一线城市房价连续三月环比停涨 :数据拐点已现

国家统计局昨天公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪。

■数据

>>新建房 46城市环比未

环比来看，70个大中城市中，价格较上月下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%，较此前进一步收窄。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大房地产一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

同比来看，70个大中城市中，价格与去年同月相比下降的城市有1个。涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个，比8月份增加了4个。

>>二手房 环比未城市增3个

环比来看，70个大中城市中，价格较上月下降的城市有25个，持平的城市有21个。与8月份相比，9月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.6%。

同比来看，70个大中城市中，价格比去年同月下降的城市有7个，比8月份增加了2个。同比涨幅回落的城市有46个，比8月份增加了12个。9月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有50个，比8月份增加了1个。

>>景气度 景气指数创25个月新低

前三季度，房地产开发44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅31788亿元，增长35.2%。

9月份，房地产开发景气指数为100.41，创下2009年9月以来的25个月新低。

■解读

数据拐点已现但非市场拐点

北京中原地产市场总监张大伟表示，70个指标城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。但他强调，数据拐点并不代表市场拐点，“在市场上环比项目占比低于二成的情况下，很难说是明显的拐点。目前市场只能说接近拐点”。同时，一线二线城市数据也难以反映房地产市场的全况。

另一业内表示，70个大中城市当中，9月份二手住宅价格下降的城市数量超过价格上升的城市，由于二手房市场反应更加敏感，因此可以说楼市提前出现了拐点。

房地产调控取得积极成效

盛来运指出，房地产市场出现了一些积极变化。首先，虽仍在高位运行，但9月增速有所回落。第二，性是投机性需求得到遏制。第三，房价出现松动，新建商品房价环比下降的城市和同比涨幅回落的城市继续增加。第四，保障房建设快速推进。“从这些指标来看，我们初步判断，房地产调控取得了积极成效。”盛来运表示。

■北京落点

换量项目有望增加

北京市房协副秘书长陈志表示，北京房价继续保持稳中有降态势。9月份本市房地产项目主要是“以换量”，预计换量项目未来有望进一步增加。

对于第四季度房价走势，陈志表示：“我个人感觉从调控的角度来说，稳中有降的态势将延续，但从价格整体情形来看，我个人并不太担心会有陡崖式下降的情形发生。”（马文婷）

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买房购房四要点：

房价居高不下致使房产纠纷层出不穷，如今，城关区法院房产庭受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让，双方自愿签订的合同是否合法有效？购房指标转让究竟应该注意那些法律问题？本报记者就此采访了城关区法院陶生莲法官。

问：购房资格转让协议是否有效？

答：属期待利益转让，合同有效。

“法无明文禁止即自由。”陶法官说，“法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让，在这一块，法律上属于空白；其次，虽然《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房，并非物权范畴。因此，也不能作为合同无效的法律依据。”

职工按单位政策享有优惠购房的权利，在与单位签订协议时，职工尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。换言之，此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。

问：无权属证书的房屋转让是否有效？

答：不影响集资房资格转让合同的效力。

《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，集资房转让合同是集资建房资格的转让，并非房屋权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响集资房资格转让合同的效力。

问：经济适用房转让是否有效？

答：协议一律认定无效。

对购买经适房的人群，国家有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。

问：出卖人违约责任如何追究？

答：依照房屋现价的一定比例补偿买受人。

对房屋合同产生的纠纷案件，审理时不能简单地只按合同的有效、无效结果进行处理。当确认转让合同无效时，出卖人应按房屋现行市场价的一定比例补偿买受人。这样既对出卖人的恶意诉讼进行了惩罚，又维护了合同的严肃性，同时还可以警示那些因房屋而预谋毁约的人。

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