变幻中谨慎对待：房价结构调整不等于“拐点”

近期，预测房价走势的报道颇受关注。8月底，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上表示：“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”李思廉的表态之所以成为关注的焦点，在于他是本轮房地产调控中公开表示的大型房企高层。甚至有观点认为，富力行为是中国房价“拐点”到来的前兆。

富力高层宣布的动作似曾相识。2008年，严厉的房地产调控博弈僵持阶段，万科董事长石公开宣布万科，并表示中国房地产的“拐点”到来。万科的行为和言论具有风向标功能，随即引发以一线城市为主的房价调整。可见，在房地产调控的博弈关口，大房企的动作和言论对市场的影响作用巨大。

但从目前的市场表现来，富力的宣言并没有起到标杆作用，因为万科、中海、远洋等企业早已根据实际情况进行了价格调整。万科各区域公司、各项目公司，一般随行就市，价格政策灵活。中海也有，但没有设定统一的策略。远洋在北京楼盘价格的调整更为灵活，不论是纯新项目，还是老项目后期的开盘价格，均出现不同程度的调整。

中国一线城市房价调整已是大概率事件。但此轮房价的调整，并非是由经济变化带动的市场调整。富力的宣言，则更多是缘于一、二线城市限购影响深入，房价出现的一次政策因素主导的结构调整。

目前，像北京等一线市场出现的价格波动，也是一种政策因素下的结构性调整，今后房价会呈现一种涨跌互现的态势，即市场上有的楼盘价格仍会小幅上涨，也会有楼盘出现幅度不等的下降。但这种波动的结构性、个案性更强，比如一些资金需求大的企业或是上半年销售业绩不佳的企业，会阶段性调整楼盘价格，又如通州、房山等前期房价上涨较快的郊区会调头向下。

随着“金九银十”的到来，一线城市的房源在短期内会激增。同时，三季度后，房企会以资金回笼为主要工作，加之政策及融资渠道紧缩后，年底前的楼盘会越来越多，因此，开发商会在短期内做出价格调整，此现象是开发商以退为进的应对，不能视作真实的市场和经济规律下的房价“拐点”。

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保障房迎来“金九银十”

■建设速度已不成问题，关键是要保证质量、公平分配

相比楼市的冷清，保障房则迎来了一年中有利于开工的时机，是真正的“金九银十”。

保障房既是改善低收入家庭住房困难的重要手段，也是调控楼市、平抑房价的重要工具。今年我国计划新开工建设保障房1000万套，这是我国有史以来保障房建设规模的一年。按照政府要求，各地保障房必须在11月末以前全部开工，其中，1/3的项目要做到主体基本完工，确保年内基本建成400万套以上。

下半年，保障房的开工全面提速。数据显示，1—8月份，城镇保障性住房和棚户区改造住房已实际开工868万套，开工率86%(不含西藏自治区)。9、10月份是保障房开工的期，各地正在快马加鞭，照此进度，11月底前1000万套保障房全部开工几乎不成问题。

在建设进度有保障的情况下，“年内基本建成400万套”的目标引人关注。截至目前，住房和城乡建设部尚未发布过任何有关保障房的竣工情况。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，如果今年的保障房能够如期开工，保障房的竣工量将有可能达到600万套。“去年商品房总的销售套数大约也是600万套，这样保障房的套数大约占到整个市场的一半左右，可以有效增加市场供应，给调控添砖加瓦。”

在开工率一路飙升之时，保障房却频频暴露质量问题：北京“明悦湾”保障房项目去年出现多栋“楼歪歪”；通州保障房小区大方居部分楼房出现地基塌陷，楼面底部开裂；海南保障房项目有“瘦身钢筋”流入；安徽太湖安置房小区房屋甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象……据了解，各地政府已出台保障房质量控制文件，期望从政策引导、工程及健全处罚退出机制等多种渠道，确保保障房工程质量。

作为调控楼市、保障民生的重要手段，保障房建设一直引人注目。在保障房项目建成的同时，分配和后续管理也亟待跟进。今年以来，保障房分配不公的事件屡屡出现。吉林住房和城乡建设厅副厅长范强表示，在保障房分配问题上做文章是不能容忍的。在分配上，要注意的是严格把关“入口”，并会同、政协、纪检委、社会人士共同参与监督。首先是监督方案制定得合不合理，其次是监督分配是否公平。在制度上坚持阳光操作的同时，还应加强住房保障法立法进程，建立完善的住房保障体系和法律制度。

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