地产大腕舌战地产未来 楼市“失火”谁之错？

房价起伏未定？商业地产过热？信贷规模有限？

地产大腕舌战博鳌地产论坛

核心提示

过去十年，是中国房地产发展为迅猛的十年，也是野蛮生长的十年，更是在褒扬与责难、理智与迷茫同时充斥的复杂环境中螺旋式发展的十年。不断刷新的纪录、让人惊叹的房企销售神话、各种环境舒适的文化旅游地产大盘崛起……风光无限的背后，我们既爱又恨，作为支柱产业，房地产开发占ＧＤＰ比重远超其他行业；作为民生工程，高房价又让老百姓屡次望房兴叹；作为一个贯穿２６个相关产业链的核心行业，从来没有一个国家、没有一个时代，像当前的中国房地产这样被上升到全民关注、全关注的焦点时代。

２０１１年，中国房地产行业遭遇的持续调控，大变局下地产行业、房企、楼市何去何从？在此背景下，８月１７日开始，“２０１１博鳌房地产论坛”在海南举行。

记者注意到，出席本届论坛的房企代表态度更加理性、务实，多位房地产开发商代表在发言中表示不再将关注重心放在还会不会出台调控政策方面，而是关注自身该如何应对当下的困境、转型发展，渡过这一场或许是长的“寒冬”，成为此次“２０１１博鳌房地产论坛”有别于以往论坛的变化所在。

与会各界人士纷纷表示，下一个十年，将是中国房地产业迎来转型发展的关键时期，更是房企优胜劣汰、强者更强的十年。

焦点一：房价起伏

“金九银十”是大概率事件

■地产行业记者 吴 华

对于今年下半年的楼市走势，深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松表示，今年上半年是房地产市场的政策密集期，但不是供应高峰期。今年的供应高峰期应该是在下半年，从此时此刻开始，到今年年底会达到比较高的点，明年上半年也会比较高。“这么多的推出量，同时在资金紧张的情况下，下半年房价下跌的概率很大，是个大概率事件，但降幅不会很大，只是轻微的降幅。”

陈劲松进一步表示，陈劲松进一步表示，目前的市场只要价格理性，政策窗口期就会关闭，就不会再出新的调控政策，包括限购政策。但如果价格不理性，当然还会陆续出台新的调控政策。

陈劲松称，我们正在面对着剧烈变化的发展前景，我们有着巨大的压力和许多不确定性的发生，但是推动行业向前发展的始终如一，那就是我们普通人日常的生活和工作，他们不被媒体关注，但是可以被细心的统计，借用石先生的一句话，就是“既然充满不确定性，那就有可能向好”。

对此，中国房地产协会副会长朱中一并不认同，朱中一表示，政府对房地产市场的调控力度不会放松。２０１１年是房地产转型发展的关键之年。今后，我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，房企都必须要重视这个问题，否则将面临优胜劣汰的残酷局面。

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焦点二：商业地产

不当“领头羊”勿入

对于当前住宅房地产市场受调控、开发商一窝蜂转向发展商业地产的现状，诸多与会嘉宾褒贬不同，但面对商业地产对现金流要求更大、专业化程度更高的发展要求，各方人士则不约而同地提出了要对商业地产要理智发展、量力而行的看法。

作为一家以发展大型写字楼、购物为主的开发商，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗发表了题目为“商业地产热 蓝海还是红海”的主题演讲，他表示，商业房地产有很多不确定性的因素，但是有几件事是可以肯定的：

，因为现在住宅这块“蛋糕”越来越小，所以越来越多的开发商进入商业房地产领域。

第二，对社会、对一个经济体来说会造成一个大的浪费。中国商业地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，所以资源的浪费会严重。

第三，老百姓选择变多了。要普通的商场也有，要的像恒隆盖的也有，老百姓的选择是增加了，那是好事。

第四，今天中国房地产好像还没有看到很大的一轮淘汰的过程，是在商业房地产。因为政府的干预比较少，今天的赢家不一定是明天的赢家，今天你看到意气风发的商业房地产商可能５年、７年后不见了，很有这个可能。

陈启宗强调，相信未来的５－１０年，商业地产将开始进入一个相当残酷的竞争年代。在商业地产行业里开发商必须做老大才能生存、才有发展出路。

深圳美佳华实业有限公司总经理陈培源也表示，当前商业地产过“热”的发展现状，在一定程度上存在风险，如果不具备好地规划、招商能力，房企不要碰。

陈劲松则干脆认为，商业地产是埋没英雄的地方，不看好当前商业地产过“热”的发展前景。

焦点三：调控政策

信贷政策未松动

房地产业被“代罪”

在论坛现场，建设部政策研究主任陈淮指出，如果金融系统的政策完善，那中国地产调控根本就不需要限购。

陈淮认为，２０１１年中国经济不稳定的因素是人民币，什么叫通货膨胀？就是货币贬值。对房地产影响的政策就是ＣＰＩ高涨下的加息。“我们在国际竞争中没有把握的事情就是人民币与否，但现在金融们却把货币价格的不稳定嫁祸于房地产。”

对于陈淮提出的房地产业的“代罪论”，国务院发展研究金融所副所长巴曙松首先承认，“所谓的‘紧缩政策’本来是想紧缩房地产，结果却使消费者受到一定冲击。”不过，片刻后，他话锋一转，紧缩政策的实施，也导致银行的总体贷款规模有限，银行同样像开发商一样，资金成本在大幅上升，因此虽然放贷利率在提升，但是实际利差并没有明显扩大，加上贷款规模被总体控制，银行受紧缩政策的影响也不小。

此外，对于一些人所谈论的紧缩政策的松动问题，巴曙松介绍说，７月份新增贷款４９６２亿元，比之前看到的市场中位数的预期５５００亿大幅降低。这表明信贷政策根本没有松动的意思，至少目前还没有看出来。因此，目前来看，紧缩政策仍在进行中。

对此，中国房地产行业协会副会长朱中一说，政府对房地产市场的调控力度不会放松，但在调控方式上，应该尽量采用差别化的信贷和税收政策，尽量减少调控措施。

楼市“失火”谁之错？

８月１７日上午，建设部政策研究主任陈淮在２０１１博鳌房地产论坛，与国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松相互激烈调侃、妙语频出，成为全场一大亮点。

■ 地产行业记者 吴 华

８月１７日上午，２０１１博鳌房地产论坛在此间拉开序幕。国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松主持首场地产精英博鳌“论剑”环节，在主持探讨“改变中的房地产：失了火的行业”这个论题时，巴曙松让在座每位嘉宾先用两时间点评：“我们房地产为什么要调控？是因为公众压力还是土地财政？还是因为金融担心房地产跟银行捆得太紧？”

巴曙松首先请出陈淮发言。陈淮认为，２０１１年币值稳定是调控任务，所以加息收紧货币成为影响房地产重要的政策。

话音刚落，主持人巴曙松马上拿起话筒，展开火药味浓重的“回击”：“房地产行业总是硝烟弥漫，火气浓烈，就在于政策制定相关人员在公开发言时候打排球，把球往外推（剑指陈淮）。”

“人民币的矛盾被转嫁到房地产行业”

由此，拉开了两经济学家在台上争锋相对、公开 “掐架”的诙谐局面，言语间互不相让，台上的嘉宾制造了整场论坛持续时间长、内容精彩、赢得掌声多次的观点碰撞。

第二轮讨论中，巴曙松抛出问题：楼市如继续调控下去，房地产行业谁会付出代价，谁负的代价大？

巴曙松再次邀请陈淮首先发言。

在听到讨论主持人巴曙松公开将楼市问题归结为房地产部分制度缺位问题时，陈淮则立即炮轰金融政策，认为“人民币的矛盾被转嫁到房地产行业”，认为有关部门收紧房地产信贷政策，收紧的是退休工人的养老钱、刚娶媳妇的房贷钱。“如果金融政策之前一直没问题，那还用得着楼市限购吗？”

陈淮认为，目前的房地产政策已别无选择：首先货币政策不是房地产市场能够有权选择的；其次，保障房，作为公共产品的供应者，不管政府自身调不调控房地产，政府也要永远建保障房，永远承担“兜底”职能，永远履行社会公共基本角色；再次，中国是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况下扩大供不应求缺口的投机性需求，这样的政策也预计没有多大变化。

“别指望房地产能解决问题”

陈淮称，现在社会主要争议集中在房地产身上，但别指望房地产把问题都解决了，他强调，“我们重大难题的解决只有一条出路，不是宏观调控，而是城市化、城镇化，舍此无他。”由此，他提出了中国城市化存在的四个问题。

，陈淮提醒巴曙松节约发言时间，“我发现我们金融数学好，上来就算出来８个人每个人６，但是我统计了一下过去时间里，他一个人讲的时间占了５３％。这就是中国当前宏观调控的具体影响和特点！”

“现在金融把币值、货币的价格不稳定的祸害‘嫁祸’在房地产上，你说这样的主持人还能当下去吗？”陈淮继续笑对巴曙松。

争议被继续带到了在中午的饭桌上，任志强、巴曙松、陈淮等人在吃饭的同时，也不忘各抒己见、激烈交锋。

在一个半后开始的下午的论坛上，论坛主持人调侃“当陈槐作主题演讲时，台下的巴曙松紧张地做着笔记”。

随后，巴曙松紧接着上台演讲，并表示“为挑战陈淮，放弃了原已拟定好的主题，以点评为主了”，并针锋相对地回应陈淮，不能因为工业化快速推进、城市化快速推进，就回避我们房地产结构、房地产政策、保障房方面的重大缺位。

他认为，十年的房地产调控应意识到，房地产的问题有一部分该政府承担，不应市场承担。如果不从这个角度思考，不进一步推进户籍制度、土地制度这些改革，估计还会用工业化、城市化推进来掩盖房地产领域的一些缺位，并表示“房地产是应对债务危机的重要力量。”

对此，台下观众笑称：“在的房价面前，地产与金融这回真的‘抬杠’上了。”

大腕语录

房地产问题在于财税体制改革。现在的问题是高档住房没有多少税收收入，如果税收收入没有增加，这个货币仍然是回不来的。

——中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲

房产税试点的批评都很表面。

——财政部财政科学研究所所长 贾康

关于房地产行业的讨论为什么总是硝烟弥漫、火气浓烈，就在于政策制定相关人员在公开发言的时候善于打排球，把球往外推。其实，房地产是应对债务危机的重要力量。

——国务院发展研究金融研究所副所长 巴曙松

如果金融系统的政策完善，我们根本不需要限购。中国城镇化面临的新挑战，房地产不过是城镇化过程中的必要部分。是否能不经城镇化的过程变成发达国家呢？答案是清楚的，不能。

——建设部政策研究主任 陈淮

和国外成熟市场相比，我国房地产行业的集中度仍然较低。同时，２０１０年底，我国６０岁以上人口比例占到１３．２６％，这说明，中国已经进入老龄化社会。

——万科企业股份有限公司执行副总裁 周卫军