二三线城市“限购”在即 楼市调控或将从严？

随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。在此间举行的2011博鳌房地产论坛上，与会和业内人士认为，房地产暴利时代已经结束，房企粗放式经营模式和依赖的盈利模式遭遇挑战，房地产将逐渐告别“”时代进入理性时代。

调控不断加码房地产暴利时代渐退

今年以来，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。

国家统计局18日发布的7月房价数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1．0％，涨幅比6月份缩小的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。

二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1．0％。

正当房企在严格调控政策下转战二、三线城市、部分二、三线城市房价呈现上涨势头之时，住房和城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项 建议标准，限购令“扩编”箭在弦上，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。中国房地产业协会副会长朱中一认为，2011年是我国“十二五”规划的开局 之年，也是房地产转型发展的关键之年，政府对房地产市场的调控力度不会放松。

“中国的房地产市场正发生着巨大变化，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中，调控后就是置身于刺骨的寒风中了，而且这个寒风不是一年两年，不能太 乐观。”高和董事长苏鑫说，5年前一二线城市的住宅，年率一般能达到15％，调控后的年不会超过5％。苏鑫认为，限制第三套房以上 的按揭一定是长期的政策，因为政府意识到普通住宅的去化是未来政策的重要趋向。

阳光100集团董事长易小迪认为，房价继续疯涨不可能再延续，除了限购、限价的调控手段，保障房、房产税这些长期调控手段可能会长期存在，住宅市场将呈现“两分天下”的格局，房产税如果在铺开，也将对房地产市场造成重大影响。

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库存压力持续增大资金链日益绷紧

随着房地产调控的进一步深入和政策的进一步细化，多个城市和房企的库存量大幅攀升，同时销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷。

截至8月17日，沪深两市122家房地产上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年报。据WIND资讯统计数据显示，38家上市房企期末存 货从去年同期的2602．24亿元大幅增加至今年中期的3762．06亿元，同比增长44．57％。而从已公布7月销售数据的14家上市房企销售情况来 看，有9家上市房企销售业绩环比出现下跌。而对于小型上市房企而言，宏观调控将使其资金链更加紧绷，多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损。

流动性日益收紧，房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄，融资成本不断上升。前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢认为，目前大部分房地产企业都面临资金压力，要么获取资金，要么去资本市场进行成本较高的融资。

以海南为例，当前海南省待售商品房450万平方米，在建商品房2800多万平方米，报建项目还有1200万平方米，总共近4500万平方米，而海南去 年上半年月均销售面积为80．03万平方米，今年上半年月均销售面积大约为72．3万平方米。海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示，产销之间的这种反差 提醒我们，房地产发展规模一定要摸清存量底数、把握市场需求、有效搞好促销和风险控制。

部分与会认为，随着调控政策深入和细化，下半年房企库存压力进一步上升，买方市场很可能到来，再加上房企资金持续受到压力，房企可能将推盘回笼资金。

深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松说，即使限购令不“扩编”，目前房地产市场也已进入存货积压周期，下半年市场的积压就会带来价格调整。

经营盈利模式遭遇挑战房地产业亟待转型

随着房企库存和资金的压力不断增大，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战，房地产业亟待转型。

北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝说，过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度，做好手中的住宅产品，同时适当开发综合性商业项目。

“住宅市场将走向微利时代，不再是产生暴利的产品，房企必须创新产品、提高品质，才可能获得利润。”易小迪说，严厉的调控加速了中国城市化往二、三线 城市的转移，城市化热点已经不在沿海大中城市或一线城市，房企来源于的盈利模式将会受到很大挑战，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变，与 之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

苏鑫认为，此次房地产调控必然导致两个趋势，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场，二是普通住宅的去化。房地产融资将从银行 为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资，房地产将告别“”时代进入理性时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热 点。

朱中一说，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，企业都必须重视这个问题，否则将面临淘汰的危险。他认为房地产业亟待转型，应调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。

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房地产调控政策收紧 开发商库存压力上升

7月12日，温家宝总理在国务院常务会议上提出，房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。对已在近40个城市出台的限购政策，明确提出要继续严格执行，而房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。在此背景下，住建部或将于8月公布二三线限购城市名单。

与一线城市出台限购令前市场的火爆情形相比，二、三线城市近期的市场表现则十分平静，并未出现提前抢购的现象。

7月，一线城市中的上海、深圳均出台了新的房地产调控政策，不约而同地提出了限价要求。与限购相比，限价政策更具意味，同时与地方政府的执行力度也密切相关。刘渊认为，上海的限价对市场影响较小，而深圳的限价政策将对市场产生实质性影响。

上海的“沪四条”彻底堵住了通过补交纳税证明的购房渠道，同时还提出房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。由于限购政策出台后上海的外地购房者比重已经明显下降，因此限制补交纳税证明对全市住宅成交的影响有限，仅对部分外地客户占主导的楼盘影响较大；而限价政策也未出台实质的实施细则，具体操作取决于各区县的房管局，限价政策或对定价偏高的高档住宅造成一定影响，尚不会影响上海整体住宅市场的价格水平。

深圳规定8月1日起执行新的限价政策。将按照90平米以下、90至144平米，144平米以上这三种面积段进行限价。规定新开楼盘不得超过同质楼盘的均价，新拿证项目不得超过上月实际成交价格。深圳的限价政策有具体的执行细则，可操作性较强，开发商很难规避，尤其对新开的楼盘而言，大幅溢价开盘必将受限。因此，8月1日之后如何推盘及定价将成为深圳发展商的头等大事，这将在一定程度上影响短期内的住宅供应。

成交低位僵持供应压力增大

7月，中原监测的14个重点城市的新建住宅总成交面积为727万平方米，环比微涨1.31%。2010年4月“新国十条”出台后，市场成交经历了4个月的调整，在9月重新恢复到较高水平；然而同样是调控后的第5个月，本月的住宅成交水平依然处于较低水平，限购政策的影响力可见一斑。

在限购政策下，符合条件购房者的数量是有限的，因此提早锁定潜在客户已逐渐成为开发商的共识。根据中原对7个重点城市的监测，4至7月的平均住宅供应面积为565万平方米，与2至3月的平均值307万平方米相比，增长84%。而565万平方米的供应水平与2009-2010年的平均月度供应值585万平方米相比已基本相当，表明供应已回升至相对高位。

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