房地产商发声 浩华地产李淳朴：调控不可怕

持续的楼市调控政策到底对房地产开发商、代理商影响有多大？他们对调控政策抱以什么样的态度、有怎样的应对之道？日前，本报记者对浩华地产集团董事长李淳朴先生就这些问题进行了采访。

浩华地产集团1999年成立于广州，2003年总部迁至青岛。是一家具有多年房地产运作经验的性房地产营销顾问及开发集团，是集地产开发、营销策划及销售代理为一体的大型房地产开发集团和房地产综合服务商。

记者：您怎样看近年来日益严厉的房地产调控政策？这些调控政策给公司带来了哪些困难和机遇？

李淳朴：近几年，政府就中国的房地产市场密集推出了一系列调控措施。首先，我认为调控是必需的。过去的3年，中国城市的房地产价格普遍上涨了1倍左右。如果房价持续这样非理性上涨，房地产的泡沫只会越吹越大，购房者的怨气也会越积越多，的结果是泡沫总有破灭的，到那时再调整，政策肯定会更加严厉，对中国经济、房地产行业、开发商、购房者的伤害会更大！从这种意义上来说，迟调控不如早调控。其次，我认为调控是正常的。就像大自然有四季的变化一样，任何行业包括房地产行业的发展也会不断重复着复苏、繁荣、衰退、萧条的周期，这是经济发展的规律，谁也无法避免。再次，我认为调控是不可怕的。只要中国的城市化率还低于70%、只要中国的经济还在高速增长、只要中国的人均GDP（国内生产总值）未超过8500美元，房地产市场的需求就会依然旺盛，中国的房地产行业仍然大有所为。

浩华地产集团的房地产产业链是策划代理——地产开发，二者面对调控时是互补的关系。具体说来，房地产调控给浩华地产集团的开发事业部带来困难，但对浩华地产集团的代理事业部来说则是难得的发展机遇。今年上半年，我们的代理事业部新签了57个项目，储备合同销售额为300多亿元，这就是的证明。

记者：对于这些调控政策，公司采取了哪些应对措施，取得了哪些成效？

李淳朴：面对持续的房地产调控政策，在战略上我们可以藐视，但在战术上我们一定要重视。从去年年初开始，浩华地产集团董事会就决定让开发事业部放慢拿地速度，同时决定了“三不拿”原则：透支房地产发展空间的不拿、风险大的商业项目不拿、非刚性需求为主的项目不拿。去年全年我们只拿了1个地块，今年到现在为止也只拿了1个地块。公司的资金链比较宽松，面对今年的限购、限贷、限价调控，我们比较从容。

而代理事业部2年来重点打造浩华地产集团的产品力、策划力、销售力、文化力和执行力，以切脉营销、执行为为特色的浩华策划代理核心竞争力愈发突出。去年年底在深圳住交会上，荣获“中国地产综合服务商”称号。

记者：对于二三线城市楼市即将限购您怎么看？您预计会给公司带来什么影响？

李淳朴：总的来说，一线城市房地产泡沫，二线城市房地产泡沫较大，三线城市房地产泡沫较小，四线城市房地产泡沫小。所以，一线城市的限购可能会持续较久，二三线城市即使限购持续时间也应该较短。毕竟中国城市化进程的重点在二三线城市，刚性需求强劲。由于浩华地产集团的开发和代理项目主要集中在三四线城市，二三线城市实行限购对开发肯定有负面影响，但对代理的影响是正面的。

记者：如果在二三线城市真的实行大范围限购，您会怎样应对？若调控政策真的严重影响销售量造成资金无法快速回收，您是否会考虑大幅度销售？

李淳朴：房地产是周期性强的行业，反周期拿地对项目的成功运行重要。如果在二三线城市真的大范围实行限购，那我们就没有必要一定在现阶段进行拿地扩张，而可以集中精力发展代理事业。

由于我们的财务一直保守，资产负债率很低，而且盈利心理不重，房子售价不高。因此，即使调控政策真的影响到销售量造成资金无法快速回收，我们也不会考虑大幅度销售。

记者：保障房、廉租房的大规模建设有没有给贵公司带来新的发展机遇？

李淳朴：保障房、廉租房等项目的取得需要极强的政府关系运作能力。浩华地产集团的长项一直在市场，不在政府，因此保障房、廉租房项目估计不会成为浩华地产集团的发展机遇。

记者：您怎样评价现在的房地产开发环境和政策？竞争是越来越激烈还是趋向缓和？这种环境和政策对于开发商和代理商而言意味着什么？

李淳朴：说房地产暴利是外行话。一个项目，开发周期至少要3年~4年，总的除以开发年限，年利润率实在不高，中间还要承担重大的市场风险。房地产龙头企业万科的资产年只有14%左右，就很能说明问题。

这几年中国的房地产开发商被妖魔化了。政府的高地价、高税费和不作为导致房价的快速上涨，引起民众的强烈不满，房地产商某种程度上成为缓解社会矛盾的替罪羊。应该说，随着政府经适房、廉价房、限价房的大规模建设，留给开发商的市场蛋糕已经减小很多，房地产市场的10年已经结束，市场开始实质性进入大规模洗牌阶段。因此，竞争必将愈加激烈，有品牌、有实力的开发商将在未来的竞争中占据主导地位。

记者：现在国内调控政策促使中小开发商向海外房地产“逃生”，对于这种现象您怎么看？

李淳朴：房地产是地域性明显的行业，受当地经济发展水平、人均收入、城市化进程等因素的影响大。比如说，在欧洲、美洲，你可能转几天也见不到一个工地，但国内城市处处皆工地。我不认为中小开发商向海外房地产“逃生”就会有好的机会。实行中小开发商的联合、整合可能会更有效。

记者：对政府、银行等各界您有什么样的呼吁和期望？

李淳朴：政府可以限购，也可以调控税收和供应量，但不要限价，不要限制外地人购房。用的手段强行调控市场，会阻塞市场进行资源配置的渠道，其结果必然是影响经济效率，产生更大的问题。宏观政策要有前瞻性，不要头疼医头脚疼医脚，也不要有短期行为。

银行可以限制房地产开发企业贷款，但不要限制个人的购房按揭贷款。按揭客户是银行的客户，限贷对市场打击甚于限购、限价。

房地产市场关联行业众多，影响深远。治大国若烹小鲜，房地产调控何尝不是。千万别一棒子打下去，回头再恢复就难了。调控要慢慢来，用时间换空间。

记者：对于调控政策日益严厉下的中国房地产业和房地产商的未来发展您有什么看法？

李淳朴：中国太大了，各地的经济发展水平差距巨大，中国的城市化进程也方兴未艾。如果说过去的10年是中国房地产10年的话。那么，未来10年就是白银10年，房地产业将进入平稳发展期。10年后，中国的房地产开发市场将开始萎缩，房地产业也将慢慢进入衰退期。到那时土地运营商、地产商、地产开发商的分工将会更加明显，房地产金融也将更加发达。

面对调控，房地产开发企业要淡然自若，内圣外。要主动转变观念，苦练内功，适应新市场变化，寻找新的市场机会。具体来说，要采取8个转变。即：由粗放式管理向精细化管理转变、从产品导向向需求导向转变、从竞争导向向客户关系导向转变、从住宅开发向商业开发转变、从单打独斗向联合开发转变、从东部区域向西部区域转移、从一二线城市向三四线城市转移、从开发房产向金融房产转变。

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