招商置业：成交量低位成稳，价格下行压力大

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20280元/m2，环比略升0.87%，连续两周微涨。从各区来看，仅有龙岗区环比下降0.63%，其他各区环比皆上涨，涨幅为宝安和罗湖，皆上涨0.6%，其次为福田和盐田区，环比上涨0.5%，上涨小的南山区上涨3%。目前，除了行业调控政策持续深入，金融信贷也逐渐收紧，购房的负担增大，市场观望情绪尤为浓厚，业主在放盘价格上尚未有明显松动。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交802套/7.06万m2，环比上周上涨1.8倍，由于上周受十一长假影响，只有10月8-9日2天的数据，致使本周成交量相比有大幅上升，但仍在延续9月份低位成交的颓势，日均成交160套，比上周增多19套。

其中，全市二手住宅成交554套/4.95万m2，成交套数环比上涨1.6倍，低于二手房上涨幅度，日均成交111套，比上周多6套，占全市二手房成交套数的69%，较上周回落了5个百分点；二手工商（包括商业、及其他）成交248套/2.11万m2，套数环比上涨2.4倍。

2、 深圳一、二手住宅价格比较

2.1本周全市价格走势

图表1-3（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为18196元/m2，环比大幅上涨13.92%。受成交结构的影响较大，本周成交量较多的几个楼盘如缤纷世纪、廊桥国际、潜龙曼海宁花园、藏珑苑等成交均价在18000元/平米以上。

本周全市一、二手住房价格再呈倒挂之势，二手房价高出一手房2084元/m2。从各区域来看，只有盐田区处于一、二手房价倒挂的局面，二手房价高一手房价2281元/平米，其他区一手房价都高于二手房，其中本周仍是新房价格居全市之首的南山区一、二手房价差距，两者相差10913元/平米，新房和二手房价相差幅度较小的为宝安和龙岗区，也在千元以上。

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3、深圳一、二手房成交量比较

3.1本周一、二手商品房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市一手商品房成交613套/5.38万m2，套数环比上涨17.66%。其中一手住宅成交528套/4.26万m2，套数环比上涨11.39%，住宅成交占比为86%；一手工商成交85套/1.12万m2，环比上涨80.85%，占14%。

3.2本周各区域一、二手住宅成交量比较

本周全市一、二手住宅成交量合计1082套，相比上周的684套增加398套，环比上涨58.19%。本周全市一、二手住宅成交套数之比为1：1.05。

本周只有福田和罗湖一手住宅成交量较上周下降5-6成，其他区域成交量皆有上涨，是龙岗区，环比增加近3倍。从整体成交量来看，一手住宅成交以龙岗区为活跃，占全市一手住宅成交量的64.2%，其次为宝安区，成交占比为19.89%，即关外两区一手住宅成交量合计占全市的8成多。本周成交少的为罗湖区，仅成交了1套/40.46m2。

本周二手住宅成交较为活跃是龙岗、福田和罗湖区，成交量均在百套以上，南山和宝安区相较次之，从关内来看，关外的龙岗和宝安区，合计占全市的44.95%。成交少的仍为盐田区，成交了11套/841m2。

本周一手住宅1房和2房户型成交量环比分别上涨62.26%、30.08%，且2房是本周成交主力，成交套数占全市一手住宅成交量的一半以上，达58.14%。本周1-3房户型成交套数合计占83.33%。另外，单身宿舍、复式、别墅房型本周无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90m2以下成交481套，占91.1%；90~144 m2成交32套，占6.06%；144 m2以上成交15套，占2.84%。本周90 m2以下的物业成交占比有所上升。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有两个取得预售许可，合计批售住宅套数521套/40218.06㎡。其他类型无预售获批。

4.2新盘动态

万泽云顶香蜜湖：首批御湖于10月15号开盘，首批推3、4栋房源，主推155平4+1房单位，均价45000元/平方米，单价39000元加6000元非毛坯。共160套单位，均为南北通透，专属电梯直接入户，约18㎡入户花园，双总统套房，独立工人房，180平米户型，三梯两户，主佣电梯分离。该项目位于福田区香蜜湖北莲塘尾。

桃源居：2期6、7栋130平、140平、170标杆新品于10月16日晚已开盘推出，均价15000元/平米，主推128-173平3-5房，享99折优惠。该项目位于宝安区西乡街道桃源社区桃源居五路与汇江一路交汇处东北角。

5、政策动向

银行资金额度紧张，多银行上调首套住房贷款利率

据媒体报道，日前北京建行部分支行已经上浮首套房利率，根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷利率执行基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。另据报道，继建行之后，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。广州市内也早已有不少银行实际操作中对首套房贷要求上浮5%-15%不等的利率，已是今年来的常态。深圳目前虽然各大银行表示无调整计划，但已经早已借鉴同业做法及风险防范情况，继续实施客户、区域差别化的房贷政策。

中国人民银行14日公布，9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。银行贷款额度紧张，不少银行都大幅缩减个贷和房地产贷款额度。是随着年底的到来，银行的资金额度也开始越来越紧张，资金紧张导致了利率水涨船高。除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪，预计银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。

随着利率的上调，购房负担再次增大，更加重房地产市场的观望局面，房地产市场将延续目前低迷的态势，并随着销售量进一步缩小，存量供应加大，房价下行的压力也大增。