幅缓于房价涨幅，终租金下行。

7月份是学生毕业租房潮的集中时段，租赁需求会进一步加大，与这类人群相适应的主要是中低档房源，对后市而言，这类房源租金上涨会更加明显。二季度央行频繁的加息举动直接增加了业主的还贷成本，这一成本很大一部分要通过租金上涨来实现转嫁。另一方面，租金上涨会把关内更多的需求挤压到关外，从而带动关外区域租金的上涨。二季度的CPI数据屡创新高，物价高涨、通胀压力上行，在一定程度上也推动了租金上涨。

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