世联地产评新政：该不该放缓保障房建设速度？

据住建部公布的数据显示，今年1-8月份，城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率86%（不含西藏自治区）。但是，在漂亮的开工进度数据背后，如此大规模的建设保障房也引起了一些担忧。

这种担忧主要来自以下三个方面：一是保障房建设质量，此前在安徽太湖、河南郑州、海南、广西等地，相继爆出了保障房的质量问题。二是出现了保障房分配不公的乱象，甚至出现了一些企业单位借“保障房”之名行福利分房之实的现象。三是据国家审计署报告显示，地方政府债务已达10.7万亿元之巨，保障房建设无疑加重了地方政府的债务负担。那么，既然存在着这样的担忧，政府该不该放缓保障房建设速度呢？

世联研究认为，在制度设计还存在着许多缺陷的情形下，宜投入更多的精力完善保障房制度，而不宜片面地追求建设速度。

到底需要多少保障房？

保障房的保障对象是没有经济能力通过市场解决住房的低收入人群。中国社科院发布报告显示，目前中国城镇贫困人口大约为5000万人，占城镇人口比例约8%，是目前享有低保人数的2倍左右。如果以城市化率每年增长1%，其中贫困人口比例占8%计算，至2015年，城镇贫困人口将约达5500万。我们假设这5500万贫困人口等同于需要提供保障房的低收入人群，以每个家庭人数平均3人计算，约有1800个家庭，即未来五年，政府需要提供1800万套保障房。这个数据远低于政府制定的未来五年建设3600万套保障房的目标。

推广“轮候制”是测算保障房需求为科学的依据

以上对未来五年保障房需求的粗略预测，在实践操作中并无多大的指导意义，保障房的需求必须要具体到每个城市才能发挥有效的指导作用。具体到每个城市的保障房需求，不仅指保障房的数量，还指保障房的选址和设计需求。已经在香港和新加坡获得成功的“轮候制”，能有效解决这一系列的需求问题。“轮候制”是对保障房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并对通过审核资质的人员信息建立数据库，再根据保障性住房建设进度，对已通过审核的申请人按先后次序分配保障房或购买资质的管理制度。世联实地考察了香港公屋的运营情况，香港公屋申请“轮候制”能为政府决策提供很多有用的信息，如申请家庭数量，家庭人口数量，意向申请地点等等。掌握了这些信息，制定保障房建设计划就有了科学的依据，避免资源错配和浪费。根据申请家庭的数量可以测算保障性住房的需求量。家庭的人口数量构成可以为不同面积的户型搭配提供参考依据，例如，三口之家在申请家庭中占比大，就可以适当增加两房户型的设计建造。而意向申请地点可以为保障性住房的选址提供参考依据。

不久前，广东省上报的《建立健全公正的保障性住房分配与管理机制的建议》得到国务院批转，批示中要求各地要尽快建立起符合当地需要的保障房轮候制度。这意味着政府将通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障房的需求量，保障房建设任务量的制定有据可依。

保障房制度设计远比保障房建设数量重要

在当前，政府确实要大力建设保障房，以弥补1998年住房改革以来政府在住房保障方面欠下的旧账。然而保障房制度设计却远要比保障房建设数量更加重要。制度设计落后于建设速度，将会引致更多的问题出现。一是保障房的建设质量控制，目前自上而下的质量问责制度显得比较薄弱，世联研究认为通过引入媒体和社区居民的参与机制，形成一个自上而下和自下而上相得益彰的质量控制系统，将能更有效地确保保障房品质过关。二是保障房建设资金问题，保障房建设不是一个阶段性任务，而是要形成一个长久的保障机制，这必须解决的问题就是如何实现保障房建设资金的收支平衡。

保障房不但在前期建设需要资金投入，后续管理维护也需要资金补贴。香港公屋运营经验表明，除了政府注资之外，更重要的是通过租售并取和经营配套商业盈余来解决保障房建设资金的收支平衡问题。三是公平分配的机制问题，前面所提到的“轮候制”是保证保障房分配公平的重要制度，另外还需完善个人征信系统及加大对申请造假者的惩罚力度。世联研究认为，这些机制都是住房保障系统的核心，当它们还没有得到很好的解决的时候，大力推动保障房建设难免冒失，引致更多的问题的出现。

综上所述，世联研究认为，住房保障制度完善应放在比保障房建设速度更加重要的位置。我们也认识到，制度完善不可能一蹴而就，它需要反复的摸索和修正，在这个阶段，保障房建设数量不宜盲目放大。

【撰写世联地产市场研究部】

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继骗购之后，深圳保障房建设再出丑闻。9月2日，深圳住建局公布了第二次保障性住房合格申购人名单，同时公布了有关房源，定于9月15日开始选房。一些已等待两年多的申购人便来到松坪村保障房项目所在地，经过实测发现，49平方米户型使用面积不足29平方米，60平方米户型使用面积不足38平方米，实际面积使用率不足63%。据称，卧室仅能放一张很小的床，书桌都放不了。

保障房建设，事关人民群众切身利益，来不得半点马虎。保障房面积缩水，实质上同劣质保障房一样，暴露的是某些政府部门在民生建设中的“公司思维”，不肯真正地让利于民。拿深圳的“浓缩版”保障房来说，虽然国家只对保障房建筑面积作了规定，而对使用面积、使用率等指标并没有提出明确要求，但是扣住这点利益紧紧不放已足以说明当地一些部门的心思并没有真正放在发展民生上。

·绕城经济带高峰论坛·五大同心工程有奖征文 ·节能我行动低碳新生活 ·第四届重庆读书月活动 ·2011晨报盛夏生活季 ·生态珍品中秋送礼佳品

那么，他们的心思放在哪儿了呢？恐怕是盘算着如何把保障房建设从“赔钱货”变成“摇钱树”吧。道理很简单——申请保障房的大多属于中低收入群体，购房人按照建筑面积购买，如果真正的使用面积不到30平方米，实际上是变相地将保障房房价抬高了一倍。如此一来，在保障房建设上不仅投入骤减，实际价格却翻了一番，这就为一些人从中渔利大开了方便之门。

保障房的实质是政府使用全体公民的税收扶持帮助中低收入群体。保障房从土地、资金、建设、分配等各个环节上都应力求公平，更应该牢记“惠民”二字。深圳保障房面积的大缩水，实际上相当于把保障房变成了商品房，实在令人失望。

高房价问题是当今中国的民生问题之一。建设保障房的目标既然已经制定出来，政府就应该切实履行自己的承诺，要拿出更多的真金白银和更多的诚意解决这一问题。政府做出的承诺必须兑现，不能让其成为画饼，画饼太多，不仅会伤到老百姓的心，终也会破坏政府的公信力。

国要兴旺，则必须令人民看到希望，感受到政府在为之努力。在民生建设上，政府应当有更多作为。对政府部门而言，应该积极为民谋福利，用真感情把保障房建设好，是要吸取过往保障房建设中的经验和教训，在发展中逐步改善，让更多的中低收入家庭真正享受到保障房政策带来的福利。

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