秋交会排队只为拿礼品！京沪深周楼市惨淡

沪

“金九银十”不乐观

房展会折扣虚看的多买的少

在上海秋季房展会入口，不少楼盘打出优惠标语。

在上海秋季房展会入口，不少楼盘打出优惠标语

上海楼市“金九”遭遇惨淡收场，“银十”恐怕也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。分析人士认为，大面积大幅度的不会在10月份出现，成交量短期内难以回暖。

在上海楼市经历“寒九”之后，“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”就成了各路人马摸索楼市走向的探路石。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。

一位销售人员告诉记者，这几天来咨询的，大多数是有刚需的购房者，打算的并不多，“很多人是来看婚房，或者是父母的养老房。”与此同时，记者发现，在本次房展会上，处于上海外环区域、价格相对松动的楼盘占了相当大的比重。

尽管现场的销售人员不断高喊“秒杀”、“限时特价”，但很多购房者对现在的折扣力度并不满意。上海市民赵阿姨打算在近郊套“养老房”自住，但在房展会“摸底”后发现，现在的打折行情还是没有达到自己的期望值。

据记者不完全统计，虽然不少楼盘打出“直降”数万元的标语，但以总价折算，几乎大多数楼盘的优惠折扣力度都不低于九折，还有不少楼盘并没有实质性折扣。

购房者观望待

虽然近期上海楼市的降温让许多敏感的购房者嗅到了机会，但在市场未有实质性之前，不少自住购房者仍然选择观望。

“我感觉近房价确实降了。”上海白领邹小姐告诉记者，自己近在上海近郊看过一个新开盘的项目，每平方米均价在1.6万元到1.7万元左右。虽然该楼盘离近的站还有十，但“房子是非毛坯的，我感觉在以前，按这个地段和房子的户型，应该不止这个价格吧。”

来自21世纪不动产上海区域市场的统计数据显示，6月1日~9月20日期间，上海市持续成交的新建项目共有208个，以9月成交均价（截至9月20日）与6月成交均价相比，其中有109个项目出现价格下降，占比为52%；而这些盘的降幅多在10%以内。

不过，邹小姐认为，即便现在的房价有所下调，但仍然“偏贵”。“主要是这几年上海房价涨得太厉害了，弄得大家心理预期都很高，每平方米上万元的房价也当白菜来买。看房的人还真是挺多的，我一路上就遇到了20多个。不过，就是不知道真正拍板买的会有几个了。”

对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，新盘在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的举措，这或可以解释“失灵”情况的出现。

“我就怕上海房价还会降，谁知道以后开发商会不会撑不住呢？”市民邹小姐说。

银十或已无望

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，楼市“金九不金”造成的库存量放大，可能成为之后“银十”期间楼市面临的信号，成交放量或被延后至四季度后期。

目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。业内人士预计，楼市还将持续低迷，银十恐怕已经无望。

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深

六成楼盘只打广告

秋交会排队只为拿礼品

深圳楼市秋交会在深圳会展举行，吸引近80个楼盘参展。

国庆期间举办的深圳秋季房地产交易会（下称“秋交会”）在节前被给予厚望，业内曾预期会有大规模优惠，但事与愿违，尽管号称集结深圳、香港、惠州、东莞等城市近80楼盘项目，但深圳21个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主。本报记者在秋交会现场看到，与参展的惠州楼盘诸如推出“4”字头特价房的给力优惠不同，参展的深圳楼盘没有过多惊喜，基本都是给出9.8折、9.7折的常规折扣。

在一个大型开发商展位（万科），推出8个楼盘，但并非全部在售，其在坪山新区的一个楼盘，虽然工作人员介绍均价1.1万元/平方米是“全深圳”，之前推出的两栋单位“2内就卖光”，但目前新货要到11月才推出，秋交会期间不销售。记者在登记表上看到，除了1日、2日有数十人登记外，其余几天登记人数骤减，4日只有5人登记，5日半天也只有6人登记。

在另一个9月中旬开盘的深圳本土开发商楼盘（廊桥国际）展位现场排了十多米的长队，但细问之下，都是为了领取礼品，有的排队看客竟然连楼盘名称都不知道。

这个楼盘位于皇岗口岸，毛坯报价2.8万元/平方米以上。在售楼现场，看楼客稍多，有约四五批客人左右，主要都是来自展会。现场还有银行按揭区，主要都是接待之前已经签约的客人，没有接待国庆期间的客人。

“我感觉今年秋交会买楼的人少了”，已经退休的阿姨花了两天看了三个楼盘，不过都没有看中。她先是看了一个惠州的盘，均价才5500元/平方米，不过她觉得周边配套不行，“至少三五年才能完善，难道要再等三五年？”之后她又看了一个宝安的楼盘，均价1.5万元/平方米，但阿姨又觉得那边人员复杂。

深圳规划国土委统计数据显示，下半年深圳楼市成交量持续下降，整个9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基础上再降33.8%。而5日当天，全市商品住房成交仅36套，均价19286元/平方米，比9月份的均价略低3.7%。

地产营销评论人弓鸣指出，深圳总体的交投氛围不是很浓，开发商虽然抓紧促销，但没有大力甩盘的情况，楼市存量积压得不多，所以开发商心态比较平静，而买家同样比较稳定，不因开发商一点点折扣就买房，因此形成目前的平淡状态。

深圳规划国土委统计数据显示，9月份成交均价20028元/平方米，与8月份的21565元/平方米相比，跌7.1%。不过弓鸣认为，自从深圳推出限价政策之后，价格成为了数字游戏。预售的楼是限价了，但现售楼却没降，这也是买家仍然觉得楼价贵的原因。因为按照国土局备案系统，现售项目不计入网上备案之列，不构成新盘成交价，不会推高均价。因此楼盘转为现楼再售后，就能规避限价。

他指出，以往五一、十一前后是销售旺季，但现在开发商已经不再按这个季节规律推盘，所以很难再根据十一楼市来判断整体楼市情况。弓鸣预期，直至春节前后，深圳楼市不会有大起落，其后或有一个交投小高潮，价格也不会有太大变化。

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香港楼市冰河期未见过 新盘“贴市”卖中介恐倒闭

在香港弥敦道，墙上贴满房屋的租售广告。

本报讯（记者田欣）也的香港却同样出现了“楼市冰河期”。国庆期间，本报记者奔赴香港采访，发现近两个月香港楼市成交量大幅下调了30%以上，业界称“未见过”。静市之下有小型中介倒闭，业界纷纷预期中介倒闭潮即将出现。对于后市，业内人士认为第四季交投不会超过年初，小中介将持续倒闭，不过楼价大幅下调机会不大。

一手开盘价比旺市低四五成

记者走访时正值香港仔一个豪宅盘（深湾9号）推售，发展商从3日起陆续公布4张价单，平均每平方英尺售价19570元，小单位745平方英尺，总价超过2千万元。记者现场探营，在楼盘遇到两名中介经纪，经纪极力促销，“股市回吐，发展商才有这个松动”，“这些价格已经是惠的”。

戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管及董事陶汝鸿指出，6月至今香港中小型住宅价格下调了7%~10%，而一些偏远地区楼价更加下跌近10%。

美联物业董事布少明指出，旺市时发展商往往会以高于二手价六七成的价格开盘，但现在愿以“贴市价”开盘，一般仅高于二手价两成左右，两者相差四五成。

在西九龙荔枝角道的一个大型私营楼盘（泓景台）所在的商场内，分布着10多家二手中介，门面价目表不时出现，中介把原来价钱划去，再在旁边写上新价。

记者走访发现一家大型中介（中原地产）正在装修门面，正在安排装修事宜的经纪说，这家铺原本是另一家代理行京士活，但现在已经全线结业，其中这家店在9月初就由他们公司接手。记者了解到，倒闭的中介京士活目前有6间分行。

戴德梁行监控香港田土厅的数字显示，9月份整体楼宇买卖合约登记录得6579宗，第三季整体登记录得21680宗，比第二季度降低了38.5%。而9月份的登记数字创下2009年3月份以来31个月的新低。

香港专业地产顾问商会秘书长汪敦敬指出，这个数字比年初超过1万宗少四成，但目前地产代理经纪却有33000多人，平均五六个经纪才做成一宗交易，“僧多粥少”，势必会有行家撑不住而离场。汪敦敬指出，未来3个月若市道不见起色，相信会有更多中介瘦身或倒闭。

楼市调整会持续到什么时候？布少明认为，主要看下周特首施政报告出台的政策是否正面。

中原地产亚太区董事总经理陈永杰估计，施政报告会继续推出压抑楼价的措施，例如优化“居者有其屋”计划，楼价有机会再下调3%~5%，而500万~1000万元的中型物业也会受压，下调5%左右，至于2000万元以上的豪宅，由于有内地客支撑，估计影响甚微。他还指出，楼价下跌3%~5%只是调整，而非转势，楼价趋势依然是向上。（本文货币单位为港元）

(本文来源：广州日报)

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深圳秋交会透露楼市丝丝寒意

“免费看楼车密至半一趟，楼盘才建半截就高调展示；而观众人数不少但多半动“眼”不动手，开发商叫卖声急，换来的是等等再等等。昨天落幕的深圳秋交会在颇为热闹的场面中，透出丝丝寒意，初冬的脚步声清晰可辨。

秋交会期间不少市民趁假期前往观展。但面对当今房地产不明朗走势，很多市民选择观望。

“现金流是房地产开发商的生命线。当前低迷的市场背景下，开发商加速走货势所必然。”在一家品牌开发商任高管多年的张先生对秋交会的观感是，大小开发商都在“跑”。”

■ 深圳特区报记者谭建伟

开发商借展会抢跑

万科、深物业的表现或许就是佐证。秋交会上，深物业重点推售的廊桥国际，免费看楼车的发车频率密至半一趟。而万科一次亮出８个新盘，重点盘６个，分别有专门团队分工进行推介和组织看楼。参展的惠州盘更是卖意真切，不仅优惠大，定价较低，而且推销力度大，营销员恨不得将观众“抓”上免费看楼车。

来不及在秋交会上推出样板房的开发商也没闲着。它们一方面别出心裁地设计、打造展台，吸引眼球，另一方面，大力展开在建楼盘的前期推广，不只限于沙盘展示、收集客户意愿这类常规动作，甚至也派出了免费看楼车，接送有兴趣的客户前去了解楼盘周边规划、交通和实景。

市民观望预期

相对于开发商售楼的“情真意切”，市民们显得淡定。秋交会期间，家住南山后海的刘先生已经看了不下５个楼盘，昨天，记者与他在万科清林径遇上了。“我在后海有一套小户型，不够用，想以空间换价格，到龙岗或宝安买套大点的、环境好点的。”刘先生说，龙岗的新盘自然环境比市区要好，价格也低不少，但相对于距离的远、配套的弱，目前的定价没有什么。

携老伴一同看房的雷老先生观点鲜明：“目前房价处在一个敏感的拐点位置上，虽然未来走势难以确定，但观望是的选择，至少应等到明年上半年。个人判断是，深圳房价存在２０％的下降可能。”已经退休的雷先生原想套自然条件不错的房子自己住，将现有位于盐田的房子让给孩子，一拨新盘看下来，他决定先搁置买房的计划。

市场向下品牌向上

秋交会让开发商感受到的压力可能不只是看跌的市场预期，新盘集中出笼，同行抢客的竞争就十分实在。龙岗一个新盘的保安员小钟道出了其中原委：“秋交会５天，来我们这里看楼的客人是逐日减少，这也不奇怪，现在新开的盘多，而且是大开发商，自然会分流客人啦。”机构数据显示，９月深圳新增可预售楼盘１０个，是年内多的；１０月，新开及加推的楼盘将有近３０个。年初多家中介预测的新房集中上市现象正在兑现。

有房就能卖的地产暴利时代已成过去时，客户购买的不只是房子，更包括周边环境、小区配套、交通便利、开发商品牌、实力及售后服务，买的是楼盘的综合素质，这是秋交会带来的新启示。在时代，套用新闻界的一句行话，开发商首先面对的是“无，不卖楼”。交通、商业、等配套条件成为影响卖楼越来越重要的因素。许多参展楼盘打出了“物业”的大旗，别说已经批准建设的三期，连还停留在纸上的远期规划都被“挖掘”出来了。在市场下行之际，客户更加关注开发商品牌、实力和物业管理。一位看楼客快言快语：“买了大品牌的房子，你不担心烂尾，不担心建筑质量，不担心配套问题，不担心物管差。”

小房企或带头跳水

“开发商肯定得，否则卖不动。”美联物业研究主任徐枫告诉记者，目前，深圳进入中大户型批量上市阶段，由于总价高，有买房资格的客户少，销售难度可以想见。按理性判断，开发商应以价换量，迟跑不如早跑；但贪心会让人比市场步伐慢半拍，多数参展商在秋交会上就是这么表现的。

资深地产经理人张先生预测，大开发商因融资渠道宽，实力较强，加上担心老客户不满，大幅的可能性小，但会采用多种促销手段推货；而小开发商融资渠道窄、资金链越绷越紧，且做的是一锤子买卖，无需考虑老客户感受，房价跳水首先会从它们开始。

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深圳二手房价连跌四个月

九月份环比跌幅为０．３６％

深圳特区报讯（记者谭建伟）据中原地产日前发布的数据，９月份，其持续监测的深圳六区１８８个样本楼盘成交均价为２０１４８元／平方米，环比下跌０．３６％，同比上涨了５．９７％。这是上述样本楼盘自６月以来连续第４个月价格环比下跌。

中原数据显示，６－９月，１８８个样本楼盘成交均价都在每平方米２００００元以上，分别为２０７２７元／平方米、２０５７１元／平方米、２０２２１元／平方米和２０１４８元／平方米；环比下跌幅度依次是０．７５％、０．７５％、１．７％和０．３６％。二手房价逐阶下行的趋势较为明朗。

９月，１８８个样本楼盘中，有成交的楼盘仅６８个，占比３６％，相比８月有所减少。其中，３０个成交楼盘价格环比上涨：没有楼盘涨幅大于１０％；涨幅在５％－１０％之间的楼盘占全部成交盘的１２％；涨幅在０－５％之间的样板楼盘占３２％。相应的，有３８个楼盘价格环比下跌：没有楼盘跌幅大于１０％；跌幅在１０％－５％之间的楼盘占１９％；跌幅在５％－０之间的楼盘占３７％。楼盘价格下跌的幅度主要集中在５％－０之间，价格下跌的空间有待进一步打开。

全市各区的样本楼盘价格均出现环比下降：罗湖降幅为１．３％，福田降幅小为０．０５％。

据观察，目前，深圳二手房成交持续萎缩，买卖双方进入焦灼的博弈阶段。由于政策从紧不动摇，市场上看跌情绪不断弥漫且持续增强，大部分购房者认为房价还有很大的下跌空间，暂时不做购房决策；而大部分持有物业者都有一定的经济实力，不着急出售。

记者观察

观展听会过节

交易交流并重

深圳特区报讯（记者谭建伟）秋交会昨天闭幕，留给市民的不只是楼盘观展、楼市风向，还有前几届展会上所没有的名家讲坛和公众论坛。

２０１１年，房地产市场逐步转向买方市场，业界急需一场“头脑风暴”。秋交会组委会联合深圳职业技术学院管理学院举办了首届“秋交会地产名家讲坛”，资深行业意见、跨界关联专业人士、一线经验丰富的操盘手等共同参与，给地产行业带来新思维、新思路。据不完全统计，名家讲坛举行的４天１２场专业论坛，吸引参与交流的专业人士约１５００人次，更多业内人士通过此次活动的各类公开信息，互相交流、沟通、学习。而同期举行的８场地产公众论坛，分别从的楼市分析到具体的百花、园岭、香蜜湖等、豪宅的购买机会与策略等多重角度进行了分析、探讨、有助于缓解买房人的焦虑。

秋交会组委会有关人士表示，２０１１秋交会挖掘自身平台价值，拓宽展览涵盖范围，增加会议成分，让社会各界在观展的同时可以参与会议交流，观展、听会、过节成为秋交会回馈社会的主打项目。深圳春、秋房产交易会自本届秋交会起，开始向展览与会议并重，交易与交流并行的方向发展。

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