深度不是孤立个案 杭州楼市下行进入窗口期

楼市下跌存变数

在经历了上半年的低谷，７月、８月的挣扎后，进入９月，杭州楼市率先由保利·湾天地和世茂两楼盘发难，楼市价格“跳水”，讨论已久的楼市拐点真的来临？８月以来，一线城市房价出现了不同程度的松动，北京通州、杭州下沙等区域房价下降明显。“这些区域在前两年的炒作下楼市疯长、客云集，现在开发商、客出手的肯定是它们。”程伟明说。

曹旭东表示，此次保利·湾天地和世茂具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形三个阶段，现在进入了直接、大幅、“以价换量”的新阶段。

房价下跌的行情出现在房价脆弱、敏感的城市外围，然后向区域传导。丁建刚分析道：“城区的房价走势则比较复杂，由于限购政策的作用，一些楼盘并不能换来成交量，开发商可能会选择不，然而在楼市调控作用下，房价下跌是必然的。”

不过，曹旭东等认为，房价进入下行阶段，并不意味着调控目标已经达成。“如果房价‘合理回归’的目标是大部分城市确定的房价涨幅不高于ＧＤＰ增速，那么这一目标到年底各地肯定都能达成。”曹旭东说，“如果是让老百姓真正感受到房价‘合理回归’、买得起房，那这一目标的达成还有待时日。”

“这些供应量大的郊区板块的大幅如果被市场认可，其再的可能性就很小了。”丁建刚说，加之城区楼市的阻碍因素和房产的消费双重属性，楼市价格下跌的趋势仍存在变数。

因此在此轮难得的楼市下行“窗口期”，宜综合运用多种调控手段，使区域板块的价格下降传导到整个楼市，引导楼市价格“回归”，确保楼市“供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的调控目标达成。

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楼市成交量逐渐恢复房产税成了“”

在僵持了数月后，楼市成交量正随着“金九银十”的到来而逐渐恢复，8月份一二线城市成交量逐步反弹。受此刺激，地产股蠢蠢欲动，试图上攻。不料调控可能加码的迹象随之再次显现，地产股闻风变色，立马又陷疲软境地。调控加码已成多头的“心病”。

如果房价仍然桀骜不从，那么政府可能打出房产税、房贷政策和预售款管理等一系列调控加码的“牌”，每打一张牌，对市场神经都是重大考验。

房产税成“”

业内认为，如果楼市今后出现价量齐涨，或者房价不再下降而成交量大幅反弹的情况，则房地产调控政策必然加码，之前传闻中的种种措施可能变成现实。而各种传闻的调控政策之中，房产税无疑是政府手握的有杀伤力的武器，可说是调控牌中的“”。

自5月31日国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”之后，房产税的说法便取代物业税成为悬在房地产业头上的“达摩克利斯”之剑，随时左右着市场的心理和房地产板块的行情。

发改委财政金融司司长徐林8月24日提出，我国计划实施一系列税收体制改革，包括推进房产税改革。8月25日，此前有意上攻的房地产板块便应声下挫，带领大盘大幅下行，足可见房产税的“杀伤力”。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权人征收的一种财产税，其实质同“物业税”相同，同样是对住房保有环节的征税。

市场多头对于房产税的畏惧主要来自于：征收房产税之后，、投机需求将被大幅压缩，甚至改善型需求都会受到一定影响，这可能打破目前的供需平衡，价格或许下跌。

房产税归根结底还是对于需求的压制，而这种压制比起目前众多短期抑制性需求的政策而言无疑更为深远和有效。

当前，国内尤其是一、二线城市的投机、性住房占比节节升高，而不时曝出的空置房传言尽管并未得到证实，但空置房的大量存在已是不争的事实。

经济学家樊纲表示，空置房的存在，是由于没有房产税。中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方的制度缺陷是没有房产税；其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。

此外，有业内人士指出，房产税改革的一个重要目标是，将房产税逐步培育成地方政府财政收入的支柱税源，这也将厘清与地方财政关系，抑制因为扭曲的土地财政所带来的短期行为，因为，相较土地财政而言，房产税将能为地方政府带来更为持续稳定的税收收入。

当前一线城市土地储备不足、二三线城市也面临用地紧张，土地财政的持续性令人担忧，这也成为各地方政府并不反对推行房产税的重要原因。而这加剧了市场多头对房产税的担忧。

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三套房限贷如同“炸弹”

除了房产税外，在抑制投机性需求的措施中，以三套房限贷为首的房地产信贷也是调控的利器之一。相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。

早在4月份出台的“国十条”中，就已经要求执行严格的差别化住房信贷政策。其中规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

在此后陆续出台的各地方版楼市调控政策中，北京、深圳和青岛等地都对三套房贷款问题做出了规定。相比之下，随后出台的广州、重庆等地的楼市细则却并没有对此明确。

随着调控政策的深入，8月份机构通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行，并要求对第三套房贷严格执策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

从目前各大银行的执行情况来看，对于三套房贷的审批依然从紧。据了解，大部分银行都表示，原则上不再发放三套房贷。而对于那些没有明确叫停三套房贷业务的银行，首付比例和利率水平也足够叫人“望而却步”，普遍将首付提高至六七成，利率上浮50%。

“目前除了在利率和首付比例上对三套房进行了严格限定外，对于客户资质的要求以及贷款的审批过程也严格，有时候还要看银行的信贷规模。”一位银行信贷经理表示。

从三套房贷款政策的发展不难看出，尽管银监会并没有明确对三套房贷款一刀切式地叫停，对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但是各家银行对于三套房贷款的政策已经谨慎。中行、工行、农行等国有银行早已全面停止三套房贷款，而中信、招行等商业银行也开始从各网点上逐步落实。限制三套房贷款的区域正从北京等一线城市逐步扩大到更多区域。

一位地产业内人士指出，三套房贷叫停除了收紧地产资金外，更重要的是表明了政府对打击投机性购房的决心，传达出资金链收紧的信号。“对于房地产这个资金密集型的行业来说，资金一旦被冻结所受的打击将是致命的。三套房贷全面叫停后，还有二套房贷、首套房贷这么多可调控的空间，利率和首付比例的任何调整都对资金链产生直接影响，这也是市场的担心所在。”该人士坦言。

事实上，在三套房贷逐渐“退出舞台”的同时，银行对于房地产信贷的谨慎态度正不断加码。近期，不少银行出面澄清了开发贷停贷的传言，但却并未否认对于开发贷的谨慎态度。

显然，无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控已经成为地产政策的“狠牌”之一。

“狠牌”还有很多张

从政策的目标群体上看，各项调控措施中直接针对开发商的也不少。近期国土部加大了对开发商闲置土地的清查力度、追缴拖欠的土地出让金。此外，对于开发商的预售款也在不断从严。因此，可以说，政府手里的调控“狠牌”还有很多。

继房地产贷款收紧后，商品房的预售款也被提上日程。8月中旬，北京市宣布将加强对开发商预售款的力度，并制定相应的商品房预售资金监督管理办法。显然，对于目前尚无预售款的大多数开发商来说，一旦新办法开始执行，资金压力将会陡增。

实际上，此前住建部等主管部门曾不止一次地在相关文件中提及要加强预售款的，除北京外，深圳、西安和青岛等地也在酝酿启动预售资金的新政。显然，对于预售款的也是未来的政策落脚点之一。

中国董事长潘石屹就表示，针对住建部出台的对预售收入的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台，一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的、分阶段放款，是把开发商的“活钱变成了死钱”。

此外，从国土部公开闲置地“黑名单”的行为也能够看出，层对于长期拖欠土地出让金的开发商已经开始“动真格”。除了收回土地外，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，土地闲置和地产融资之间也开始建立联系。拥有闲置土地的开发商将在银行贷款上受到更多限制。

业内人士指出，除了已经出台的政策外，还有很多政策存在收紧的空间，例如土地税、限外令等。这些政策的变化和实施都有可能成为未来调控的手段。

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