"金九银十"全国楼市分化 客源与房价成关键！

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一线城市和部分二线城市房价因受限购政策打压，趋势愈加明显，但一些未限购城市或限购政策并不严厉的二三线城市房价仍然我行我素，享受一线城市限购的“挤出效应”。

据统计，在70大中城市中，目前有39个城市已经出台了限购政策，31个城市尚未限购。限购城市中，7月份环比涨幅为0.05%，同比涨幅为4.36%，而非限购城市环比涨幅为0.14%，同比涨幅为4.75%。

另外，在7月份，泸州、南充、岳阳、大理等环比上涨超过0.4%的城市全部为未限购城市，政策效果差别十分明显。

有消息称，住建部目前已经向地方政府下发了二三线城市限购的标准，房价上涨过快城市即将面临限购。有业内分析人士指出，目前限购政策就像“打地鼠”游戏，只要哪些城市敢露头，必然遭到“敲打”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，8月底前新一批限购城市名单肯定会出炉，今年“金九银十”到来之时，楼市将出现分化。（来源：北京晨报）

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以价换量得到一致认可

谈到下半年楼市的走势，深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松认为今年的“金九银十”仍是大概率事件，只要价格能够回归理性，就能够摆脱房地产行业被政策强压的局面。

“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席 楷在接受记者采访时表示，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择跑量。

但 楷也表示，开发商会采取多大的幅度、在哪些城市，目前还不好说。

任志强却对记者表达了不同的看法。他认为，下半年开发商的行为将集中在部分城市，从来看，可能不会成为普遍现象。“虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。”任志强表示，这些占大多数的未限购城市可能性很小。

任志强认为，上半年地方政府推出的土地量有限，价格也没有明显下降。“地方政府并没有因为宏观调控措施而减弱了通过土地财政获取暴利的念头，造成今年上半年土地流拍整体数量是去年的268%。”任志强列举数字表示，如果下半年土地流拍情况仍未转变，那么将直接导致明年年底至后年上半年商品住宅市场供应将出现极大缺口，届时房价的反弹恐怕连限购这样的手段都无法阻止。（来源：上海证券报）

谢逸枫：“金九银十”或成“铜九铁十”

8月18日上午，房地产分析师谢逸枫接受媒体采访时表示，70个城市中近半数城市下降或者持平，主要是受到限购政策的影响和调控的结果。

一方面是43个限购的城市在房价和成交量方面，出现不同程度的下降。另外一方面是与地方政府控制房价落实政策和开发商促销有直接的关系。谢逸枫认为，从7月数据、8月上半月的成交量、购房者心态，以及开发商销售的情况来看，今年楼市“金九银十”充其量恐怕是“铜九铁十”，这主要是与限购政策扩容和大部分开发商的资金越来越紧张及购房者的购买能力不断萎缩等有关。

房产陈晟认为，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关。在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源蓄水，制定价格策略，为9月后的入市做准备。但不少买房人也持观望态度，对后市期待较为浓厚。

言论

扩大限购为防金九银十反弹是胡扯

楼市永远有说不完的话题，也就注定了会有没完没了的胡扯。在胡扯完了什么时候房价将“拐点”后，目前又开始胡扯起“金九银十”了。其中比较有代表性的，当属：扩大“限购”城市，主要为了防止“金九银十”房价反弹？

首先，我想告诉那些胡扯的人，“金九银十”该怎么走？并不会受“限购”扩大而受影响。原因有两点：

1、政策对人们的心里影响，已经被炒作完了，加上“限购”又不是什么新政策，它的实际效果，人们早已烂熟于胸，所以无需消化。也就是说，此次扩大“限购”城市，不可能引起观望，届时该怎么做并不会受到影响。

2、因为是老政策，人们了解的政策。所以，一旦扩大“限购”城市实施，实际受影响也只是被限城市的需求量，对其它城市而言，会有什么影响呢？而根据中国房地产研究会副会长、住建部住房政策委员会副主任顾云昌透露，就住建部5条标准，所剑指的“房价过快上涨”例表分析，预计切实执行后，的限购城市将增至60个以上。60个，相对于660个大小城市，应该说这个数量仍为有限。在这楼市大环境中可谓沧海一粟。

其次，今年的“金九银十”房价也不可能反弹，更确切地说，是不可以反弹。因为，一旦房价出现反弹，即使不会马上遭致新调控政策。地方政府也会找他，朋友帮帮忙好“伐”！再说了，有限价政策在，有备案价在。开发商想反弹也很难做得到。所以，届时的“金九银十”结果好坏，只取决于原有因素。和扩大“限购”城市数量扯不上关系。

另外，想谈一下“金九银十”这一概念。其实，所谓的“金九银十”主要还是开发商们营造出来的，并不是需求者想在这个节点买房。所以，随着时代变迁，是在调控因素影响下，这一传统方式已名存实亡。前两年，没了“红五月”、没了“金九银十”不是照样销量屡创新高吗！而今年即使调控很严厉，“红五月”表现也平平，但据已经发布中期报告的上市房企业绩看，仍保持了平均30%的增长。如此，我们要的可能是淡化，而不是耿耿于怀。