如果把多重合力作用下的房价比作弹簧，那么传统楼市旺季它正承受着多大的下行负荷？
深圳楼市六区房价压力测试
测试背景
又到“金九银十季”，每到这个季节，楼市就会显出不同往日的紧张与期待，而在“严厉调控”的阴影下，今年的这个金九银十注定会愈发不平静。今年８月８日，央行提出对进行房价下跌压力测试，在引起广泛关注。
那么，在传统的“金九银十”楼市销售节点即将到来之际，深圳市民为关注的新盘销售价格又会有怎样的市场表现呢？
为此，深圳报业集团地产部邀请在深圳地产界工作多年的１０位资深地产人士，共同探讨深圳楼市“金九银十”的价格压力测试的新闻专题，论道今年“金九银十”的生死时速。
１０位受访地产人士共同表示，下半年，政策放松的可能性几乎没有，限购范围进一步扩大，加息预期增加，７、８月的深圳楼市已经出现了价格松动迹象。深圳楼市局部将出现以价换量局面，或将迎来明显的买家市场，金九银十将至能否补缺深圳楼市，值得期待。
受访名单
（不分先后）
深业南方地产营销总经理 钟革惠
金地集团深圳分公司营销总监 汪劲松
潜龙地产董事 毅刚
花样年集团营销总监 张洁
深圳中原董事总经理 李耀智
同致行董事长 波
英联国际董事长 郭建波
ＤＴＺ戴德梁行研究部主管 张晓端
深圳都会城市研究院院长 高海燕
地产评论人 世泰
》》深圳传统旺季楼市供应五宗“”3种人可买房
宝安
钟革惠
压力方向：向下
减压空间：－２０—１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身产品类型及品质。
点评：宝安面积大，各个组团表现不尽相同，宝安区将继续坚挺，而福永、观澜等有一定压力。
汪劲松
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：供求关系
点评：宝安楼市相比龙岗，房价下行压力要相对小一些，原因在于有一些定位较高的板块和项目支撑区域地产价值。
毅刚
压力方向：向上
减压空间：０％－１０％
要素：政府规划利好
点评：由于政府的规划利好及巨资打造，宝安的发展不日可语，但任何一个的建设都需要一个长期的过程。
张洁
减压空间：－１０％—０％
因素：新规划价值的市场透支或低估。
点评：宝安楼市提前透支。
李耀智
点评： “限购”政策导致供求关系发生改变。
波
减压空间：－１０％－０％
因素：供求走势
点评：宝安不同组团的具体情况不同，它们在楼市旺季中的表现必然会出现分化趋势。
郭建波
要素：房企自身的资金状况
点评：宝安具体各组团的表现将不一样。
张晓端
因素：房企自身的资金状况及市场供应量
点评：龙华、宝安区等由于地理位置佳、发展相对成熟，其楼市表现会相对较好。
高海燕
点评：宝安区和大龙华相对而言较适合在年底出手。
世泰
点评：由于前期被概念炒作的成分多、性需求多，宝安区房价将逐步理性地回归。
龙岗
减压空间：－２０％－１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质。
点评：由于楼市供应量大、大运会利好基本出尽，同时，大部分龙岗房企面临资金压力大，快撑不住了。
点评：深圳五区中龙岗是房价薄弱的环节，因为许多的经济型中小户项目都分布在该区域，同时，该区域的不少开发商对资金回笼速度要求高。
要素：政府规划利好及巨资打造
点评：由于大运会的利好，很多龙岗周边，甚至周边城市的楼盘都套用大运会的由头，强行“沾亲带故”的意味浓厚。
减压空间：－２０％ —１０％
因素：大运后无新价值支撑点
点评：大运会结束后，龙岗楼市发展极需寻找新的发展利好。
点评：不少开发商已表示将主动让利、调低价格以尽早实现销售回笼。
减压空间：－２０％—１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：由于供应量大，龙岗楼价下行压力较大。
点评：龙岗楼市是区域中压力的一个。
点评：龙岗楼盘，可能促售资源相对较差的项目来换取资金回笼，而其他区域项目可能并不急于出手甩卖。
因素：库存量、房企资金状况
点评：龙岗新盘价格会出现整体下降趋势。
压力空间：－１０％—０％
点评：伴随着大运会结束，龙岗楼市跳水可能性极大。
南山
减压空间：０％—１０％
点评：可以说，华侨城一直都是整个南山楼市的风向标，而主导该的房企巨头是“不缺钱”的。
因素：楼盘品质（规划）
点评：该区楼盘以高品质项目为主导，房价压力的正负方向和幅度，与区域项目总体素质有关系，这些地方主要面对客户群，置业者对价格并不敏感。
点评：南山一度创造价格的新高点。但由于此内同质化产品较多、竞争较大，此将成为未来很长一段时间内深圳楼市的市场焦点。
因素：区域规划和定位
点评：南山的城市发展规划好，前景无限。
点评：，这种“以价换量”也将带动楼市成交量在金九银十时期回升。
点评：前海等领先的城市规划已带动南山区成为深圳楼市价格标杆。
减压空间：－３０％—２０％
点评：城概念被过度炒作，该调整压力很大，尤其是住宅。
点评：下半年新盘供应量将有所减少，所以其新盘价格压力也比较小，如果有一定调整，也必然在小范围内进行。
压力方向：基本持平
因素：项目整体品质
点评：南山内部存在结构性差异（即有保有跌）。
点评：在“限购、限贷、限价”的政策背景下，再加上楼市推盘量的加大，房价上涨的可能性变得小。
福田
点评：新盘价格高低与其自身所处的地理位置与产品定位密切相关，不能贸然下定结论。
因素：楼盘品质（地段）
点评：该楼盘入市量少，房价压力的正负方向和幅度，与区域个别项目的地段密切相关，例如，梅林和香蜜湖两个项目定价必然相差巨大。
点评：属于楼市供应量相对紧张的，新盘供应量较少，所以其新盘价格压力也比较小，即使价格下调的话，幅度也会比较微小。
因素：项目品质（尤指地段）
点评：福田楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
点评：福田各种楼盘品质及定位相差很大。
因素：项目品质及所处地段
点评：因为城区的区位和地段，福田楼市依然表现出很强的抗跌性。
点评：由于城市该区域楼价虚高，所以在此轮楼市调整中存在一定压力。
点评：属于楼市供应量相对紧张的，不同的楼盘尤其是不同地段的楼盘差异行较大，但如果按同一品质和地段而言，房价企稳的可能性。
点评：福田因为区位和地段的因素依然表现出很强的抗跌性。
点评：由于城地理位置的独特性，福田的楼盘总能成为深圳人心目中的。
点评：很多人都有罗湖情结，再加上新盘推盘有限，所以其价格下降幅度不会很大，罗湖口岸等区域甚至可能小幅上升。
罗湖
点评：该入市的新盘极其少，主要项目所处的地段不算差，其销售也会不错。
因素：内多为旧城改造，无新增价值点
点评：罗湖城市规划已显得相当滞后，城市面貌不如福田、南山等后起之秀有，新增价值点也显得少。
点评：罗湖楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
点评：深圳全市楼盘将出现一次整体性价格下调，罗湖当然不能幸免。
点评：作为深圳历史悠久的城，罗湖楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
点评：该发展后劲不足。
点评：罗湖楼盘因为区位和地段的因素依然表现出很强的抗跌性。
点评：接下来预计区域推出的新盘数量将极其有限，而且很多人都有浓厚罗湖情结，所以预计新盘幅度不大。
盐田
点评：盐田具有独特的山海资源，这就注定了其楼盘具有较强的抗压能力。
因素：楼盘品质（资源）
点评：对于盐田楼盘来说，决定其屹立于市场的波涛汹涌中的不败法宝，就是资源，资源，还是资源！
因素：区位和交通 掣肘
点评：盐田楼盘的山海资源都不错，但所处的具体地段不能太偏远。
点评：年底之前，全市楼盘将出现整体性价格下调，盐田当然不能幸免。
点评：对于盐田楼盘来说，其独特的山海资源决定了其受市场波动较小。
要素：市场供求关系
点评：资源型豪宅价格“虚”高，水分较多。
点评：属于楼市供应中的资源性，景观是其亮点，而交通距离仍然是置业的掣肘，因此，该区域楼价未来可能走出一条直线。
点评：盐田因为资源禀赋和过去的异动性不强的基础，因此保有性较强。
点评：由于独特资源景观特点，盐田楼市一直都呈现出“独自一片天”的特点，没有像其它区一样发生大的价格波动。
排行
“大甩卖时代”或临
综合以上１０位地产人士观点，宝安楼市压力向下的可能性极大。引用郭建波的一句话就是：在金九银十时期，楼市进入“大甩卖时代”，尤其是在大量之前沉寂的楼盘开始集中入市这个阶段。
价格下调压力
因为相对于深圳其它来说，龙岗之前的房价本身就不高，但在金九银十的销售节点，在大运会结束之后，在数个楼盘集中推向市场的过程中，龙岗新盘房价下调的可能性很大，而且下调幅度比较大。
维持“铁九铜十”算不错
今年的“金九银十”能否重现往日的辉煌很难说，开发商和市民也不要对“金九银十”产生惯性思维，要对楼市的健康发展保持一颗理性的平衡之心，在“限购、限贷、限价”的背景下，能实现“铜九铁十”就已经是不错的楼市销售状况了。
置业观念需灵活变化
建议有刚性购房需求的市民结合自身实际情况，如自身的资金实力、上班地点等，可适当选择一些价格相对优惠的沿线地区选房。没有足够资金实力购房的市民也没必要给自己太大压力，申请保障性住房、租房等也是不错选择。
多下降１０％
预计深圳在传统的“金九银十”时期，直到今年年底之前，深圳楼市新房价格将下调５％－１０％左右，全市二手房价格也将下降１５％左右，不可能再出现更大的楼价跌幅，所以婚房、改善性购房等刚性需求这个时候就可以出手了。
开发商应尽快出货
建议开发商应尽快出货、以回笼资金，尤其是那些处于供应量较集中的楼盘，其更应实现积极的价格回调。在“三限”政策的影响下，存量盘一客难求的状况还将继续深化，而打破坚冰的办法只能是实实在在的主动。
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如果把多重合力作用下的房价比作弹簧，那么传统楼市旺季它正承受着多大的下行负荷？
深圳楼市六区房价压力测试
测试背景
又到“金九银十季”，每到这个季节，楼市就会显出不同往日的紧张与期待，而在“严厉调控”的阴影下，今年的这个金九银十注定会愈发不平静。今年８月８日，央行提出对进行房价下跌压力测试，在引起广泛关注。
那么，在传统的“金九银十”楼市销售节点即将到来之际，深圳市民为关注的新盘销售价格又会有怎样的市场表现呢？
为此，深圳报业集团地产部邀请在深圳地产界工作多年的１０位资深地产人士，共同探讨深圳楼市“金九银十”的价格压力测试的新闻专题，论道今年“金九银十”的生死时速。
１０位受访地产人士共同表示，下半年，政策放松的可能性几乎没有，限购范围进一步扩大，加息预期增加，７、８月的深圳楼市已经出现了价格松动迹象。深圳楼市局部将出现以价换量局面，或将迎来明显的买家市场，金九银十将至能否补缺深圳楼市，值得期待。
受访名单
（不分先后）
深业南方地产营销总经理 钟革惠
金地集团深圳分公司营销总监 汪劲松
潜龙地产董事 毅刚
花样年集团营销总监 张洁
深圳中原董事总经理 李耀智
同致行董事长 波
英联国际董事长 郭建波
ＤＴＺ戴德梁行研究部主管 张晓端
深圳都会城市研究院院长 高海燕
地产评论人 世泰
》》深圳传统旺季楼市供应五宗“”3种人可买房
宝安
钟革惠
压力方向：向下
减压空间：－２０—１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身产品类型及品质。
点评：宝安面积大，各个组团表现不尽相同，宝安区将继续坚挺，而福永、观澜等有一定压力。
汪劲松
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：供求关系
点评：宝安楼市相比龙岗，房价下行压力要相对小一些，原因在于有一些定位较高的板块和项目支撑区域地产价值。
毅刚
压力方向：向上
减压空间：０％－１０％
要素：政府规划利好
点评：由于政府的规划利好及巨资打造，宝安的发展不日可语，但任何一个的建设都需要一个长期的过程。
张洁
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：新规划价值的市场透支或低估。
点评：宝安楼市提前透支。
李耀智
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评： “限购”政策导致供求关系发生改变。
波
压力方向：向下
减压空间：－１０％－０％
因素：供求走势
点评：宝安不同组团的具体情况不同，它们在楼市旺季中的表现必然会出现分化趋势。
郭建波
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
要素：房企自身的资金状况
点评：宝安具体各组团的表现将不一样。
张晓端
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：房企自身的资金状况及市场供应量
点评：龙华、宝安区等由于地理位置佳、发展相对成熟，其楼市表现会相对较好。
高海燕
压力方向：向下
减压空间：－１０％－０％
因素：供求关系
点评：宝安区和大龙华相对而言较适合在年底出手。
世泰
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：由于前期被概念炒作的成分多、性需求多，宝安区房价将逐步理性地回归。
龙岗
压力方向：向下
减压空间：－２０％－１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质。
点评：由于楼市供应量大、大运会利好基本出尽，同时，大部分龙岗房企面临资金压力大，快撑不住了。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：供求关系
点评：深圳五区中龙岗是房价薄弱的环节，因为许多的经济型中小户项目都分布在该区域，同时，该区域的不少开发商对资金回笼速度要求高。
压力方向：向上
减压空间：０％－１０％
要素：政府规划利好及巨资打造
点评：由于大运会的利好，很多龙岗周边，甚至周边城市的楼盘都套用大运会的由头，强行“沾亲带故”的意味浓厚。
压力方向：向下
减压空间：－２０％ —１０％
因素：大运后无新价值支撑点
点评：大运会结束后，龙岗楼市发展极需寻找新的发展利好。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：不少开发商已表示将主动让利、调低价格以尽早实现销售回笼。
压力方向：向下
减压空间：－２０％—１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：由于供应量大，龙岗楼价下行压力较大。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
要素：房企自身的资金状况
点评：龙岗楼市是区域中压力的一个。
压力方向：向下
减压空间：－２０％—１０％
因素：房企自身的资金状况及市场供应量
点评：龙岗楼盘，可能促售资源相对较差的项目来换取资金回笼，而其他区域项目可能并不急于出手甩卖。
压力方向：向下
减压空间：－２０％—１０％
因素：库存量、房企资金状况
点评：龙岗新盘价格会出现整体下降趋势。
压力方向：向下
压力空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：伴随着大运会结束，龙岗楼市跳水可能性极大。
南山
压力方向：向上
减压空间：０％—１０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质。
点评：可以说，华侨城一直都是整个南山楼市的风向标，而主导该的房企巨头是“不缺钱”的。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：楼盘品质（规划）
点评：该区楼盘以高品质项目为主导，房价压力的正负方向和幅度，与区域项目总体素质有关系，这些地方主要面对客户群，置业者对价格并不敏感。
压力方向：持平
减压空间：０％
要素：政府规划利好
点评：南山一度创造价格的新高点。但由于此内同质化产品较多、竞争较大，此将成为未来很长一段时间内深圳楼市的市场焦点。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：区域规划和定位
点评：南山的城市发展规划好，前景无限。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：，这种“以价换量”也将带动楼市成交量在金九银十时期回升。
压力方向：持平
减压空间：０％
要素：政府规划利好及巨资打造
点评：前海等领先的城市规划已带动南山区成为深圳楼市价格标杆。
压力方向：向下
减压空间：－３０％—２０％
要素：房企自身的资金状况
点评：城概念被过度炒作，该调整压力很大，尤其是住宅。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：房企自身的资金状况及市场供应量
点评：下半年新盘供应量将有所减少，所以其新盘价格压力也比较小，如果有一定调整，也必然在小范围内进行。
压力方向：基本持平
减压空间：－１０％—０％
因素：项目整体品质
点评：南山内部存在结构性差异（即有保有跌）。
压力方向：向上
减压空间：０％—１０％
因素：供求关系
点评：在“限购、限贷、限价”的政策背景下，再加上楼市推盘量的加大，房价上涨的可能性变得小。
福田
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：新盘价格高低与其自身所处的地理位置与产品定位密切相关，不能贸然下定结论。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：楼盘品质（地段）
点评：该楼盘入市量少，房价压力的正负方向和幅度，与区域个别项目的地段密切相关，例如，梅林和香蜜湖两个项目定价必然相差巨大。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：区域规划和定位
点评：属于楼市供应量相对紧张的，新盘供应量较少，所以其新盘价格压力也比较小，即使价格下调的话，幅度也会比较微小。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：项目品质（尤指地段）
点评：福田楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：福田各种楼盘品质及定位相差很大。
压力方向：基本持平
减压空间：０％
因素：项目品质及所处地段
点评：因为城区的区位和地段，福田楼市依然表现出很强的抗跌性。
压力方向：向下
减压空间：－３０％—２０％
要素：房企自身的资金状况
点评：由于城市该区域楼价虚高，所以在此轮楼市调整中存在一定压力。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：区域规划和定位
点评：属于楼市供应量相对紧张的，不同的楼盘尤其是不同地段的楼盘差异行较大，但如果按同一品质和地段而言，房价企稳的可能性。
压力方向：基本持平
减压空间：０％
因素：项目整体品质
点评：福田因为区位和地段的因素依然表现出很强的抗跌性。
压力方向：向上
减压空间：０％—１０％
因素：供求关系
点评：由于城地理位置的独特性，福田的楼盘总能成为深圳人心目中的。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：很多人都有罗湖情结，再加上新盘推盘有限，所以其价格下降幅度不会很大，罗湖口岸等区域甚至可能小幅上升。
罗湖
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：楼盘品质（地段）
点评：该入市的新盘极其少，主要项目所处的地段不算差，其销售也会不错。
压力方向：向下
减压空间：－２０％—１０％
因素：内多为旧城改造，无新增价值点
点评：罗湖城市规划已显得相当滞后，城市面貌不如福田、南山等后起之秀有，新增价值点也显得少。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：项目品质（尤指地段）
点评：罗湖楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：深圳全市楼盘将出现一次整体性价格下调，罗湖当然不能幸免。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：项目品质（尤指地段）
点评：作为深圳历史悠久的城，罗湖楼盘的价格高低，在很大程度上取决于其所处的具体地段。
压力方向：向下
减压空间：－２０—１０％
要素：房企自身的资金状况
点评：该发展后劲不足。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：区域规划和定位
点评：属于楼市供应量相对紧张的，新盘供应量较少，所以其新盘价格压力也比较小，即使价格下调的话，幅度也会比较微小。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：项目整体品质
点评：罗湖楼盘因为区位和地段的因素依然表现出很强的抗跌性。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：接下来预计区域推出的新盘数量将极其有限，而且很多人都有浓厚罗湖情结，所以预计新盘幅度不大。
盐田
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：盐田具有独特的山海资源，这就注定了其楼盘具有较强的抗压能力。
压力方向：向上
减压空间：０％－１０％
因素：楼盘品质（资源）
点评：对于盐田楼盘来说，决定其屹立于市场的波涛汹涌中的不败法宝，就是资源，资源，还是资源！
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：房企自身状况，以及产品自身的产品类型及品质
点评：盐田具有独特的山海资源，这就注定了其楼盘具有较强的抗压能力。
压力方向：向下
减压空间：－２０％—１０％
因素：区位和交通 掣肘
点评：盐田楼盘的山海资源都不错，但所处的具体地段不能太偏远。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：年底之前，全市楼盘将出现整体性价格下调，盐田当然不能幸免。
压力方向：向上
减压空间：０％－１０％
因素：楼盘品质（资源）
点评：对于盐田楼盘来说，其独特的山海资源决定了其受市场波动较小。
压力方向：向下
减压空间：－２０—１０％
要素：市场供求关系
点评：资源型豪宅价格“虚”高，水分较多。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：区域规划和定位
点评：属于楼市供应中的资源性，景观是其亮点，而交通距离仍然是置业的掣肘，因此，该区域楼价未来可能走出一条直线。
压力方向：持平
减压空间：０％
因素：项目整体品质
点评：盐田因为资源禀赋和过去的异动性不强的基础，因此保有性较强。
压力方向：向下
减压空间：－１０％—０％
因素：供求关系
点评：由于独特资源景观特点，盐田楼市一直都呈现出“独自一片天”的特点，没有像其它区一样发生大的价格波动。
排行
“大甩卖时代”或临
综合以上１０位地产人士观点，宝安楼市压力向下的可能性极大。引用郭建波的一句话就是：在金九银十时期，楼市进入“大甩卖时代”，尤其是在大量之前沉寂的楼盘开始集中入市这个阶段。
价格下调压力
因为相对于深圳其它来说，龙岗之前的房价本身就不高，但在金九银十的销售节点，在大运会结束之后，在数个楼盘集中推向市场的过程中，龙岗新盘房价下调的可能性很大，而且下调幅度比较大。
维持“铁九铜十”算不错
今年的“金九银十”能否重现往日的辉煌很难说，开发商和市民也不要对“金九银十”产生惯性思维，要对楼市的健康发展保持一颗理性的平衡之心，在“限购、限贷、限价”的背景下，能实现“铜九铁十”就已经是不错的楼市销售状况了。
置业观念需灵活变化
建议有刚性购房需求的市民结合自身实际情况，如自身的资金实力、上班地点等，可适当选择一些价格相对优惠的沿线地区选房。没有足够资金实力购房的市民也没必要给自己太大压力，申请保障性住房、租房等也是不错选择。
多下降１０％
预计深圳在传统的“金九银十”时期，直到今年年底之前，深圳楼市新房价格将下调５％－１０％左右，全市二手房价格也将下降１５％左右，不可能再出现更大的楼价跌幅，所以婚房、改善性购房等刚性需求这个时候就可以出手了。
开发商应尽快出货
建议开发商应尽快出货、以回笼资金，尤其是那些处于供应量较集中的楼盘，其更应实现积极的价格回调。在“三限”政策的影响下，存量盘一客难求的状况还将继续深化，而打破坚冰的办法只能是实实在在的主动。
热门楼：深圳9月“特爆二手房”业主狂降10万大放卖
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深圳小区停车位拟允许转让 一套房能车位