世联观点：购房信心持续走低 预期日益高涨

二、2011年3季度世联购房者信心指数

1、2011年3季度世联购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5

2011年3季度世联购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。购房者的现状满意指数和未来预期指数分别为51.4和57.1，其中购房者现状满意指数较上季度上升1.4，表明购房者对房价止涨的局面表示认可；购房者未来预期指数较上季度下降2.8，表明购房者认为未来房地产进入下降通道的可能性增加。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为65.8，较2季度上升0.4，我们认为政策效力逐步显现是促使居住环境满意度提升的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为40.2，较2季度上升2.0，表明购房者对房价涨幅收窄甚至停滞的认可度继续提升；（3）购房者未来房价预期指数为60.1，较2季度下降4.0，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性明显增加；（4）购房者未来购房时机预期指数为54.2，较2季度下降1.8，这主要是受不确定的政策局势和房价预期的影响。

2、不同类型的购房者信心均有所下降

与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和置业者的信心。表1所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和置业者的信心指数均低于51，而多次置业者和型置业者的信心指数均超过60。与上季度相比，各种类型的购房者信心都有所下滑，其中客和多次置业者下降幅度。

表1 不同类型购房者信心指数比较

不同类型购房者信心指数比较

数据来源：世联购房者调研数据库

从拥有不同住房套数的购房者来看（见图2），目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。从不同置业目的的购房者来看（见图3），目前置业和改善性需求的购房者预期房价下跌的比例超过了房价上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.7%和37.7%。三季度，仍有48.3%的客预期未来房价将继续上涨，但比例明显下降，较上季度下降12.8个百分点。以上调研结果意味着目前没有住房的置业者，未来持有观望心理的可能性更大。

图2 不同房屋拥有情况购房者对未来房价的预期

图2 不同房屋拥有情况购房者对未来房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

图3 不同置业目的购房者对未来房价的预期

图3 不同置业目的购房者对未来房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

推荐阅读：

3、受限购舆论影响，中西部三线城市购房者信心明显下滑，但仍高于中东部一二线城市

表2展示了不同城市购房者信心差异，不难发现东部一线城市购房者信心，东部三线城市购房者信心，其他城市购房者信心排序从低到高依次为：东部二线、中部二线、中西部三线、西部二线。与上季度表现不同的是，3季度各类城市购房者信心指数走势逐渐出现分化。具体来讲，东部一二线城市购房者信心继续下滑，但中西部二线城市以及东部三线城市的购房者信心却出现了小幅回升。我们认为主要原因在于，东部一二线城市经济较为发达，对政策的执行非但没有放松，还有加强之势，如深圳在7月份推出了评估价征税措施，这将继续加剧了房价下跌的市场预期；而中西部二线城市和东部三线城市正处于经济快速发展阶段，地方政府对房地产依赖度较高，致使政策执行力度有所松动，如东莞于7月底率先表示暂，这将给房地产市场注入一剂强心剂。

新国五条要求限购范围扩大，该政策出台后，社会舆论纷纷猜测哪些三线城市将会被限购，甚至有媒体报道限购城市将扩大至100个。尽管一些报道严重失实，但其对社会预期的冲击却不小。受限购舆论的影响，本季度中西部三线城市购房者信心指数较上季度明显下降。从当前政策效果和房地产市场环境来看，一旦限购城市真正落地，被限购城市的购房者信心将会继续下滑，而那些被误传限购而实际没有限购的城市，购房者的信心将有望扭转，呈上升态势。

表2 不同城市购房者信心指数比较

表2 不同城市购房者信心指数比较

数据来源：世联购房者调研数据库，关于城市分类的说明可参考本报告尾页说明

购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强（见图5）。整体来看，东部地区预期房价下跌的可能性高于中西部地区，一线城市预期房价下跌的可能性高于二三线城市。具体来讲，东部一线城市购房者预期房价上涨的可能性，占比仅为26.8%，较上季度下降14.9个百分点；预期房价下跌的可能性，超过一半购房者认为东部一线城市未来房价将会出现不同程度的下跌，较上季度上升16.4个百分点。中西部三线城市预期房价上涨的可能性，占比为44.3%，但与上季度相比也明显减少。这表明购房者预期房价上涨的比例在不断下降，而预期房价下跌的比例在不断增加。从不同城市来看，本季度东部一线城市和二线城市购房者预期房价下跌的比例超过预期房价上涨的比例，这些预示着买方市场正在发生一些微妙的变化。

图5 不同城市购房者对未来房价的预期

图5 不同城市购房者对未来房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

4、重点城市购房者信心指数

从重点城市购房者信心指数得分来看，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于平均水平。一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。

表3 重点城市购房者信心指数比较

表3 重点城市购房者信心指数比较

数据来源：世联购房者调研数据库

推荐阅读：

（1）北京

2011年3季度北京购房者信心指数为49.5，较2季度下降2.3，在一线城市中降幅，表明北京购房者对未来半年房地产总体走势由偏乐观转向偏悲观。其中，未来房价预期指数是导致北京购房者信心指数下降的主要原因（较2季度下降9.4）。但与此同时，购房时机预期指数较上季度上升4.2，表明北京购房者预期未来半年购买环境将有所改善，发生实际购买行为的可能性有所增加。

（2）上海

2011年3季度上海购房者信心指数为51.5，较2季度小幅上升0.3，是一线城市中没有下降的城市，但仍明显低于其他二三线城市。其中，当前房价满意指数是导致上海购房者信心指数上升的主要原因（较2季度提升3.6），这意味着上海的市场环境得到了一定的改善。然而，需要指出的是，上海购房者未来房价预期指数和购房时机预期指数较上季度均有所下降，前景依然不乐观。

（3）广州

2011年3季度广州购房者信心指数为49.7，较2季度下降1.0，是今年跌破50，表明广州购房者对未来半年房地产总体走势由偏乐观转向偏悲观。其中，除当前房价满意指数有所提升外，居住环境满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有不同程度的下降，这说明广州地区的购房环境仍未得到实质性的改善。

（4）深圳

深圳自上季度购房者信心指数跌破50后，本季度继续下滑。2011年3季度深圳购房者信心指数为49.4，在一线城市中，较2季度下降0.5。其中，未来房价预期指数是导致深圳购房者信心指数下降的主要原因（较2季度下降8.4）。尽管其他三个分类指数——当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，但不改购房者房价下跌预期，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。

（5）南京

2011年3季度南京购房者信心指数为59.9，较2季度小幅上升0.6，表明南京购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。其中，当前房价满意指数是导致南京购房者信心指数上升的主要原因（较2季度大幅提升11.0），这意味着此前的市场上的打折促销行为取得了不错的效果。尽管购房者的未来房价预期指数较2季度大幅下滑，但购房时机预期指数却明显提升，显示出购房者希望市场能够保持以价换量的势头。

（6）济南

2011年3季度济南购房者信心指数为55.1，较2季度下降1.4，依然高于50的临界值，表明济南购房者对未来房地产走势仍偏乐观，但乐观程度有所下降。其中，未来房价预期指数是导致济南购房者信心指数下降的主要原因（较2季度下降8.1），显示出购房者对急切希望的迫切心理。

（7）大连

2011年3季度大连购房者信心指数为51.5，较2季度下降4.0，降幅较大。其中，除当前房价满意指数小幅提升1.0外，其他三个分类指数均有不同程度的下降，其中未来房价预期指数是导致大连购房者信心指数下降的主要原因（较2季度下降13.0）。这说明大连的购房环境仍未得到实质性的改善，急需开发商采取相应的应对策略扭转购房者的悲观心理。

（8）重庆

我们在1季度购房者信心指数报告中通过数据建模分析，发现保障房是改变购房者对房价预期的重要因素。重庆保障房的开工量、建设量领跑，且落实力度较好，导致3季度购房者预期有了根本性的变化。2011年3季度重庆购房者信心指数为53.7，较2季度大幅下降9.1。其中，未来房价预期指数是导致重庆购房者信心指数下降的主要原因（较2季度下降16.9）。伴随着未来范围保障房的开工和建设，该政策对其他城市的影响效力也将会逐步显现。

（9）西安

2011年3季度西安购房者信心指数为58.0，较2季度上升2.0，表明西安购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，其中，当前房价满意指数和购房时机预期指数均有较大幅度提升，较2季度分别上升5.9和5.4。但这些改变并没有扭转购房者房价下跌预期，3季度西安购房者未来房价预期指数较上季度下降7.8。以价换量的策略恰好能够迎合购房者对房价的预期和对购房时机的判断。

（10）东莞

2011年3季度东莞购房者信心指数为58.5，较2季度上升1.6，表明东莞购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。与其他城市类似，东莞购房者未来房价预期指数较上季度下降3.3，但下降幅度明显小于其他城市，这可能是受东莞明确政策的影响。当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，其中，当前房价满意指数是导致东莞购房者信心指数上升的主要原因（较2季度上升4.4）。

推荐阅读：

三、调控政策对购房者的影响分析

1、购房者对当前房价的承受度小幅提升，但中西部三线城市购房者不满情绪高涨

数据显示，目前仅有20.1%的购房者认为当前房价可勉强接受，仍有77.4%的购房者认为当前房价不能接受。与上季度相比，认为房价不能接受的比例小幅下降，而认为房价勉强接受的比例小幅提升，这表明当前房地产调控政策对于稳定房价、稳定社会预期起到了一定的积极作用，同时也表明房价与民众的承受能力相差甚远，调控之路任重而道远。

图5 购房者对当前房价的感知

图5 购房者对当前房价的感知

数据来源：世联购房者调研数据库

从不同城市来看，一线城市购房者认为房价过高的比例，认为房价“完全不能接受”或“不能接受”的比例高达83.3%（图6）。相比之下，东部三线城市购房者认为房价尚可接受的比例，达34.2%。出乎我们意料的是，数据显示出中西部三线城市购房者认为房价不可接受的比例高达80.4%，仅次于一线城市。究其原因，我们认为主要是省会城市政策执行严格，促使需求向周边不发达城市转移，而这些不发达城市的政策环境较为宽松，导致其房价继续上涨而引发民众的不满（相关数据可参考本部分要点6）。这也是国务院要求房价上涨过快的三线城市加入限购行列的重要原因。

图6 不同城市购房者对当前房价的感知

图6 不同城市购房者对当前房价的感知

数据来源：世联购房者调研数据库

2、购房者预期未来房价下跌的比例明显增加

尽管房地产调控政策在执行过程中遇到了种种问题，但其叠加效应已逐步显现。数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。一方面是限贷、限购等政策的影响效力继续，另一方面是购房者对保障房和房价控制目标信心的提升，使社会公众的预期日益高涨。不同城市购房者对房价的预期可参考图2。下文将对这些政策影响效力的变化进行详细分析。

图7 购房者对未来半年房价的预期

图7 购房者对未来半年房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

3、两头堵的政策影响效力持续，略有下滑

我们在此前的购房者信心指数报告中曾经提到，从政策实际效果来看，限购政策是从上往下堵需求，而限贷政策是从下往上堵需求，终形成了两头堵的局面。这是因为高收入意味着具有高支付能力，其购置多套房产也不足为奇，收入越高，受限购政策的影响也越大，因此我们把限购政策称为“自上而下”的政策。而收入越低，支付能力越弱，受信贷政策的影响越大，收入越高，受信贷政策越小，因此我们把信贷政策称为“自下而上”的政策。

从本季度政策影响效力来看，两头堵的政策依旧发挥其应有的效用。2011年3季度，32.2%的购房者表示限购政策对其影响“比较大”或者“大”（图8），比2季度下滑3.8个百分点；52.9%的购房者表示限购政策对其影响“比较小”或者“小”，较2季度上升0.2个百分点。这表明限购政策在抑制需求方面依然起到了好的作用，尤其是在防止部分客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。

图8 限购政策对购房者的影响

图8 限购政策对购房者的影响

数据来源：世联购房者调研数据库

本季度央行上调存贷款利率1次，继续巩固信贷政策对购房者的影响。2011年3季度，68.3%的购房者表示信贷政策（提高首付、加息等）对其影响“比较大”或者“大”（图9），比2季度下滑3.2个百分点；16.3%的购房者表示限贷政策对其影响“比较小”或者“小”，较2季度上升0.2个百分点。

图9 信贷政策对购房者的影响

图9 信贷政策对购房者的影响

数据来源：世联购房者调研数据库

推荐阅读：

4、购房者对保障房的信心略有回升，依然处于低位

今年2季度由于保障房开工率不足，导致购房者对保障房的信心有所下降。进入3季度，住建部加强了监督力度，每月公布各地保障房开工率，做到信息公开和透明化，这在一定程度上扭转了公众对保障房的看法。数据显示，2011年3季度，20.4%的购房者表示保障房对房价能够起到“比较大”或者“大”的抑制作用，比2季度上升2个百分点。

令人欣喜的是，购房大军中认为保障房不会起到平抑房价作用的比例越来越小，从1季度的39.4%下降至2季度的36.0%，再降至本季度的31.1%。但令人担忧的是，越来越多的人表示保障房的作用不明朗，3季度有48.5%的购房者认为从当前局势很难去评判保障房的实际作用，比2季度上升2.9个百分点。这意味着政府的保障房建设任务取得了一定的成效，但之后更应处理好保障房的分配问题，使其保障功能落到实处，以消除公众的疑虑。

图10 购房者对保障房平抑房价作用的看法

图10 购房者对保障房平抑房价作用的看法

数据来源：世联购房者调研数据库

5、购房者对房价控制目标的信心略有提升，但多数仍不看好该政策

1季度末，有608个城市出台了房价控制目标，但由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相“令”，导致多数购房者并不看好该政策。数据显示，仅有14.6%的购房者相信房价控制目标会发挥平抑房价的作用，比上季度提升1.3个百分点，仍有51.7%的购房者认为该政策几乎不能够起到平抑房价的作用。

图11 购房者对房价控制目标平抑房价作用的看法

图11 购房者对房价控制目标平抑房价作用的看法

数据来源：世联购房者调研数据库

6、近半购房者认为地方政府对调控政策执行不力，不发达地区表现更为明显

新国五条规定房价上涨过快的二三线城市也需要出台限购政策，其中一条重要的限购标准是看购房者的反应，即“存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的”。为此，我们也了解了各类城市购房者对当地政策执行力度的看法。从图12中我们可以看到，目前仍有近半数购房者认为地方政府对调控政策执行不力。我们依据购房者的反馈对城市政策执行情况进行了，从高到低分别为（满分为100）：东部一线城市（51.9）、东部二线城市（51.0）、东部三线城市（47.5）、中西部二线城市（47.3）、中西部三线城市（41.3）。我们可以看到，经济越发达地区，对政策的执行力度越严格，而经济欠发达地区，对政策的执行力度较宽松。这也是为什么中西部三线城市多数购房者预期房价继续上涨的重要原因，主要来自于地方政府对严厉调控的抵触情绪。对于目前城市化进程加速的中西部地区和二三线城市来讲，房地产无疑是拉动地方经济、提升城市形象的重要组成部分，过度打压不利于经济发展。解决这一冲突的办法乃是加快房地产长期保障机制改革，加大供给，并减弱地方政府对土地财政的依赖。

图12 购房者对地方政府调控政策执行情况的看法

图12 购房者对地方政府调控政策执行情况的看法

数据来源：世联购房者调研数据库

综上，未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。从世联地产有代理项目的城市来看，后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。

【撰写：世联地产市场研究部】

关于城市分类的说明

通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，种是按地理位置，将中国分为东部、中部和西部地区。东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。

第二种方式是以城市的发展程度，将城市分为一线、二线和三线城市。一线城市包括北上广深，二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市，三线城市则是指的地级市。

本报告结合这两种分类，将的城市划分为七大类：东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线、西部三线城市。

推荐阅读：