深圳万科出“狠招”月蓄万客 万团大战再冲刺

深圳万科透露，9-11月份，深圳万科将悉数推出11大楼盘，套数高达10000套，遍布福田、罗湖、南山、布吉、西乡、龙华等区域。

三月十一盘

显然经过一个月的蓄客期，深圳万科“万团大战”活动已宣布正式开启。而8月27日开盘的金色领域二期，就表明深圳万科已正式进入半年销售冲刺阶段。

据了解，仅9月深圳万科面市的项目将达到4个，包括公园里、清林径·虹二期、金域缇香及惠州双月湾项目。

第三方数据就显示，大运会后两个月内，深圳房地产市场已明确有12个项目入市计划，而万科一家便有6个，占比5成。

换言之，万科在“金九银十”阶段推盘项目共6个，而11月单月推出的项目更多达5个。

下半年推盘力度如此密集，不少人士认为，万科对于这个“金九银十”甚至下半年的市场情况还是仍然看好。

相关业内人士指出，虽然现在深圳地区的市场时好时坏，但也没有出现太大的根本性变化。

“当然，在宏观调控之下，金九银十也不会像以往那样风光，但房子依然还是不错的品。另外从目前的情况来看，市场的需求还是存在的。”

深圳万科则表示，集中在下半年推货，主要还是取决于房地产开发节点，并非刻意为之。

万人蓄客量

虽然看中市场的，但是深圳万科也不无销售的压力。

资料显示，深圳万科今年的年度销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右，这也就意味着，深圳万科的压力并不小。

为了给即将推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期。相关人士亦表示，在限购的背景下，客户群成长周期太长，在暂时没有项目入市的阶段，万科希望通过此活动让有效客户群体去等待万科即将入市的项目。

业内人士也指出，随着限购长期化、普遍化，越往后具有购房资格的群体越少，所以开发商也在开始赶紧抢。另外，现在房企融资的难度也开始增大，对资金链的担心也在所难免。

从目前的情况来看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已积累办卡人数逾10000人，而且客户的关注度、诚意度很高，均在咨询项目开盘开放时间。

此外，根据之前公布的团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

而作为团购项目，8月27日开盘的深圳万科金色领域二期，许多客户使用了万团卡优惠，且普遍反映良好。

截至当日下午5点，金色领域二期共推出427套房，到场客户1500名，成交约八成。据介绍，本次成交的客户均为万团卡的持有者，享受了额外5000元的优惠。此外，万科老业主本人或直系亲属持金卡购房还可享有额外1%的折扣。

不过，有业内人士对万科公布的万人蓄客量表示有所保留，认为该数据没有通过相关部门核实，并不一定准确，“如果一个月内蓄到1万人以上，只能说明这个营销很成功。”

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 促销再加码

按照正常的情况，在销售见好之时，房企不会再做进一步的打折优惠措施。但是深圳万科却有点“反其道而行”。

根据万科披露的信息，凡9月期间持万团卡的会员前往深圳万科各项目，即可现场升级万团卡，享受深圳万科项目开盘多加5000元的优惠，即原5000元升级至一万元。

此外，凡9月到访各项目现场客户登记者，均可参与淘宝百万大，同时还有淘宝嘉年华、推荐有礼等等活动。

这些不外乎是深圳万科为了进一步巩固和拓展新老客源的表现。

当然，在这些营销动作里面，优惠促销的再加码为吸引人眼球。不少人士认为，这是万科进一步的表现。

但相关业内人士指出，多加5000元的优惠，其实只是在总价上再减少5000元，相对于一套几十万甚至几百万的房子，幅度并不大，只是个营销的小噱头，不能称之为“”。

深圳万科亦表示，这样的幅度也并不大，而且万科为了保持理想的销售速度，一直采取积极的定价策略。加上未来数月，调控政策将进一步发挥作用，竞争更为激烈，这有利于市场健康发展。

但是，相关人士也指出，随着深圳万科“万团大战”的展开，接下来类似的促销活动会比较丰富，当然也有可能适当地调整一下价格，但不会形成大规模的促销。

根据相关数据显示，8月深圳全市新建商品住房(即一手住宅)量价齐跌，成交面积较上月环比大跌了近四成。而新建商品住宅成交均价为20399元/平方米，环比下降2.6%。

业内人士认为，目前深圳限价政策要求按月环比零增长，那么就意味着价格会持续走低，市场普遍认为，接下来的“促销战”不可避免。

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8月份，全市六区188个样本楼盘成交均价为20221元／平方米，环比下跌了1.7%。日前发布的中原地产房价指数显示，深圳二手房成交均价连续下跌三个月，楼市已经步入下行通道。

中原数据表明，6月，全市六区188个样本楼盘成交均价为20727元／平方米，环比下跌了0.75%；7月，上述楼盘成交均价为20571元／平方米，环比再下跌0.75%。8月，跌幅近2个百分点，不仅连续下跌，而且跌幅呈扩大之势。

从成交数据来看，8月全市二手房成交跌入冰点，仅有1400多套，而去年月均为10000套。主要原因在于，市场观望氛围浓厚，一手房的实质性，分流了部分二手房客户；而一些业主的观望、心理也影响了市场的有效供应。

据深圳中原统计，在188个样本楼盘中，8月有成交的楼盘只有73个，虽比上月有所增加，但成交楼盘的占比仍低于40%。其中，26个成交楼盘价格相比上月出现上涨：涨幅大于10%的楼盘占1%；涨幅在5%－10%之间的楼盘占11%；涨幅在0－5%之间的样板楼盘占23%。47个成交楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的楼盘占3%；跌幅在10%－5%之间的楼盘占23%；跌幅在5%－0%之间的楼盘占38%。总体来看，价格上涨的楼盘比例减少，且涨幅收窄，而价格下跌楼盘占64%，且跌幅在拉大。

分区看，全市各区的样板楼盘均价都下跌，且相对于7月跌幅加大。南山、盐田跌幅，均为2.2%，宝安跌幅小为1.2%。

专业人士认为，8月份，深圳按评估价征税政策效应进一步显现；大运期间，看房者减少，成交持续低位徘徊。这些因素致使深圳二手房市场出现了2007年以来月度成交量。大运结束后，大部分开发商将集中推盘，为尽快回笼资金，将促销、以量换价，一手市场会对二手市场产生巨大的挤压效应。加之，大部分置业者仍执着于观望后市，故下半年二手成交仍难有起色。二手房价格方面，8月份已经出现全面松动。因房地产调控政策方向已经明朗，年内调控只紧不松，价格下行的态势显现，后市报价下调的房源比重将大幅增加，二手房价格或下跌15%左右。(

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