刚需购房挑大梁 小白领置业三大妙招省钱！

严“限购令”实行半年来，目前房价虽已进入实际阶段，但降幅却并不明显，购房者依旧选择观望态度，买卖市场继续呈现胶着状态。那边房价前景迷茫，这边房租则一路高企，据统计，目前在北京房租成本已占去很多人月薪的25%以上，多数购房者采用合租，或转战到北京周边租房。对此，很多租房者深感伤不起，眼看房租大有赶超房贷之势，租房还是买房？两难选择再次成为热点。

买卖价格降幅不大租金上涨赶超房贷

北京麦田房产市场研究部数据显示，9月北京市中二手房成交均价为31000元/平方米，环比八月33000元/平方米仅下降6%。麦田房产市场研究部分析，9月房价环比下降幅度较小，目前二手房市场价格较为稳定。对此，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，二手房买卖市场依然胶着，今年的市场情况与08年金融危机那会不同，开发商资金链尚且不算紧张，因此一手楼盘幅度并不明显，楼盘也多在五环外，而五环内的一手楼盘多数不降反升。受此影响，二手房目前幅度也很有限。在心态上购房者继续观望，售房者则继续硬抗，转售为租者也比比皆是。

这种情况下，租赁市场活跃因素增加，涨势如火如荼。北京市房地产交易管理网显示，2011年8月北京市中高档住宅的租赁指数为145.09，单位平均租金为53.05元/(m2·月)，环比上涨了0.99%，同比上涨了3.32%。其中，一、二、三居室的平均租金价格分别为2493元/月，3614元/月和5300元/月。8月份北京租赁成交量也较往年同期上涨近三成，租赁市场呈现量价齐升。北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，目前，9月份租赁的上涨势头仍在继续。

当前经济情况允许下 买房优于租房

房租在上涨过程中与一般买房的还贷数额越来越接近，越来越多的刚需置业者开始迷茫了，目前这种形势下是该继续观望租房生活？还是出手买房用房租的钱来还房贷？对此，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星予以了详细的解答。余金星经理表示，针对租房还是买房情况应根据不同的人群给予不同的分析，整体来讲，在经济情况允许的条件下，买房优于租房。

“对于买房而言，目前大环境确实不适合，但对刚需购房者则另当别论。”北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示。他认为，对于有条件购房的刚需购房者而言，9月后到年底是一段购房良机。这段时间房价较低，房源充沛，可选择面大，更容易选到自己心仪的房子。此外，北京作为国际型大都市，每年都在涌进很多外来人口，城市化进程不断扩大，二手房市场存在着巨大的刚需人群，未来房价以健康平稳为主要发展路线，幅度有限。且以以往经验来看，在北京购房往往是越早出手越合适。而从目前形势来看，房租还有上涨的趋势，每月2000—3000元的房租已接近买房的还贷月供，而与租房不同，买房除了居住的功能外还有、保值的功能。

“买后出租”、 “以房养房”两种方式减轻还贷压力

对于供房方法，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星主要提出了“买后出租”和“以房养房”两种方法减轻还贷压力。余金星经理表示，对于经济情况可以承受在京购房的购房者，可以采用“买后出租”的方法，即买下房屋后，出租出去，自己则可租一个价格相对低廉的房子用于还款过度。如一个月还贷3000元，把自己房子租出去每月租金5200元，这样不但贷款的钱出来了，可能还会有结余，这种方法为适合参加工作不久的年轻人。

而对于经济情况稍紧的外地购房者，则可采用“以房养房”的方法。由于二三线房价普遍低于北京，购房者可以选择在老家购房，并把房子出租出去，用所收取的租金来缓解自己的经济情况。如在老家购房，每月还房贷2500元，房子出租2000元/月，在北京租房1000元/月，这样一来，虽然每个月也一样还房贷交房租，但到自己还能收获一套房子。

对于目前经济情况暂且不能承担购房的年轻人来讲，则可以这两种购房方式为目标，暂时以租房方式过渡到攒钱购房。

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 相关内容导读：

买房购房四要点：

房价居高不下致使房产纠纷层出不穷，如今，城关区法院房产庭受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让，双方自愿签订的合同是否合法有效？购房指标转让究竟应该注意那些法律问题？本报记者就此采访了城关区法院陶生莲法官。

问：购房资格转让协议是否有效？

答：属期待利益转让，合同有效。

“法无明文禁止即自由。”陶法官说，“法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让，在这一块，法律上属于空白；其次，虽然《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房，并非物权范畴。因此，也不能作为合同无效的法律依据。”

职工按单位政策享有优惠购房的权利，在与单位签订协议时，职工尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。换言之，此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。

问：无权属证书的房屋转让是否有效？

答：不影响集资房资格转让合同的效力。

《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，集资房转让合同是集资建房资格的转让，并非房屋权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响集资房资格转让合同的效力。

问：经济适用房转让是否有效？

答：协议一律认定无效。

对购买经适房的人群，国家有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。

问：出卖人违约责任如何追究？

答：依照房屋现价的一定比例补偿买受人。

对房屋合同产生的纠纷案件，审理时不能简单地只按合同的有效、无效结果进行处理。当确认转让合同无效时，出卖人应按房屋现行市场价的一定比例补偿买受人。这样既对出卖人的恶意诉讼进行了惩罚，又维护了合同的严肃性，同时还可以警示那些因房屋而预谋毁约的人。

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