回落是迟早的事？深圳二手房价如何看清走势？

对于二手房成交量的持续萎缩，将如何影响深圳房价？业内形成两种截然不同的观点。

在中原地产上周的发布会上，深圳中原地产总经理李耀智预测，下半年的深圳二手房会下跌15%。他认为，自从深圳推出加强版限价令后，部分新房以明显低于市场价的价格推出，引发购房者热捧，并导致部分区域一二手房价格倒挂，冲击了二手房交易市场；而雪上加霜的是，二手房新政则让买卖双方的成本剧增，导致近几周二手房交易近乎停滞；在宏观调控力度不放松的前提下，未来深圳二手房价格将震荡下行，预计今年会下降15%。

“二手房已成市场共识，一些业主放盘诚意增强，议价空间加大。至四季度，二手房价格相比目前有望回调10%～15%，前期涨幅偏大的可能下跌两成。”中联地产市场部研究经理周庆亮认为，一手房限价，二手房价高位僵持难以长久，回落是迟早的事。

世华地产研究总监肖小平则对记者表示，对于手中有闲钱的深圳市民来说，买房仍然是资金保值的渠道。“二手房交易成本上升，可升幅赶不上CPI的涨幅，如此权衡之下，预计大部分购买需求将在下半年释放，价格大幅下跌的可能性不大。”肖小平说。

世联地产华南区域分析师曹取则对记者表示，不能将一手房市场与二手房市场分割开来看，一、二手房的市场价格从来都是联动的。曹取认为，房价松动迹象一般会从新房价格开始，但是从近期深圳新房价格来看，并未出现下跌情况，在一手房市场价格没有松动的情况下，房价大幅下跌的可能性很小。

楼市格局突变

多年来，深圳二手房成交量一直是一手房的3倍左右，但这种格局在二手房征税新规实施后发生突变：近几周，一手房的成交量成了二手房的3倍左右。

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楼市众生相 深圳刚需购房者看准下半年入市机会

深圳市规划国土委数据显示，7月份深圳的一手房成交量环比上升近3成，而二手房受到评估价征税的影响，成交量环比下跌4成。

对于一、二手房成交量格局的变化，世联地产(18.35,0.37,2.06%)华南区域分析师曹取对证券时报记者表示，一方面，二手房新政才刚刚实施一个月，市场主要受按评估价征税导致交易成本上升这一心理预期影响较大，选择观望的购房者较多，目前仍然属于政策消化期；另一方面，在限价令之下，近期深圳推出的的部分新楼盘价格低于市场预期，吸引了大批客户，也分流了部分二手房的潜在购房者。曹取预测，这种二手房成交量低于一手房成交量的状况并不会持续太久。

7成购房者看淡后市

事实上，在仍然是卖方市场的深圳楼市，二手房征税新规出台后，加剧了部分二手房卖主的心理，大部分业主并没有的打算。

没有还贷压力的吴先生手头有一套位于深圳罗湖区房子，价格已经从今年3月份购入时的1.4万/平米涨到了现在的1.7万/平米。据测算，二手房征税新规实施后，作为卖方的他应缴税费为2.3万元，他对证券时报记者表示，因为几乎每天都能接到买房者的求购电话，现在不仅不急于出手，还打算仍然按照“实收”的方式，将这2.3万元的税费转嫁给购房者。据世华地产地铺经理反映，大多数放盘业主对后市抱有信心，在总价上要求2～3万还能接受，超过5万就很难接受。

不过，买方的这种心态未必能持久。世华地产市场研究对有购买意愿的市民进行的调查发现，约70%的购房者看淡后市，认为房价走低的可能性较大，期望放盘业主在价格上有更大的让步。世华地产预计，8月份，买卖双方相互博弈的状况仍将继续，而成交量的低迷也将持续。

楼市会否进入裸价时代?下半年开发商日子更难过

裸价促销对楼市的拉动作用，是否足以让购房者的切实需求在一定程度上得以释放，是否让房地产传统淡季也成为购房好时机？

尽管这一切目前尚难定论，但至少有一点是肯定的，普通老百姓还是十分欢迎开发商直接，裸价时代能让买房者得到更多实惠。

楼盘开始“被”实在定价

锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，存抵活动被取消，其实相关的规定去年4月份就已经出来，为什么现在要再强调一下，可能是政府看到近期许多楼盘搞这样的活动太多，场面过于火爆，近一些楼盘的产品说明会都很火爆，担心市场上扬，整体反弹，影响调控结果。开发商搞存抵活动，作为一种积蓄诚意客户的手段，它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前，还是有一个缓冲的阶段，很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格，价格策略也才能更准确。存抵活动取消，开发商会更实在地定出价格，对于政府来说，也可以更好地统计房价，准确把握市场真实状况。取消存抵，能让开发商被迫亮出价格底牌吗？

房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，存抵活动杭州之前比较少，主要流行于深圳等南方城市，后来随着外来公司大量进入，所以从去年开始也慢慢盛行。刚开始，存抵活动的幅度比较小，比如“存1抵2”，后来采用这种方式的楼盘越来越多，幅度越来越大，甚至达到了“存5抵30”、“存5抵50”，给人的感觉有点夸张了，这估计也是政府出手干涉的主要原因。存抵是开发商一种比较好的蓄客手段。因为很多开发商会要求一开盘就销售多少，所以前面要有一定时间的蓄客周期和蓄客量，以保证开盘时有轰动的开盘效应，并吸引部分购房者跟风进场。存抵活动看起来能够给客户很大的优惠，比如“存5抵30”，看起来客户一下子就享受到了25万元的优惠，但事实上，因为价格不明朗，也算不上给客户得了多少。现在很多楼盘搞多重优惠，折上折，花头花脑一堆优惠下来，还不如实实在在定个价格。 存抵这段时间之所以盛行，也主要是因为在市场不是很明朗的前提下，很多开发商还是“犹抱琵琶半遮面”，不愿意把价格的底牌亮给市场，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多楼盘将不得不亮出底牌，接下来，在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠。

价格透明才能吸引下单

昆仑集团副总裁蔡阳表示，在宏观调控及信贷收紧等因素的影响下，在严峻的政策背景和低迷的市场环境下，裸价促销是不是能冲破购房者仍然浓郁的观望情绪，重庆的房地产市场近期的表现有一定的参考价值：近重庆一手房打折促销见成效，交易量涨四成，在近一周，无论是成交面积还是成交套数，环比前一周均增加了近40%。

一位名为“纠结77的购房者网友”认为，现在几乎的楼盘都在搞这种存抵活动，都是个噱头，遮遮掩掩的，其实开盘前确切的价格都不知道，很浪费买卖双方的时间和精力，还不如实实在在标明价格，买就买，不买就不买。要不然开发商老是用这一招试探买房者的底线，哪里搞得过他们，价格应该透明，才能真的吸引有效客户，对买房者来说，也才会真正下定决心下单，价格都说不清楚，会更加犹豫的。

而对于“存抵禁令”，还有一些业内人士认为政府实际用意可能是想杭州房价更加稳定。目前杭州市场上打折优惠频出，力度越来越大，而且在新“国五条”定下下半年调控基调后，购房者对下半年房价的心理预期是大幅下跌。在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠，这样更加速杭州房价大幅下跌。

依据一些业内人士的判断，作为地方政府不会希望管辖内的房价大起大落，而此次出台的“禁令”极有可能是为保杭州房价能维持在一个平稳的水平线上。如此一来，开发商在定价上要更加理性，是老盘，想要促进成交，价格必须往下走，但开发商要考虑盈利目的，又不可能降很多。那么，在这样一个相互牵制的制衡力下，反而会让房价趋势平稳。

有业内人士认为，之前大规模的“存抵”优惠已使楼市出现苗头，现在，开发商不得不通过更大力度的打折来换取销量。这是由于目前存量房过多，市场供需规律起作用了。不过，存抵优惠这种方式被取消后，可能会间接促使开发商直接拿价格来动刀。

一位购房者表示，“之前听到很多楼盘有过存抵优惠，但是我还没有下单，相比起来我还是想要他们在价格上降一些，这样比较实在。”还有购房者则说：“存抵优惠我觉得没有实际意义，对我影响不大，而且我相信肯定会有其他的优惠出来。还是透明点好。这种存抵，还得让购房者花时间去计算、比较，太不方便了。”

对于购房者而言，无论是以前的存抵还是现在的直接，开发商终的目的都是把房子卖出去。存抵取消了，还会有其他的替代方式，而购房者只要享受到了实是在在的实惠就可以。

营销模式有待创新

而取消存抵后，采用何种新的营销方式，成了许多开发商思考的问题。

浙江郡原地产市场总监赵春蕾分析说，存抵活动是开发商为了保证蓄客的有效性，进一步圈定强烈意向客户而推出的活动。因为在开盘前阶段，一般都伴随大量的推广与宣传，尤其是新楼盘亮相时，往往会引起购房者和业界的关注，到开盘前，甚至会吸引上千人到访登记。这里面有真正要买房的客户，有同时在周边好几个楼盘登记的客户，也有只是来踩盘的市场调研人员，那么怎么样来区分这些客户呢，一方面靠有经验的销售人员的判定，另一方向，类似像存抵这样的活动，就比较容易筛选出意向客户。当然，在市场形势好的时候，存抵也是一种试探价格的办法，如果有效客户资源量大，开发商的定价会更加心中有底。 存抵活动取消，开发商为了甄别有效客户，需要研究新的营销模式与销售技巧。另外，存抵一般是开盘优惠的让利活动，这种方式取消以后，楼盘就只能直接了，从暗降到明降的楼盘就会越来越多。

下半年

开发商日子更难过

还有一些网友认为取消存抵将导致楼市直接“”，或将影响市场信心。“如果这类羞羞答答的存抵活动一律取消，面对目前严峻的销售形势，开发商只能直接打折了，直接打折对市场的信息传导作用更加强烈，也会大大强化购房者的预期，那么杭州房地产市场就真正进入洗牌阶段了。”某网友表示。

据有关媒体报道，标准普尔驻香港企业评级主管李国宜在8月9日表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。李国宜称，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面政府加强了对信托市场融资的。

中国银监会有关负责人在7月29日表示，要求信托公司合理控制发展节奏、严控风险。部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停了部分业务。

标准普尔在6月28日发布预计称，到明年6月房价将回调10%，李国宜表示这一预期仍未改变。他还指出，零星的已经出现，若资金面进一步恶化，范围将进一步扩大。

李国宜称，未来12个月有大量再融资债券到期的房地产开发商很容易受到冲击，而标准普尔在今年6月份将中国房地产业的评级展望从稳定下调至负面。