永胜：2011年的“金九银十”楼市绝不寂寞！

“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，一直备受人们的关注。自去年“严厉调控”出台以来，国家政策的连环拳迭出，房地产市场变得更加扑朔迷离。与往年相比，今年的“金九银十”似乎显得更具有特殊意义。

根据调查数据，2011年6月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。有预测，一旦11月份范围内的保障房建设完工，多个城市房价将出现松动，或进入下行通道，开发商或在“金九银十”楼市传统销售旺季打响价格战。深圳8月1—7日新房成交641套，环比下降四成，均价2.35万，环比跌7.78%。二手房成交579套，均价2.01万。7—8月楼市颓势尽显，整体成交量下挫幅度很大，近三至四成，开发商普遍资金紧张，融资渠道不畅，即使是一些品牌房企在土地重置成本的巨大压力下，虽然销售不错，但仍然要四处融资以应对扩张之需，今年对品牌房企来说无疑是扩张的又一大好时机，兼并重组抑或联合开发，迅速地战略性插红旗，为下一轮的市场竞争格局站好位。

今年的“金九银十”本来是确定的，在8月之前楼市衰象已出，但现在又变得不确定了，老美的主权债务评级下调，给经济的内伤揭了锅，黑锅总是要揭的，球虽然被越踢越远，梦想总是会破灭的，美国人民似乎习惯了永远债台高筑的过着奢华的生活，完了每年还花着巨额的军事预算，不知道有多少是借的，去打击哪些不听话的资源类国家，很多还是中国的兄弟。

有一点是肯定的，今年的楼市“金九银十”一定不寂寞，关键看怎么个热闹法，原本是要打价格战的，抢夺刚需客源，进入又一个促销时代，但现在不确定性又露端倪了，经济危机或者说二次探底的风险随时可能到来，从欧洲到美国，尽刮债务海啸，关键是看谁趴下，也就是谁看谁的笑话的问题，用中国话说就是五十步笑一百步。欧美消费心理的崩溃，可能直接导致其经济面临一蹶不振，外部市场的不断恶化，对国内的触动就是加速金融改革，尽快推动人民币国际化以及美债风险的转移，同时促内需，经济结构转型，以创新和技术品牌提升国际、国内的竞争力。

对楼市而言，价格的反弹不要指望，政府一定会加速保障房的建设速度，同时可能在限价的基础上，把压抑已久的刚需和部分合乎情理的改善性需求释放出来，因为在中国的大中城市中，到目前为止完全可以不依赖房地产来发展经济的城市并不多，保障房就算今年能建设完，真正对市场产生作用也是明年的事了，股市和实体经济一直以来都不给力，这次就更难看了，所以要想保住“金砖”招牌，保持经济的有序发展，而不被欧美所拖累，释放合理、正常的楼市需求是符合国际、国内的实际状况的。

价格战的打响，永远不是企业自觉自愿的行为，政府与其限购限贷，不如直接范围内限价，以保证市场正常的走量，维持经济的稳定，深圳的现价政策就成功，很多项目被限价令后立即引来市场的强烈关注，有些楼盘价格被限定下调近2成，相当于打了个8折；比如深圳个限价楼盘锦绣御园上市，均价19000元/平方米，比此前预期降低了2000元/平方米左右，结果皆大欢喜，销售率达5成。

今年的“金九银十”对企业来说，将会更加注重内功的修炼，品牌、品质、展示、宣传、服务，当然重要的是品牌口碑，要么就是价格，强者愈强，弱者愈弱，差异化更加明显，品牌影响力、口碑好的房企公司在资源整合方面明显，品牌能量也更大，调控的影响度也较小，化的展示和全方位的服务，以及资源的全面嫁接也将在今年下半年的营销推广中继续延续；与此同时营销渠道的多元化和全媒体化将成为趋势，人际传播将出现房企之间营销落差的“马太效应”。

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刘光宇：未来楼市的六大预测

2011年已经过半，楼市调控也不断纵深发展。一线城市的房地产调控政策力度未减，房价也并没有明显下降，但是二三线城市的房价涨幅却领跑。摁下葫芦起来瓢，一波未平一波又起。下半年楼市会呈现什么样的景象？从目前所掌握的数据以及楼市发展趋势看，接下来楼市或许会有大的变动。

一、房价下行趋势明显。

北京部分郊区楼市潮蔓延，几乎每个楼盘都推出了不同程度、不同形式的优惠措施。不难看出，在调控政策下，北京楼市已逐渐出现了从量跌到价变的实质变化，部分区域趋势明显。以远洋、华业以及富力三大房企在正在销售项目来看，通州房价已经有所下调，而“以价换量”效果相对显著。

二、房地产进入衰退期。

对于2011年下半年的走势存在很多不同的声音：有人认为房价下半年会出现大幅度下跌，会下跌30%甚至50%；也有人认为现在开发商采取促销或者政府采取一些微调措施，会使市场很快出现反弹，房价又会涨到10%或20%。

其实，大涨大跌都不太可能。现在，房价涨得慢，房租微涨其实是正常的，而且也是房地产泡沫不断被挤出的过程。房地产有可能进入一个衰退期，但并非萧条期。

三、房产税的开征呼声更大。

房地产宏观调控属于手段，毕竟不能长远，而行之有效的应该采用经济手段。从长期来看地方政府如果有一个稳定的税源，就不需要单纯依靠土地市场，即可以替代土地财政收入。上海和重庆的开征虽然不足，但是已经体现出房产税的极大优越性。上海今年上半年有7000套住房开始征房产税，税收金额达到51亿元。如果说上海今年房产税能达到100亿元，按照这样一个水平，十年后能收到1000亿元。

四、二三线城市限购或在下月。

近引人关注的一种表述是，二三线城市限购名单8月就将出炉。有说，住建部要求各省市自查，结果8月底上报。也就是说扩大版限购令有可能延后到“金九银十”前后出台。

总之，不管是本月还是未来一两个月，二三线城市限购政策似乎已经板上钉钉。

五、组团开发或成潮流。

在目前形势下，是对于中小房企来说，考单独的力量已经独木难支。因为上半年新房库存量大，而下半年新盘又不断放量，楼市供应量的集中释放，开发商销售压力显著增加。

开发企业为了应对严峻的市场挑战，将会更多地采用“有钱的出钱，有地的出地”的合作模式来寻求发展。

六、商业地产风险加剧。

去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在范围内“圈地”。保利、金地、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标。

由于一些盲目跟进的开发商并不了解市场，所以商业地产现在的开发热潮，可能引发未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。

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