世联地产：2011年9月深圳写字楼市场时讯

部分

2011年9月政策信息

1．国家政策

调控下多家大型商业银行房贷业务进入冻结期

处在严厉调控下的楼市正在面临着另一个困境。近期，多家大型商业银行的房贷业务已经进入“冻结期”。不少银行规定首套房的首付要五成，利率要上浮10%，而从审批的时间来看，一些客户的房贷审批流程也要半年之久。

14家银行房地产贷款余额2.66万亿

8月30日，已有14家银行公布上半年业绩。数据显示，14家银行房地产贷款余额约2.66万亿元，较上年末仅增加约1344 .26亿元。截至6月30日，14家上市银行贷款总额已达3859亿元，较年初增长6%左右，其中，有相当一部分为房地产业贷款。

西部房地产增速“领跑”

数据显示，1-7月，西部地区房地产开发6634亿元，同比增长39.3%，增速高于中部和东部地区。

温家宝：确保房地产调控政策见到实效

要保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效，毫不放松农业和粮食生产，推进结构调整和节能减排，着力深化改革开放，大力保障和改善民生。

土地管理法修改调研： 征地补偿为重点

据悉，《土地管理法》调研组领导小组组长、国务院法制室主任宋大涵，副组长国家土地副总督察甘藏春等率领的调研组，6月开始就率调研组赴浙江、安徽、黑龙江、吉林等地专题调研修订工作。

内地银行提高土地一级开发贷款门槛

目前内地各银行为了控制风险，均提高了土地一级开发贷款的门槛，将不再对土地一级开发贷款业务发放“款”。

部提示银行关注商业地产等风险

通知要求，各银行对近期炒作升温的商业房地产要保持高度警觉，要密切关注投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。

统计局：8月CPI同比上涨6.2% 增幅回落

数据显示，2011年8月份，居民消费价格总水平同比上涨6.2%。而7月的居民消费价格总水平同比上涨6.5%。据统计，这是8个月以来CPI增幅回落。

中小银行首阶段保证金存款约700亿

根据8月26日央行下发的通知，除工、农、中、建、交及邮储6大银行外的其他金融机构将于9月15日起上缴保证金存款，预计阶段中小银行将上缴约702亿元，其他金融机构需上缴135亿元。

国土部：下一步将减少划拨地 取消双轨制

国土局消息透露，国家土地副总督察甘藏春近日指出，随着市场经济的发展，中国终将取消土地供应双轨制，下一步将按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，终取消土地供应双轨制。他透露，除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地将实行有偿使用。

国务院：保障房建设逐步推行终身负责制

9月19日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。温家宝要求，要继续增加保障房建设的资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让和地方政府债券资金安排比重。他还强调，保障房项目法人对住房质量负责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。

多地为缓解资金压力将廉租房产权“私有化”

今年1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

国际货币基金组织发布《全球金融稳定报告》

国际货币基金组织(IMF)在9月21日发布的《全球金融稳定报告》中警告称，中国的地方政府债务将面临大幅减记，加上其他形式的信贷激增，导致中国的毛债务总额已达到‚异常高的水平‛。截至今年6月底，中国国内贷款余额总量占GDP的比重已高达137%。

发改委：五年后中国城市化率将超过51%

9月24日，中国国家发改委副主任解振华表示，中国当前正处于城镇化快速发展阶段，2010年底中国城市化率已经达到47.5%，预计到“十二五”末，这一比例将超过51%。他指出，近期国务院批准发布了“十二五”节能减排综合性工作方案，下一步中国将强化目标责任，优化产业和能源结构，大力发展服务业和节能环保、新能源等战略性新兴产业，加快发展非化石能源，加强节能低碳的管理。

国土部：12省已将全年供地计划指标用尽

9月26日消息，根据国土资源部规划司掌握的数据，1-8月，计划指标安排使用已占全年80%以上，而其中有17个省的指标使用率达到了90%，其中又有12个省已将全年的计划指标使用殆尽。

2．深圳政策

违建者或将被查封房车财产

8月31日向社会公示的《深圳经济特区规划土地监察条例》修订草案则为查违增加了执法手段。不仅规定当事人自行承担强拆费用，强制拆违还可先冻结其相当于强拆费用的存款、有价证券、股份，或先查封房车等财产。

深圳公布保障房终审结果6073套房源待分配

据悉，历时一年多的深圳市第二次保障性住房申请审核工作基本完成，终审结果将于２日公布；该局还表示已筹集6073套房源供6512户合格申请者挑选。

深圳：8月份二手房成交环比降6成

据深圳市规划和国土资源委员会9月6日数据显示，8月份，深圳二手房成交2384套、总面积为256910㎡，分别比7月份的76544套、662674㎡下降63.6%和61.2%。其中住宅成交1462套，创5年来新低。

深圳2012年建筑项目用地申报正式启动

深圳市规划和国土资源委员会正式下发《关于开展2012年度建设项目用地预申报工作的通知》到各区政府及有关单位，深圳市2012年度建设项目用地预申报工作启动。

深圳：金九银十多盘开盘或加推

据统计,算上纯新盘和存量盘新加推，“金九银十”期间深圳预计推新货的楼盘总数至少26个。

深圳：大空港建设即将启动

市规划国土委、宝安区政府组织深港两地及企业界代表对大空港发展规划进行了专题研讨。与会和企业界代表认为，大空港区具备区域核心条件，对推进深港合作、深莞合作具有积极意义，同时大空港区将形成支撑前海地区发展的重要空间载体，是在深圳西部滨海走廊再造“特区”的规划蓝图。未来依托大空港区，深圳将在这里建成三大主导产业，分别为：由物流、会展、商务、大型商业贸易等组合成的现代服务业；由消费电子、光电子、航空航天设备制造等组合成的临空制造业；由研发、地区总部、采购、结算、运营管理等组合成的生产型服务业。

深圳：3宗地两度延期后22日打包出让

据深圳市土地房产交易9月13日的深圳市土地使用权出让补充公告显示，9月22日，深圳将有三宗地块打包挂牌出让，底价为21.04亿元。公告资料显示，上述地块分为三个子地块，分别为编号T506-0018地块，编号T506-0002地块和编号T506-0016地块。

深圳：前海绝不大搞房地产开发

22日，在第五届“深港合作论坛”上，来自粤港的政府官员、学者、商界代表以前海合作区为主题展开了讨论和交流。与会嘉宾一致表示:“在前海的开发建设上，不能搞突击，前海开发也绝不会搞房地产。”

深圳：制定人居环保"十二五"规划

25日，从市人居环境委获悉，《深圳市人居环境保护与建设“十二五”规划》（报审稿）已经出炉，该规划以“绿色发展、宜居城市、环境保护、生态文明”四组关键词构建主要目标，提出“到2015年我市建成国家生态市和广东省宜居城市”。“十二五”期间，我市将大力发展高新技术、金融、物流和文化等低碳产业以及新能源、互联网、节能环保等新兴低碳产业。加强核能、、太阳能、风能等清洁能源和再生能源的开发利用，到2015年非化石能源比例提高到15％左右。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

第二部分

2011年9月写字楼一级市场分析

9月份深圳一级土地市场无商业、工业与性用地供应。9月份成交1宗居住+商业服务业设施用地，该地块位于南山区留仙大道南侧、塘朗车辆段北侧，被深圳市集团有限公司竞得；此外有1宗位工业用地成交，该地块位于龙岗区宝龙工业区，被中科华核电技术研究院有限公司竞得。9月份共出让土地面积3.63万㎡，可建筑面积2.47万㎡；共成交土地面积24.99万㎡，可建筑面积55.83万㎡，成交金额21.14亿元。

第三部分

2011年9月写字楼二级市场分析

2011年9月，深圳市工商物业总成交量826㎡，环比下降76%；成交均价34951元/㎡，环比上升2.73％，成交总金额0.29亿元，房产政策持续高压，银根紧缩环境下，购房者观望情绪有所升级，写字楼市场成交较为低迷，呈现量跌价升局面。由于目前深圳在售工商物业稀缺，本月仅南山区的美年广场有成交。

9月，深圳市工商物业租赁市场，共成交2392㎡，成交均价133元/㎡•月，环比上涨3.1％。罗湖区的鸿隆世纪广场与南山区的美年广场项目为租赁市场成交主力，共成交2238㎡，，占全市租赁市场成交面积的94%，成交均价138元/㎡•月，拉升工商物业租赁市场租金价格水平。

1．2011年深圳写字楼市场租售价走势分析

2011年受到住宅限价、增收二手楼交易税费、银根紧缩对房地产市场信心的三重打击，导致市场观望情绪浓厚，使得者转向短、频、快的渠道。9月成交面积下降，呈现量跌价升的局面，实现成交均价34951元/㎡。

2011年9月的写字楼租赁市场，仅有罗湖区的鸿隆世纪广场、南山区的美年广场和龙岗区的维百盛大厦有成交，总成交面积为2392㎡。成交主力为鸿隆世纪广场与美年广场，占全市租赁市场成交面积的94%，拉高了全市租金价格。

2．2011年9月写字楼一手租售项目列表

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

3．二级市场租售动态

3.1二级市场租售统计分析

3.2华强北市场动态

中航城2期中航广场（由中航与和记黄埔联合开发），位于中航路以西、深南路以北，整体规模约179600㎡，包括约59000㎡的大型购物商场、79000㎡的写字楼，以及41000㎡的住宅。由39非毛坯高品质空中花园——都会轩、48智能型写字楼、7层大型购物组合为一体的大型综合项目。写字楼已玻璃幕墙已安装完成，预计2012年入伙，只租不售。

3.3区市场动态

3.3.1在售项目

该推出的可售型写字楼项目均已。

3.3.2筹备项目

英龙商务大厦是英龙置业继英龙展业大厦之后倾力打造的又一商务力作，是其全面启动商务地产战略的重要一步。项目位于新洲路与深南大道交汇处，享有深南大道昭示性资源，远眺莲花山自然景观，近观区商务群。周边交通便利，配套齐全，英龙商务大厦总占地面积5460㎡，建筑面积53508㎡。项目设计紧跟低碳、环保理念，综合采用中水系统、太阳能等多项节能、生态技术，特设空中花园打造专属“绿肺”、实现鲜氧商务生活。1-3层商业涵盖餐饮、金融等众多商务配套功能，25-33层规划为酒店。项目各产权单位面积适中、室内方正无柱，随意拼合、实用，为区2011年可售写字楼，项目已近封顶，开盘时间暂不确定。

3.3.3租赁项目

世纪，总占地面积30163.01㎡，西接会展，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗，东有辛城花园和港丽豪园，是CBD的单一业权的商务旗舰项目。此项目2010年11月启动租赁，整层2000平米起租，月租200元/平米起，•世纪是“2009-2010中国城市建筑十大新地标”之一，并且是深圳个申请国际LEED金级认证的项目。美国LEED体系，被认为是完善、有影响力的评估标准，它已成为各国建立各自绿色建筑及可持续性评估标准的范本。本月无成交。

皇岗商务原为世纪2号楼，建成后集团归还皇岗村村民，于是命名为皇岗商务。皇岗村已将此项目整体租用给皇庭集团20年。皇庭集团计划56半层、57-59层，约7000㎡自用，40-54层， 约3万㎡作为自持出租，25-38层， 约3.8万㎡作为自营酒店，6-24层，55-56层，约4万㎡作为楼层出租，1-5层，约1万㎡是商业群楼，本月无成交。

中投国际商务位于深圳的豪宅——香蜜湖，香梅路和红荔西路交叉口。占地面积8805㎡，建筑面积61599㎡，主力户型面积77-388㎡，容积率4.8，绿化率0.12%，由3栋大楼组成：A栋，B1栋，B2栋，其中A栋建成后一楼将进驻银行，2-22层为写字楼，B1栋，B2栋的1-4层为商业，B1栋的5-10层为写字楼，整个大厦有近416个停车位。由深圳市朗日实业发展有限公司开发。此项目有近8000㎡商业配套，将引进银行、休闲咖啡、高档餐饮、便捷快餐、便利店等业态。中投国际商务写字楼和商铺均只租不售，目前写字楼可租面积不多，整层1328㎡，700多平的140元/㎡，带有空中花园的写字楼单元月租金180元/㎡，商铺已经招商完毕。 ECUC新组建的酒店事业部正式入驻深圳CBD区中投国际商务，标志着中国酒店设计、建设与运营一体化将与一流水平接轨。本月无成交。

3.4南山区市场动态

3.4.1在售项目

振业国际位于前海，总建筑面积约10万㎡，其中面积达到3.5万㎡。主楼30层，其中地下三层是停车场，1-6层商业， 8-30层是写字楼。随着大前海规划的不断完善和落实，且振业国际作为前海的可售型物业，因此其市场价值日益凸显。本月无成交。

美年广场位于南山区南海大道与东滨路交汇处，共有五栋写字楼，总建面为8.7万m2，主要单位面积分别为200、300、500 m2左右。目前3栋9楼以上及4、5栋对外出售，本月写字楼出售部分成交总面积826.31㎡，均价约34951元/㎡。

3.4.2在租项目

美年广场位于南山区南海大道与东滨路交汇处，共有五栋写字楼，总建面为8.7万m2，主要单位面积分别为200、300、500 m2左右。目前， 1、2栋以及3栋部分楼层正在对外出租，本月写字楼租赁部分共成交4套，成交面积为1071.12㎡，成交租金为125元/㎡•月。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

3.5罗湖区市场动态

3.5.1在售项目

本区暂无在售项目。

3.5.2租赁项目

本区的鸿隆世纪广场A座成交4套，成交面积1167.09㎡，成交均价150元/㎡•月。

3.5.3筹备项目

京基100，规划总建筑面积584642㎡，其中商业面积6.5万㎡，及商务20.5万㎡，住宅及住宅配套设施11万㎡，主体高度441m，总层数为98层，项目建成后将成为深圳高楼。目前五酒店瑞吉酒店已签约入驻，KK MALL已于2010年11月26日开业迎客。从2011年3月份开始，这个目前的深圳高楼已经开始招租。因为尚未竣工验收，目前主要以签订租赁意向书为主，以整层、半层、四分之一层为单位出租，租金报价为260元/㎡•月。 “亚洲跨度穹顶式大堂入口”——京基100穹顶式大堂、顶部太空梭造型超大玻璃穹顶的合拢及外立面幕墙大面积收边于8月10日完工，整栋大厦有望在2011年内完工。目前写字楼正在招租，由于租金价格较高，成交效果不理想。本月无动态更新。

百仕达大厦，项目位于罗湖区爱国路与太宁路交汇处，楼高167.2m，总建筑面积约60580.92㎡，包含写字楼、酒店、高档餐厅以及健身会，其中，5-23层为3万㎡“乐酒店”，酒店定位为精品酒店，24-36层为2万㎡写字楼，底层为6万㎡喜荟城大型商业Mall。写字楼已于8月28日对外开盘，只租不卖，租金对外报价130元/㎡•月。

3.6龙岗区市场动态

3.6.1在售项目

正中时代广场，占地面积18716㎡，总建筑面积为111630.6㎡，126m的高度使项目成为龙岗写字楼。同时，项目为龙岗区首座写字楼，分为A、B两座，采取A座租赁B座销售的经营模式，B座清水样板房已于8月15日开放，预计今年10月份将在市场推售，项目将成为龙岗区可售的写字楼。

随着体育新城、深惠路和三号线等一批重大工程的陆续落成，全面提升了龙岗城的服务品质和环境质量、扩大了龙岗区的影响力和区域竞争力，将会极大地促进龙岗区工商物业的发展。

3.6.2租赁项目

龙岗为非传统的商务市场，客户决策周期较长，的商务价值需要较长时间的培育，2011年以来，随着3号线的试运行以及大学生运动会的举办，龙岗商务租赁市场较2010年更活跃。本月全区租赁成交面积占全市的6％，仅维百盛大厦有成交，均价59元/㎡•月。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

第四部分

2011年9月写字楼三级市场分析

2011年9月，深圳写字楼三级市场量跌价升，成交面积3075㎡，环比下降78.4%，销售均价38415元/㎡，环比上升9.6％。9月租赁成交11067㎡，环比下降9.7％，整体租金水平为126元/㎡•月，环比下降13.7%。

1．三级市场租售统计分析

2．区三级市场价格分析

2.1 区二手写字楼售价成交价分析

2011年9月份区写字楼三级市场较为低迷，成交面积300㎡，环比下降93.1%，成交主体为写字楼，成交均价为52000元/㎡,环比小幅下降7.9%；区写字楼仅有写字楼成交，整体写字楼价格与写字楼价格相同，环比大幅度上涨29.8%。

监测数据显示，自2010年以来，区二手写字楼的价格总体呈现上涨趋势，在2011年5月达到峰值以后，区与其他区域的写字楼价格有缩小趋势。

2.2 区二手写字楼租金成交价分析

2011年9月份区写字楼三级市场租赁较为活跃，写字楼成交面积1083㎡，租金均价203元/㎡•月，环比上涨3.6%，整体写字楼成交面积3123㎡，租金均价187元/㎡•月，环比下降3.6%。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

3．西区三级市场价格分析

3.1 西区二手写字楼销售成交价分析

2011年9月份西区三级市场写字楼销售呈现下滑趋势，成交面积1360㎡，环比大幅下降58.8%，成交均价36384元/㎡，环比下降12.6%。西区写字楼仅有写字楼成交，整体写字楼价格与写字楼价格相同，环比小幅下降5.3%。

监测数据显示，相对于8月份西区三级市场写字楼市场，9月份西区整体销售量呈现下滑趋势，整体价格趋于稳定。

3.2 西区二手写字楼租金成交价分析

2011年9月份，西区写字楼三级市场写字楼租赁成交面积585㎡，租金均价138元/㎡•月，环比下降21.2%，整体写字楼成交面积3032㎡，租金均价132元/㎡•月，环比小幅上升3.1%。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落

4．南山区三级市场价格分析

4.1 南山区二手写字楼销售成交价分析

2011年9月份，南山区三级市场写字楼销售成交面积为621㎡，全部成交为写字楼，成交均价51522元/㎡，环比上涨2%。

随着南山区商务氛围的日益浓厚，写字楼的成交价格上涨较快。

4.2 南山区二手写字楼租金成交价分析

2011年9月份南山区写字楼租赁市场只有海岸城东座和天利一期两个项目有成交，成交面积704㎡，租赁均价168元/㎡•月，环比上涨6.3％，租赁市场成交活跃度一般。

5．罗湖区三级市场价格分析

5.1 罗湖区二手写字楼销售成交价分析

2011年9月份，罗湖区写字楼三级市场写字楼销售成交面积426㎡，成交均价34500元/㎡，整体写字楼成交面积794㎡，成交均价26511元/㎡，环比上升39.9%。

5.2 罗湖区二手写字楼租金成交价分析

2011年9月份罗湖区整体写字楼租赁市场表现较为活跃，成交总成交1100㎡，环比上升192.6%，租金均价101元/㎡•月，环比上升53％。无写字楼项目成交。

延伸阅读：

世联地产深圳2011年第41周房地产市场周报

世联：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

世联地产：回升再起波折 成交量环比大幅回落