世联地产：十一楼市黯淡收场，地产行业调整来临

2011-10-12

世联数据平台显示，十一周期间，多个城市的房地产市场成交备案数据同比大幅下降。北京商品住宅成交面积同比下降34.3%，上海商品房成交面积同比下降76.2%，广州商品住宅成交面积同比下降66.7%，深圳商品住宅成交套数同比下降93%，重庆商品房成交面积同比下降69.5%，南京商品住宅成交套数同比下降34.4%，厦门商品住宅成交面积同比下降34.3%，青岛商品房成交套数同比下降84.4%，佛山商品住宅成交面积同比下降71.8%，苏州商品房成交面积同比下降34.6%，常州商品住宅成交套数同比下降17.3%。曾被寄于厚望的十一周楼市终黯淡收场。

世联研究之前判断，房地产行业调控政策已经基本见顶，未来政策面将保持稳定。在此前提下，房地产市场由政策力量主导转向供需力量主导，市场走势取决于供需双方博弈的结果。从十一周的楼市表现来看，需求方在这场博弈中已开始略占上峰，未来价格下行概率上升。但是，我们也看到，在这场博弈中，房地产市场发展的不均衡和多元化也令开发商策略有了更多回旋的余地。

市场预期改变是成交量大幅下滑的主因

虽然各城市官方的成交备案数据具有一定的滞后性，但还是基本能反映市场的真实状况，十一周多数城市成交量下滑是一个不争的事实。究其原因，世联认为主要有以下三方面原因：

一是持续的调控之下，购房者的市场预期已经发生了变化。2011年第三季度世联购房者信心指数为54.2，较第二季度和季度分别下降0.5、1.1。目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。调控政策的持续作用令购房者持币观望的气氛加重。

二是购房者对十一周期间开发商的预期落空。为了应对缓慢的库存去化速度，加速资金回笼，自下半年来，开发商已由个别促销转向集体全面促销。世联研究持续跟踪监测的24个城市情况显示，新增的促销楼盘由6月底的47个上升到目前的98个。再加上舆论的大力渲染，给购房者带来一种十一周开发商将会大幅打折的错觉。然而，开发商在方面采取“雷声大雨点小”的策略，我们的监测结果显示，许多楼盘的“”只是一种广告营销手段，幅度并未达到购房者的心理预期，这让众多购房者颇为失望。

三是由于去年周的成交基数大造成从统计数字看成交量同比大幅下跌，如果将今年周的数据和2009年同期对比，数据的差距就小了许多。如广州的成交量较2009年同期下降18.3%，而北京的成交量则下降16.1%。

房价难现大幅下降

在当前供需力量主导的房地产环境下，供给量上升，需求在房价下跌的市场预期下减弱，房价下跌似乎成了必然的逻辑。但是我们还需要具体问题具体分析，房地产市场是一个发展不均衡的、多元化的市场，这令开发商的博弈策略有了更多的回旋余地。正所谓“东边不亮西边亮”，对于已经实施了布局战略的大开发商而言，得益于二三四线城市业务的大幅增长，弥补了一线城市和限购城市市场低迷带来的损失，因而他们缺少大幅的动力。对于那些布局于几个城市甚至单个城市的中小开发商而言，如果出现现金流短缺的风险，通过股权转让或项目转让的方式解决危机将是比更加明智的策略。因而，未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度，以迎合购房者的心理预期；但权衡得失，短期内开发同难有大幅的动作。

行业深度调整或已经来临

毋庸置疑，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经徒然上升。但是，世联研究认为，深远地影响房地产行业发展的不是当前房价升跌，而是行业所要面临的调整。根据世联平台数据显示，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。而由于央行稳健的货币政策及对房地产企业信贷融资的限制，房地产行业仍然处在去化周期。双去化周期的影响将引致房地产行业深度调整。这种调整的表现：一是行业洗牌，强者恒强。不同区域和城市的库存周期差异较大，虽然主要大中城市已经进入去库存周期，但是许多三、四线城市的房地产市场才刚刚兴起，这给那些实力强大、具有布局的开发商提供了一个迅速发展的机遇；但对于业务仅局限于限购城市的中小开发商而言，他们所面临的市场压力，未来被淘汰兼并的风险加剧。二是商业模式的转变。在政策持续打压和利润空间逐渐压缩的房地产市场中，开发商可能会选择“地产+X”的商业模式，分化风险，以求更稳健的发展，近来，一些开发商涉足矿产业的新闻报道也应证了这一点。

综上所述，世联研究认为，十一周楼市黯淡收场加剧了房价下跌的市场预期，但是房地产市场发展的不平衡和多元化令开发商在供需双方的博弈中有了更多的回旋余地，为了迎合购房者的预期，开发商将加大促销力度，但是短期内开发商难有大幅的动作。我们更加关注双去化周期将给行业带来的深远影响。

【撰写世联地产市场研究部】

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