深圳市存量房（二手房）交易计税价格问题汇总

我市定于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作

为认真落实国务院有关加强房地产市场调控的要求，经深圳市人民政府同意，我市定于2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

近年来，存量房（即二手房）交易已经成为房地产市场交易的主要力量。与此同时，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公平原则，致使交易双方的合法权益得不到保障，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞，削弱了房地产市场调控的政策效果。

据此，财政部、国家税务总局专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税）。《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

根据上述有关文件要求，为进一步规范房地产市场秩序，我市从去年起开始启动存量房交易税收评估核定方面的一系列筹备工作。并由市财政委牵头成立了由市财政委、市地税局、市规划国土委、市政府法制办和市住房建设局组成的市房地产评估征税工作领导小组，对存量房交易税收评估核定涉及的各项具体工作进行了研究和部署，制定了工作实施方案和具体操作流程，并委托市国土房产评估发展开展相关的房产评估工作。经过一系列准备工作，并报市政府同意，我市将于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作。开展此项工作，不仅是我市贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策的一项措施，也有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。

此项措施实行后，税务部门将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定。存量房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用。存量房交易涉及的税收政策、税率仍按国家现策规定执行。

存量房交易涉及的各项税收，由我市地税部门委托市房地产权登记在办证环节代征。房地产权登记作为存量房交易税款的代征单位，目前转移登记办文指引、办理程序、税费一览表、格式表格等内部工作流程及其相应的实施细则都已确定。存量房交易计税价格核定工作实施后，税务部门和规划国土委将继续加强沟通协作，严格落实房地产宏观调控政策，做实做好存量房交易中的计税价格核定、转移登记、税费征收等相关工作，为纳税人提供更多、更好、更的服务。

为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自2011年7月11日起，我市范围内的存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：

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一、适用范围

本《通告》适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定，根据人民法院判决书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行住宅权属变更的住宅不适用本《通告》的规定。

二、计税价格的确定

存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。

存量房交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。

三、异议处理

纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

四、实施时间

本《通告》自2011年7月11日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

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为什么要实施存量房交易计税价格核定？

答：财政部、国家税务总局专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税）。《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

因此，实施存量房交易计税价格核定工作，是我市贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策的一项措施，也有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。

措施的主要内容是什么？

答：此项措施实行后，税务部门将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定。具体内容如下：

存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展将及时进行更新调整，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认。存量房交易涉及的税收政策、税率没有变化，仍按国家现策规定执行。

交易双方如何获知交易房产的计税参考价格？

答：交易双方在市房地产权登记办理房产过户手续和缴纳相关税费时，市房地产权登记在受理资料时将会向纳税人提示计税价格的核定事项以及异议的处理途径。7月11日后，房产交易当事人可凭本人的身份证号码和房地产权证号码，在市规划国土委网站上查询其个人房产的计税参考价格。

为帮助纳税人正确认识计税参考价格，了解评估工作方法、工作流程等内容，避免因对程序和方法不了解所引起的争议，此项工作开展后税务机关和相关单位将指派工作人员在登记现场驻点，为纳税人提供专业的指导和帮助。

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