世联：新房成交量价齐升 二手房市场急速萎缩

内容摘要：

宏观经济：2011年7月份，居民消费价格总水平同比上涨6.5%，工业生产者出厂价格与上月持平，比去年同月上涨7.5%；7月份，规模以上工业增加值同比增长14.0%，比6月份回落1.1个百分点。1-7月份，规模以上工业增加值同比增长14.3%，增速与1-6月份持平；7月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.7%，比上月回落0.2个百分点，连续四个月回落。

政策：随着限购政策的执行，一线城市房价上涨的势头基本被遏制，二三线城市成为房价上涨的主力。针对此种情况，7月中旬国务院提出要将限购的范围扩大至房价上涨过快的二三线未限购的城市。

地方政策：7月，深圳市房地产调控的两大政策亮点，一是二手房按评估价征税于7月11日正式执行，受此影响，深圳二手房成交量急速下降，二手房议价空间增大；二是限价方式进行了调整，由之前的按限价转变为主要按户型进行限价。

市场运行：7月份新房市场成交量出现了明显的上涨，成交价格受关内楼盘成交量增加的影响，明显上涨。但7月份市场供应量出现了下降，预计大运会之后，将形成新的供应高潮。二手房受评估价征税政策的影响，成交持续低迷。

市场综述

一级市场：2011年7月，深圳土地市场成交10宗，成交面积为30.28万平米；其中5宗为安居型商品房用地，总用地面积为17.17万平米。

二级市场：2011年7月，深圳新建商品房批售面积35.41万平米，环比下降14.5%，同比上升65%。7月份新增供应出现了一定幅度的下降；由于去年同期受调控政策影响市场供应量极低，导致7月供应同比有了大幅度的提高。

三级市场：2011年7月，深圳二手房成交面积为47.65万平米，环比下降40.7%，同比下降38.9%。二手房成交均价为20621元/平米，环比上涨3.5%，同比上涨38.9%。二手房按评估价征税的实行对二手房市场产生了较大的影响。

总的来讲：2011年7月，深圳房地产市场延续了自5月份以来的上升势头，在供应放量的情况下成交量也随之上升。限价政策执行较为严厉，也因此成为了各楼盘营销推广的亮点。下半年深圳市场将迎来较大规模的供应潮，届时项目的竞争将加剧，市场成交放量的同时价格也将面临更大的下行压力。

市场资讯

1. 宏观经济

1-7月份，房地产开发31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅22789亿元，增长36.4%。商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%。7月份，房地产开发景气指数为101.50。

2. 市场政策

2.1政府

7月1日，由发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。

 7月5日，央行货币政策委员会2011年第二季度例会近日在京召开，其中明确，贯彻实施稳健货币政策，注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性。会议强调，要密切关注国际国内经济金融动向及其影响，贯彻实施稳健货币政策，注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性，把握好政策节奏和力度。

7月6日，国务院总理温家宝近日在辽宁考察保障房工程时再次强调，国家今年在开工建设1000万套保障房的目标是坚定不移的，是一项必须完成的硬任务，目的是让广大人民群众，是中低收入群体住上舒适、价格合理的保障性住房。

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011年7月11日，财政部网站挂出近日财政部与住房城乡建设部为了推进保障房建设中资金匮乏的公租房建设印发的《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》。

7月11日，住建部和国家发改委联合发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地依法严肃查处二手房签署“阴阳合同”、二手房中介提供或者代办虚假证明材料规避限购等违法行为。

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7月14日，国务院常务会议指出，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

2011年1-6月，税收总收入完成50028.43亿元，同比增长29.6%。其中房产税收入569.35亿元，同比增长24.4%，占税收总收入比重的1.1%；土地税完成1203.08亿元，同比增长91.1%，占税收总收入比重的2.4%；个人所得税完成3554.78亿元，同比增长35.4%，占税收总收入比重的7.1%。

7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。相关部门要保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，同时要提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

7月25日，财政部部长谢旭人日前在北京市考察调研财政工作时，对财政部门做好财政收支分析、预算执行管理、保障性安居工程建设、预决算信息公开等工作提出了明确要求。

7月25日，中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的数据显示，上半年投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，其中新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托平均年率依然居各领域之首。

中国银监会主席刘明康近日在银监会年中工作会议上表示，今年下半年要深入推进平台贷款风险防控，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；紧抓房地产贷款风险，落实房地产开发企业“名单式”管理。

2..2 地方政府

7月1日，今年保障房用地将于７月底挂牌出让。该地块位于留仙大道南侧、５号线塘朗车辆段的保障房用地，涉及面积达１７.１万多平方米，同时还有２宗地捆绑出让。

 7月5日，深圳建市以来开工规模的12个保障性安居工程日前集中开工。此次集中开工的12个项目共计2.35万套住房。按照部署，深圳今年要开工建设保障性住房7.3万套，占全省任务的24%。截至目前，全市完成保障性住房开工项目16个，共建保障性住房3.75万套，完成年度开工任务的51%左右。

7月11日，深圳市将正式实施二手房评估征税政策。根据《存量房交易税款计征申明表》要求，纳税人办理二手房过户登记如自愿选择核定征收方式((即按评估价纳税)，需要先填写申明表。

7月8日，深圳推出深圳市规划国土委发布《2011年1-6月深圳房地产市场分析报告》，该报告建议“下一步应继续实施限购、限贷等措施”。

深圳市国土房产评估发展工作人员介绍，二手房评估价系统将每半年根据房产价格进行一次数据更新，计税参考价格的估价时点分别是每年的４月１日或１０月１日。

7月18日，深圳市规划国土委公布了《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，该批计划包括罗湖区翠竹路特发保税珠宝产业更新单元等13个项目，其中涉及拆除重建的用地面积达140多万平方米，可安排居住用地面积近百万平方米。

7月26日，深圳市统计局发布上半年经济运行情况显示，深圳上半年总体经济保持平稳、健康发展态势。数据显示，上半年，深圳全市生产总值5015.22亿元，比去年同期增长10.6%，比一季度回落0.2个百分点。受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发项目217.31亿元，同比增长5.6%。

深圳市规划国土委近日公布了《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南 （集团）深圳公司获得位于龙岗区龙腾工业区更新改造项目发展权。该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳的城市旧改项目。

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市场分析

1. 一级市场

1.1 供应分析

2011年7月深圳房地产市场土地供应一览表

2011年7月，深圳土地供应总量为47.07万平米，没有居住用地出让，有1宗商业性用地出让，用地面积仅0.41万平米。

1.2 成交分析

2011年7月深圳房地产市场土地成交一览表

2011年7月，深圳共成交土地10宗，成交面积为30.28万平米；其中5宗为安居型商品房用地，总用地面积为17.17万平米，建成之后能形成56.78万平米建筑面积的安居型商品房。

7月份深圳土地市场仍然较为活跃。7月份土地市场的亮点是5宗安居型商品房以“定地价、限房价”的方式集中成交，总用地面积达17.17万平米，为深圳规模的保障房用地出让。

2. 二级市场

2.1 供应分析

2011年7月，批售面积35.41万平米，环比下降14.5%，同比上升65%。7月份新增供应出现了一定幅度的下降；由于去年同期受调控政策影响市场供应量极低，导致7月供应同比有了大幅度的提高。

2.2 成交分析

2011年7月，深圳一手房成交面积33.82万平米，环比上升26.5%，同比上升137.8%。 一手房成交均价为20940元/平米，环比上涨17.46%，同比上涨15.2%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的73.4%，其中龙岗区以成交15.08万平米位居榜首，罗湖区，成交仅0.2万平米。一手房成交均价以南山，为40386元/平米，龙岗区均价，仅15348元/平米。7月份成交量环比持续上升，6月份入市新盘批量成交，带动成交量环比持续上升。

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2.3 存量分析

从以上图表可以看出，全市一手房以前12个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要6.8个月才能销售完；存量面积则大概需要7.3个月。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，从存量套数来看，福田区销售压力，存量套数大概需24.3个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力，大概需要28.6个月才能售完。

⒊ 三级市场

2011年7月，深圳二手房成交面积为47.65万平米，环比下降40.7%，同比下降38.9%。二手房按评估价征税的实行对二手房市场产生了较大的影响，7月中下旬深圳二手房成交持续低迷。二手房成交均价为20621元/平米，环比上涨3.5%，同比上涨38.9%。

从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多，所占比为56.4%。从各区成交情况来看，宝安区以成交10.77万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为1.0万平米。深圳二手房成交均价以福田区，为28136元/平米，龙岗，仅11967元/平米。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2011年7月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为81.47万平米，其中一、二手房的成交比例为0.42。

在新房和二手房成交量呈现相反的走势，深圳你7月份一二手房成交量环比出现了明显的下降；一二手房的成交比为0.42。

市场展望

7月份，房地产价格上涨的主力全面转向了非限购的二三线城市。针对这种现象，国务院提出新的调控要求，即房价上涨过快的二三线城市也要实行限购；现有的限贷政策和针对房地产的差别化的信贷政策仍要继续执行。在调控效果未达预期的情况下，出台新政策的预期日渐强烈。

2011年7月，深圳房地产市场在供应量环比下降的情况下，成交量环比出现了明显的增长。严厉的限价政策，遏制了深圳房价的快速上涨，也带来了成交量的持续回升。市场的基本预期仍未改变，市场对于限价后的价格具有较高的接受度。因此新入市的楼盘成交率普遍较高。

7月份深圳供应量环比出现了下降，开发商选择避开大运期间做大规模的推货和营销动作。大运之后的9月份，深圳将迎来新一波的供应潮。届时将有大量的楼盘新推或者加推。可以预计，今年下半年，深圳房地产市场各项目之间的竞争将更为激烈，购房者面临更多的选择。开发商在调控难以放松，市场有效需求逐步萎缩的情况下，将加大营销推广的力度，房价下行的压力也在逐步积累。

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