招商置业:二手成交持续低迷 挂牌均价连续四周下行

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20209元/m2，环比下跌1.54%，连续四周下行，已出现松动迹象。从各区来看，南山、盐田和龙岗区环比分别下跌0.29%、1.45%、1.31%，其中南山区二手住房挂牌价格快速上涨的势头近两周逐渐缓和，有小幅的下滑，龙岗区从今年6月份开始二手房价便持续下滑，盐田区的趋势为明显。其余罗湖、福田和宝安区本周二手住房挂牌均价环比分别上涨0.42%、0.52%、3.02%，其中宝安区上涨幅度相对较大，限价对该区域的影响已明显弱化，取而代之的是的开通利好及目前高通胀的经济环境，使得大部分的业主对后市预期仍持乐观态度。

1.2全市二手商品房成交量走势

本周全市二手房成交579套/5.6万m2，成交套数比上周多60套，环比上涨11.56%，成交面积环比下降1.23%。日均成交套数为97套，环比上周减少了7套。

本周全市二手住宅成交317套/2.68万平米，环比分别上升31.54%、29.1%，住宅成交量占二手房总成交量的54.75%，比上周上升了8.31个百分点；而本周二手工商（含商业、楼及其他）成交262套/2.93万平米，环比分别下降5.76%、18.72%，成交占比为45.25%。受限价、限贷、限购、评估价征税等一系列政策的叠加作用下，市场的悲观情绪浓厚，成交仍持续萎靡。

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2、深圳一、二手住宅价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为23499元/m2，环比下降7.79%，一是受南山区豪宅项目纯水岸（九期）成交价格的使得价格维持在高位；二是纯水岸（九期）本周成交套数相对上周大幅减少，且福田区均价26000元/平米的桐林的热销均拉低了全市的成交均价。

由于本周新房价格仍维持在高位，全市一、二手住房价格不再呈倒挂之势，一手住宅价格高出二手住宅3290元/平米。从各区域来看，只有宝安和龙岗区出现倒挂现象，一、二手住宅价格分别相差2006元/平米，2916元/平米，这是因为目前新推盘多集中在宝安和龙岗区，受限价制约，一手住宅成交均价相对偏低，甚至低于周边二手房价。其他区域一手住宅价格均高于二手住宅，其中，相差的依然是一手住宅价格居首的南山区，本周南山区受豪宅成交的影响，一手住宅的成交均价再度高攀，达49321元/平米，高出二手住房挂牌均价24332万元/平米。

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3、深圳一、二手房成交量比较

3.1本周一、二手商品房成交量走势

本周全市一手商品房成交784套/6.26万平米，环比分别下降34.94%、42.57%，其中住宅成交641套/5.5万平米，占81.76%，工商（包括商业、写字楼及其他）成交143套/0.76万平米，占18.24%。一手房成交量已连续四周赶超二手房，本周一手房成交套数是二手房的1.35倍。

3.2本周各区域一、二手住宅成交量比较

本周全市一、二手住宅成交量合计958套，相比上周的1304套减少346套，环比上涨26.53%，其中一手住宅成交量减少422套，环比下降39.7%；二手住宅成交量增加76套，环比上涨31.54%。本周全市一、二手住宅成交套数之比为1：0.49。

本周各区一手住宅成交量只有罗湖和福田区环比上升，是福田区上涨幅度，涨幅达990%，其余各区成交量环比均有大幅下滑，降幅位南山区，为69.11%。从整体成交量来看，一手住宅成交量以龙岗、宝安和福田三区居多，其中龙岗区成交量仍位居首位，福田区由于今年新盘桐林的入市，致使本周该区成交量大幅攀升。从关内外来看，本周新房成交仍以关外为主，宝安、龙岗两区一手住宅成交量合计占67.08%。本周成交少的为罗湖区，仅成交了3套/123.98平米。

本周各区二手住宅成交量除盐田区减少3套外，其他各区环比均有所上涨，其中宝安区涨幅达5成多，但成交仍持续低迷，各区二手住宅成交套数都不上百套，成交少的为盐田区，本周仅成交了4套/169.22平米。从关内外来看，关外宝安、龙岗两区二手住宅成交量合计占40.38%；而关内四区二手住宅成交量合计占59.62%。

本周成交主力户型仍以2房为主，占41.97%，其次为1房和3房，分别占20.59%、19.97%。本周1-3房户型成交量合计占比为82.53%，较上周下降了7.69个百分点；本周单身成交量环比大增6.4倍，占11.54%；四房及以上户型占4.06%；复式、单身宿舍、别墅类本周无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下成交544套，占84.87%；90~144 m2成交52套，占8.11%；144 m2以上成交45套，占7.02%。本周144 m2以上的大户型物业成交占比下降，90m2以下和90~144 m2占比上升。

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4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市无新增预售项目。

4.2新盘动态

家和盛世花园：家和盛世花园2期壹克拉2011年8月7日新品开盘，均价14000-17000元/平方米，总价约130万-170万/套，户型为65-67㎡二房、80-90㎡三房以及10套100-150㎡的复式，其中赠送面积高达40平方米左右。该项目位于龙岗城清林中路北侧龙福西路与和福路交汇处。

5、政策动向

深圳明确住房公积金提取办法，自9月1日起正式实施

8月7日，深圳住房公积金管理公布了经深圳市住房公积金管理委员会审议通过的《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》(以下简称《提取规定》)，有效期为两年，并定于9月1日正式实施。其中规定深圳职工在买房、租房、偿还房贷、装修住房以及其他住房消费时,均可按照规定申请提取住房公积金账户内的存储余额。按照《提取规定》，在提取公积金还贷方面有两个新变化：一是2010年9月30日之前已有三套及以上住房的(包括异地)，还是可以提取60%进行还贷，但不得以2010年9月30日后购买的第三套房提取；二是首套房按月实际还贷额提取。

根据公众提出的降低留存额的意见，《提取规定》将留存额由3个月降为1个月。新增了其他住房消费这一提取情形。将住房物业服务费、装修费、日常收取的物业专项维修资金、旧住宅区加装电梯费及其他不符合购房、租房、还贷提取条件要求的住房消费情形纳入到其他住房消费情形。

公积金对楼市影响有限，公积金的使用有一个累积的过程。实质上公积金的更多作用是在于减轻购买者供楼的压力，增加购房消费能力。而深圳住房公积金也是刚刚启动，很多因素都不确定，当前的深圳高房价与实际购买力存在很大鸿沟，短期内少量的公积金相对上百万元的房子而言是杯水车薪。

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