人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。
房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公 安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分， 公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交 易登记管理部门申请过户登记前，购房者亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真 实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章， 防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？
首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。
其 次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每的罚金；在多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口 全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违 约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。
再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交 易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户 口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。
在现实交易中可能会碰到这样的情况， 比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交 易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属 的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。
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顺利缴税未必能成功过户 二手房过户被"卡"
限购令实施以来，二手房交易在递件时被拒的案例增多。在南海工作的周先生购买了一套二手房，已付首期和税费，却在递件时因无法出具一年以上的纳税证明而被“拒”。表示，缴税并不意味着一定能成功过户；即使递件成功，一旦资料不齐或者不符合购房资格，也有可能被退件。因此，买家在购房前先对购房资格进行确认。
案例：二手房过户被“卡”
今年6月，在佛山南海工作的周先生通过中介看中了南海大沥的一套二手房，并签订三方合同。随后，周先生缴纳了相关税费。后经中介告知，周先生才知道限购令后必须提供一年以上的纳税证明才能过户，“目前，我在佛山工作时间还不足一年，无法出具一年以上的纳税证明。如果一年后我取得一年以上个人纳税证明，还能办理过户手续吗？”周先生说。
对此，相关部门回复表示，周先生需要按要求提供申请材料。签约一年后再申请是不影响房屋转移登记。也就是说，周先生要等到纳税满一年之后才能够办理房屋的过户手续。
李小姐也遇到类似的问题。李小姐已在佛山工作了一年多，在广州已有两套住房，前段时间她在桂城淘到一套比较笋的小户型，于是买来自住，但是对于自己是否有购房资格并不确信。“谁知道会不会因为哪个资料没过审查通过而导致过户失败？”李小姐表示，除了已缴纳税费外，房子的首期款和中介费亦已支付。即使过户失败，政府部门可以退还税款，但与卖方、中介之间的纠纷也很难解决。“业主是因为急需用钱才买房子的，要我尽快支付全款。我现在很头大，担心付了全款之后，房子还过不了户，怎办？没拿到房产证，我心里都不踏实。”
中介：不符合购房资格会被退件
南都记者在采访中获悉，目前佛山各区的二手房交易流程并不完全一样。周先生和李小姐遇到的情况属于南海区。
满堂红亿达按揭相关负责人表示，南海区和禅城区的交易流程略有不同。南海桂城、罗村等镇街先缴税，然后在递件时查验资料和购房资格。而禅城区则是先递件，查验资料和购房资格，再缴税。不管流程的前后次序如何，二手房买卖在递件时都会进行资格的审核，但是即使递件成功，一旦资料不齐或者不符合购房资格，也有可能被退件。
此外，递件时相关资料也要准备齐全。目前购房在递件时需要提交的资料包括：购房者的户口本、已婚的提供结婚证和配偶的户口本、子女的出生证(未满18岁)、异地购房者还需要提供在有效期内的居住证，满一年以上的社保或者纳税证明，以上证件需要提供原件以备核验。
提醒：二手交易前查清个人资格
中介提醒，购房者在二手房交易之前先咨询相关部门，确认自己的购房资格，然后再签署购房合同、交房款以及中介费用，以避免后续的纠纷。除了案例中李先生因为缺少相关文件，以及李小姐不能确认自己的购房资格等情况之外，关于限购令的其他相关细则，以及银行的房贷政策，都是购房者需要提前了解清楚。
如果因为个人原因导致交易被“卡”，买家将面临着三方纠纷。此前，桂城的晓芳购买了一套总价135万元的房子，交付了5万元的定金后，又以自己属于限购范围内要求退房。业主却拒绝退回定金。，中介经纪人找到另一买家接手，此事才得以平息。
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房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公 安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分， 公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交 易登记管理部门申请过户登记前，购房者亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真 实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章， 防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？
首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。
其 次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每的罚金；在多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口 全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违 约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。
再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交 易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户 口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。
在现实交易中可能会碰到这样的情况， 比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交 易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属 的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。
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案例：二手房过户被“卡”
今年6月，在佛山南海工作的周先生通过中介看中了南海大沥的一套二手房，并签订三方合同。随后，周先生缴纳了相关税费。后经中介告知，周先生才知道限购令后必须提供一年以上的纳税证明才能过户，“目前，我在佛山工作时间还不足一年，无法出具一年以上的纳税证明。如果一年后我取得一年以上个人纳税证明，还能办理过户手续吗？”周先生说。
对此，相关部门回复表示，周先生需要按要求提供申请材料。签约一年后再申请是不影响房屋转移登记。也就是说，周先生要等到纳税满一年之后才能够办理房屋的过户手续。
李小姐也遇到类似的问题。李小姐已在佛山工作了一年多，在广州已有两套住房，前段时间她在桂城淘到一套比较笋的小户型，于是买来自住，但是对于自己是否有购房资格并不确信。“谁知道会不会因为哪个资料没过审查通过而导致过户失败？”李小姐表示，除了已缴纳税费外，房子的首期款和中介费亦已支付。即使过户失败，政府部门可以退还税款，但与卖方、中介之间的纠纷也很难解决。“业主是因为急需用钱才买房子的，要我尽快支付全款。我现在很头大，担心付了全款之后，房子还过不了户，怎办？没拿到房产证，我心里都不踏实。”
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此外，递件时相关资料也要准备齐全。目前购房在递件时需要提交的资料包括：购房者的户口本、已婚的提供结婚证和配偶的户口本、子女的出生证(未满18岁)、异地购房者还需要提供在有效期内的居住证，满一年以上的社保或者纳税证明，以上证件需要提供原件以备核验。
提醒：二手交易前查清个人资格
中介提醒，购房者在二手房交易之前先咨询相关部门，确认自己的购房资格，然后再签署购房合同、交房款以及中介费用，以避免后续的纠纷。除了案例中李先生因为缺少相关文件，以及李小姐不能确认自己的购房资格等情况之外，关于限购令的其他相关细则，以及银行的房贷政策，都是购房者需要提前了解清楚。
如果因为个人原因导致交易被“卡”，买家将面临着三方纠纷。此前，桂城的晓芳购买了一套总价135万元的房子，交付了5万元的定金后，又以自己属于限购范围内要求退房。业主却拒绝退回定金。，中介经纪人找到另一买家接手，此事才得以平息。
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