圆桌论坛：调控压顶，论剑商业地产价值几何？

随着楼市调控的纵深，住宅地产颓势难改，各家房企、资金纷纷逐鹿商业地产。商业地产的转型、调控、运营以及前景也引发了业内诸多关注。日前，地产中国网特邀请商业地产领域多位，就市场关心的话题展开了深入讨论。在调控压顶之下，商业地产究竟是避风港还是英雄冢？商业地产的价值究竟如何？

对话嘉宾：

尹宝军：易城中国副总裁

永平：中国商业地产联盟副会长兼秘书长

公衍奎：华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理

徐伟成：太平戴维斯物业顾问有限公司项目策划部总经理

关于商业地产转型

尹宝军：住宅的调控迫使这些开发商进入商业地产领域，能够主动做的不多。大批的房地产企业“一窝蜂”做商业地产，我觉得这是很危险的事情，对于一个综合体而言，除非拿地时的价格很，比如说三年五年以前拿的地，他现在做也并不会马上亏，如果说近一两年拿的项目，我觉得他肯定要再拖个两三年。

永平：我把开发商集体转型分为三类：主动转型、被动转型、盲动转型。类，判断是否主动转型，取决于资金投入商业地产是否有战略目标。比如中粮、万达和华润。第二类是被动转型，这类开发商目前大量存在，从一定程度上讲是由政府造成的，出让土地有各种配套的地块。包括万科在内，很多房企转型商业都是被迫的。第三类是盲动转型。许多人看到胡润房地产富豪榜里，建林是首富，在福布斯中国富豪榜里，娃哈哈的宗庆后是首富。建林是做商业地产发迹，而娃哈哈是发迹之后全部做商业地产，这给人们一种误导，于是盲目跟风做这个事。

公衍奎：外部环境和金融风险加大，开发商进入商业地产更谨慎了，之前的很多项目现在也是"雷声大、雨点小"。且很多为主的大房企想进入商业地产，也仅是"想"的阶段，并没有真正去做。

徐伟成：房企转型商业地产，是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产。我认为大部分房企都是圈地的心态去圈商业地产，有一些国内开发商、民营企业，包括部分国企，他们根本上是以圈地投机的形态，不管它好不好，先做了就好。这种心态，这种商业地产能够维持多久呢？

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关于商业地产调控

尹宝军：从经济环境来看，对于商业地产的调控应该不会像住宅这样。我个人认为，至少得给资本留一个出口，住宅市场已经这样了，逼着开发商不得不做商业地产，下半年其实对整个开发贷款已经收得很紧了，虽然没有看到小的地产商在倒闭，但已有很多地产商被并购、支持不下去了。

永平：商业地产是地产的一个部分，它在一个公司的内部资产中是具有流动性的。也就是说，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。因此我认为限定商业地产既没有必要，也没有意义。政府不需要调控商业地产，而是要干预商业地产。但这种干预不是措施，而是用规划调整的手段。毕竟，商业地产这些年如果说存在很多问题，更大程度上是由政府造成的，政府才是责任人。

公衍奎：商业地产不是说没有调控，其实，上海地区对商业地产风险已经做出了一些反应。实际上，我觉得重要的不是政府如何去调控、去规定，而是金融环境的变化就已经使得商业地产自身开始变化和重构。在金融紧缩、资金成本上升的情况下，开发商的行为方式就会不同，也就不用宏观调解，没有谁会再冒着资金链断裂的风险使着劲儿地往上冲。

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关于商业地产运营

尹宝军：商业地产里涉及的东西比较多，前前后后从定位、招商、资本运作到后期运营，都要看得很仔细。住宅还有一个现金流，但如果是综合体，风险是很大的，除非前期定制了一部分，比如说这栋楼已定制给企业，商业部分定制给另一家，如果没有定制的话，纯粹要靠市场取做，后期管理费和租金的压力就很大。

永平：商业地产每个环节都要做物业结构，它的和承重都会有不同规格的要求。而每一个想涉足商业的住宅公司，都需要研究商业地产个性化的需求。是现在商业业态多，每个公司的不同业态，都需要方抓住机遇，这个复杂程度按照住宅的标准做是不行的。

徐伟成：商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。

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关于商业地产前景

永平：从当前形势来看，我国经济的三驾马车是、出口和内需，其中前两个都出现了问题，是出口受到贸易环境影响、政治摩擦影响将受到很大制约，所以商务部出台了许多扩大内需的政策，就是为了提高消费者的消费能力。因此从国家政策基本面上来讲，政策是支持商业地产发展的，而中国商业地产处于起步阶段，未来仍有很多发展空间，看衰的说法是没有任何依据的。

公衍奎：目前商业地产格局还难以撼动，而在持续的金融收缩政策下，商业地产的开发步伐都会变慢。尤其是今年干了一半的商业地产下半年的路肯定很艰难。

徐伟成：转型不到2012年中旬就没有人再提了，这是我的大胆预测，也就是说很快会灰飞烟灭。因为当你遇到真正暴风雨、海啸时，大家都会有如梦初醒的感觉。

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深二手写字楼成交再降三成

住宅成交降温，商业地产也不再能持续热度。来自中原、美联等中介机构数据显示，自8月份深二手写字楼成交下降27%之后，9月份成交量环比再降近三成，10月初的成交也不乐观。同时售价也开始下调，9月二手写字楼成交均价再次出现小幅下降。

成交量连续4个月下滑

与一手写字楼受供应影响波动频繁相比，二手写字楼的成交被认为更能反映市场状况。美联物业发布数据显示，9月深二手写字楼成交面积为13430平方米，环比下跌29.1%。该司统计的二手写字楼楼价指数价格显示为49369元/平方米，环比下跌1.6%，这是二手写字楼价格连续两个月出现回调现象。

从中原地产的跟踪统计不难发现，今年5月份，深二手写字楼成交创下年内新高，此后开始缓慢下跌，8月份的成交量则显现出十分明显的跌势。“类物业资金需求量大，在市场融资渠道越来越匮乏的情况下，二手写字楼成交开始较大幅度下滑。”深圳中原市场研究员说。

信贷收紧将进一步限制成交

业内人士表示，贷款紧张、融资困难的确是影响当前写字楼成交的直接原因。“从7月开始，深圳各家银行对商业贷款再次收紧了，贷款利率普遍上浮30%，贷款门槛提高加重了者的观望情绪。”港置地产商业A区总监李政江说。他告诉记者，一线成交从7月份开始明显放缓，近几个月写字楼价格涨势也已经停止了。

业主、者“恐高”也是致使成交下滑的重要原因。美联物业认为，近期写字楼放盘量明显减少，业主心态严重也影响市场成交。另外，仍然高企的价格也削弱了相当一部分者入市的信心。“在此基础上，银行又纷纷收紧对工商物业的贷款申请审批，有的甚至暂停对工商物业的贷款，成交下滑自然在情理之中。我们认为，目前的信贷收紧还将进一步影响写字楼的交易。”美联物业研究报告如是说。

延伸阅读国庆7天一手商用物业成交35套

南都讯 记者 莎莎 数据显示，周期间深圳一手商用物业共成交35套，成交面积为2140平方米，成交均价为45304元/平方米，成交量全部集中于福田区。周前一周一手商业成交也仅40套，但9月份周的一手商用物业成交则达到了279套，可以说周的商业地产成交是延续了9月底的颓势。

虽然地量成交有来自国庆期间网签数据的滞后性，不过据美联物业研究主任徐枫表示，周商业物业成交只能用“冷清”来形容。她还表示，商业地产的成交量少一方面是深圳市场供应偏少，另一方面则是商铺和写字楼的进场费用太高，而且目前深圳部分商铺、写字楼的率并不够吸引人。

（作者 黄露）

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万科商业地产布局回顾与展望 独特模式服务住宅

住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房地产界力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要求和房地产行业发展大势。

加速商业地产开发是大势所趋

其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。

其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发的增长速度已经达到了化阶段，商业地产的增长速度开始展现后来居上的，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的有力支撑。

其三、政策频出和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的开发商不得不接触商业地产。

2010年万科重拾商业地产

万科城市综合体和购物开发如火如荼。2010年万科十分重视城市综合体和购物的开发，在上海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应，例如：6月万科深圳城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并且定位鲜明，注重其在城市、以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务住宅的理念。例如：2月14日，东莞万科城市综合体项目正式启动，将建成集购物、、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇都市生活，成为东莞新的地标；在上海总10.37亿元的七块项目，将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化等全方位“”服务的大型购物。

万科酒店物业定位。万科在酒店领域坚持走较为的路线，并通过采取同国内、国际酒店集团合作的方式来树立万科的酒店品牌，提升万科的酒店服务水平，并有效的提升溢价；相比城市综合体和购物，2010年万科在酒店领域的表现更为抢眼，动作相对更加密集；2009年12月3日，珠海宾馆改造工程打响了万科进军商业领域的枪，2010年5月31日，万科珠海宾馆引进万豪国际集团作为其酒店管理者和运营者；5月26日，万科携手百强酒店企业君澜集团进军武汉商业地产，以抢占高铁时代中原汉口新门户；6月，深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科酒店项目，预计于2011年内开业；同期，深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛第六感酒店预计于2012年内投入运营；10月，杭州万科登陆上海秋季房展会，并带去了华东地区的五全套房度假酒店——白鹭湾君澜度假酒店；11月6日，武汉万科与500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA高档酒店。世联研究认为2010年万科在酒店领域的表现为其进军商业地产开了一个好头，由于酒店对的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能，在未来一段时间里，酒店很可能成为万科在商业地产领域的主要角色。

万科写字楼走特色开发路线。从2010年万科面世的写字楼的来看，其有别于大家对写字楼一贯的印象，万科写字楼更加注重工作环境的营造，更加注重环保和人性化氛围，特色化的运营模式使得其稀缺价值明显。例如：在售的万科五号公社全部是产品，高达5.7米，此外，还配有中庭、花园、露台的设计，打造CBD浓郁现代风格的景观地表，更显珍贵的在于它是北京新CBD区域内的独栋形式楼；另外近面市的上海万科VMO写字楼项目由独栋别墅、双拼别墅、多层标准三种产品组成，以创造“生态”、“绿色”的新环境为目标，使其在土地资源稀缺的上海彰显出特色。但是从2010年万科进军商业地产的动作来看，写字楼相比城市综合体、购物和酒店等所占的分量相对较小，在未来的一段时间内，单纯的写字楼打造可能不会是万科商业地产领域的重点。

除了城市综合体、购物、写字楼和酒店之外，万科住宅的商业配套同样是其商业物业的一个重要组成部分；之前万科的商业配套是交给其他地产公司去经营，但其商业配套经营与住宅的深入方面有所欠缺；世联研究认为确定进军商业地产之后，万科将会更大程度的参与商业配套的运营。