广东四市可能被纳入限购范围 惠州可能性加大

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惠州、湛江房价涨幅太快中山、珠海地处大城市周边

据上海证券报报道 一边是二三线城市限购即将开闸一边是房产税扩大试点等后续政策“山雨”欲来房地产市场调控将加码的舆论近来声声急。

１８日国家统计局发布了７０个大中城市７月份房价数据对照住建部之前公布的新增限购城市名单的５项建议标准秦皇岛等１４个城市面临出台限购令的压力。

根据统计局的数据７月价格同比上涨幅度超过５％的城市共２７个其中有２６个城市连续３个月涨幅超过５％。从价格环比涨幅看７月有３９个城市价格上涨其中２４个城市的涨幅增大。目前共有１３个未限购的城市的房价同比涨幅连续３个月超过５％。

而且７月份７０个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨超过０．４％的上涨过快城市的全部为非限购城市。

记者结合７月份数据并根据同时满足２０１０年房价涨幅接近或超过５％以上；２０１１年以来房价涨幅接近或超过５％以上两个条件推算理论上应该新增限购城市在１４个左右。包括秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则分析表示除上述城市外已限购的一线大城市周边城市如廊坊、中山、珠海等也很有可能被纳入限购范围因此新一批限购城市个数将约２０个。

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限价限购限贷 楼市调控“限”字令全面升级

尽管目前尚不清楚各省房地产调控执行的具体情况，限购新增城市的名单也还没有确定，但调控继续从严的趋势已定。停止三套房贷的范围已经开始扩大，目前，四大银行已经暂停了第三套商业住房贷款。

自扩大限购的信号传出后，只有江门市出台了限制外籍人士购房的限购令，还有部分城市则采取了出台“限价”令，以期规避更为严厉的“限购”令。

河北省是提出“限价”思路的省份，而已经提出“限价”方案的廊坊和秦皇岛，一个与北京有的距离，另外一个同样相距北京，而且还是海滨小城，上半年因房价快速上涨而进入层视线。6月中旬，廊坊市香河县首开“限价”先河，要求对本区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。

烟台也是采取“限价”的城市，同样是针对“限购”的缓兵之计。烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。

据报道称，河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前出台过“限价”政策，那是针对省级楼市的，“现在我们也要出台二三线城市楼市的‘限价’政策，不过还在研究中。”

房地产评论人士谢逸枫一针见血地指出，“二三线城市目前均以限价来规避限购，限价和限购都是干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。”

用“限价”规避“限购”算是打了一个擦边球，“限”字令的升级还体现在“限贷”上，目前，四大银行已经暂停了三套房贷。

早停止三套房贷的是建设银行，建设银行北京分行已于2011年1月26日暂停对第三套住房的贷款业务，随后，工商银行北京分行从2月1日开始暂停第三套住房贷款。农业银行和中国银行的北京分行也已经陆续停止了第三套住房贷款业务。

对于近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，链家地产副总裁林倩分析说，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。链家的内部统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是购房者影响较大。

二三线城市限购需防“擦边球”

按照住房和城乡建设部的要求，20日是各省上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况的截止日。据此情况，限购扩容的城市名单将出炉。

仔细分析住房和城乡建设部的限购标准，发现限购扩容的选择范围有些窄。笔者以为，除房价过快上涨的城市应进入限购扩容视线外，已限购城市的未限购城区也应纳入限购扩容的范围。

自7月中旬国务院常务会议召开后，限购扩容就被提上议程。虽然预测限购扩容的截止日期被一推再推，扩容的对象却是确定的，那就是——房价过快上涨的二三线城市。住房和城乡建设部公布的限购标准“根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市”，进一步明确了限购扩容的范围——在统计口径中筛选房价上涨过快的城市。

住建部此次出台的限购扩容标准，可操作性比以往高。标准二、三条的内容为“同比房价涨幅较高的二三线城市、上半年成交量同比增幅较高的城市”，房价、成交量都是限购扩容的量化参考标准，至于标准的第五条“群众对当地房价反映强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市”，则主观色彩过于浓重，几无量化操作的可能。

标准的第四条是“位于已限购区域城市周边，外地人购房比例较高的城市”，也是可量化操作的标准，同时是一条涉及以限购城市的标准，但是，限购扩容的范围，仍旧是针对新增城市，并没有充分考虑到已限购城市的“擦边球”——除外的城区。

一二线城市限购之后，资金被挤出流入二三线城市的迹象十分明显，与此同时，一些省会城市未限购的郊区县也成为资金承接的主力，但由于种种原因，这一现象却鲜有人提及。“的XXX”成为这些城市郊区县楼盘说服力的广告。

以东北地区的城市沈阳为例，其限购政策是“对于本市户籍居民家庭，已有1套住房的可在二环区域内购买住房1套；对已拥有2套及以上住房的暂停其在二环区域内购买住房。能提供1年以上本市纳税证明或社会保险证明的外地户籍家庭可在二环区域内购套住房。”也就是说，沈阳市二环外就，如此一来，二三环之间的房产成为资金追捧的宠儿，因其供应的产品类型丰富、性价比极高，深受购房者青睐。随着沈阳市三环路的改造，三环的房产成为新的增长点。

与沈阳情况类似的，还有成都、哈尔滨等地，随着城市的扩大，近几年新发展的郊区县都是一片绿灯。以哈尔滨为例，距离较远的松北区、阿城区等均不在限购范围，在这些地方，每天几十个塔吊不停地作业，计程车的电子广告屏上都是租售塔吊的联系方式。

二三线城市限购名单呼之欲出

住建部17日公布了新增限购城市名单的建议标准，并要求各省市对上半年调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。在房地产宏观调控进一步深化甚至从严的背景下，房地产市场“僵持转冷”的预期被进一步强化。

数十个城市面临限购

住建部提出，新增限购城市的5条建议标准包括：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、靠前的；6月份 新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域城市周边，外地购房比例 较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

上述标准主要包括三个方面，首先是房价环比上涨较为明显的城市，其次是成交量反弹的城市，再次是一线城市周边、外地购房比例较高的城市。由此分析，不少二三线城市均可能被纳入限购名单。

根据国家统计局公布的6月份70个大中城市房价数据，新建商品房价同比涨幅超过5%的非限购城市达15个，其中秦皇岛、丹东、牡丹江、洛阳以及 岳阳等城市涨幅居前。据链家地产统计，从上半年商品住宅成交量来看，秦皇岛、徐州、济宁、潍坊、北海、柳州等城市同比上升幅度在20%以上。

与此同时，已限购区域城市周边、外地购房比例较高的城市也将被纳入限购。对此北京中原地产研究部总监张大伟认为，外地人购房比重较大的城市 可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受大城市房价挤出效应影响的城市，如泉州、河 北燕郊、廊坊、中山、惠州、东莞等。

对于新增限购城市名单的数量，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新增限购城市可能不超过20个。链家地产发布的研究报告则认为，根据住建部新公布的建议标准，将有30-35个城市被列入限购名单。

开发商反应不一

“限购政策对于楼市的影响是很直接的，而具体市场变化还要看各地执行情况。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞对中国证券报记者表示，北京周边的二三线城市很多是被投机性需求拉动起来的，实施限购将对其市场产生重大影响。

某中部省份房企负责人则认为，尽管限购城市名单即将扩大，但从中长期来看，限购政策在范围内不可能一直持续，而更可能是临时性的措施。 近两年，保障房建设力度明显增加，这很大程度上也是弥补前几年的“欠债”。在保障房竣工数量达到一定规模之前，商品房市场调控不能放松，否则极有可能造 成楼市非理性反弹。

某央企背景的房企管理层人士认为，此次新标准的出台，预计短期内会对二三线城市的房价造成较大冲击，“我们原本计划加速在某些二三线城市的布局，现在看来，必须谨慎考量”。

广发证券房地产分析师赵强也认为，短期而言，此次新标准的出台，其对于二三线城市的楼市和购房者的心理影响，大于其对房价造成的实质影响。 “出台新标准，意味着房地产调控不可能放松，则房地产开发商的销售压力更大。”他表示，此举虽然会在一定程度上迫使开发商放缓在二三线城市扩张的速度，但 是为了增强盈利能力，房地产开发商会继续多业态发展，同时进一步考虑在三四线城市的布局，“两三年内，开发商在二三线城市的趋势是不会改变的。”

“金九银十”难现

住建部还提出，各省市要对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

在严厉的调控措施下，不少认为，“金九银十”的销售旺季在今年难以出现。链家地产认为，限购政策在二三线城市深入扩展后，有利于调控作用叠加显现，未来房价可能出现加速下行。

张大伟认为，“金九银十”是房地产市场关键的销售季，很多城市9月至11月的楼市销售量接近全年一半。目前新增限购城市名单尚未公开，一些可 能被纳入名单的二三线城市出现了“赶末班车”的抢购行为。在这种背景下，相关部门应及早公布和确定限购名单。杨红旭则表示，在传统的楼市销售旺季到来之前 进行部署，甚至出台名单，应该说是提前给市场打了“预防针”，防止“金九银十”或四季度的房价反弹。