深圳中原：“金九银十”破灭 市场反应惨淡

一、市场综述

1.1、月度概况

人人都说金九银十是楼市的全年的爆发点，但今年的金九却让人感叹不再重现。由于政策的严控不断，居民可用的购房资格越来越少，给市场带来一定的重创。其一，限购令下，业主，价格不降，市场气氛冰凝。整个市场依靠刚性需求乏力撑起，交易量难以回升。其二，自按评估价过户的政策实施后，二手房市场面临着巨大的挑战，进一步加深市场忧虑，使得二手住宅雪上加霜。其三，整个市场融资环境恶劣，难免带来一定阻力，刚性需求被迫离场。其四，低迷的楼市成交量，新房市场面临潮，部分潜在置业者转到新房市场，二手房市场备受冷落。根据深圳中原CLI二手住宅价格领先指数显示，9月的指数为327.8点，较上月环比下跌0.36个百分点，说明在政策未能放松的情况下，房价下行压力加剧。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，9月全市二手房住宅的成交量约为19.53万㎡，环比8月份大幅度增加60.75个百分点。但实际根据深圳中原的当月成交数据估测显示，9月份二手房住宅的成交量为19.86万㎡，相对上月减少30.06个百分点，而成交均价为24023元/㎡，环比8月份上涨2.94个百分点。

1.2 成交量分析 –全市成交持续下滑

根据中原实际成交估测，全市住宅成交套数为2309套，环比明显下跌28.42个百分点，而成交面积方面，全市成交了19.86万㎡，相对8月下降30.06个百分点，随着“7.11”政策的不断深入，市场陷入低谷。

图1 深圳市二手房月度成交套数走势图（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

图2 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅成交量为2360 套，环比8月份明显增加61.42个百分点，其成交面积约为19.53万㎡，相比8月份明显上涨60.75个百分点（注：国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现）。

图3 深圳市二手房月度成交套数走势图（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图4 深圳市二手房月度成交面积走势图（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

（本文来源：深圳中原地产）

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1.3 成交价格分析 –全市成交均价小幅回升

根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年9月，深圳二手住宅市场成交均价为24023元/㎡，受成交结构的影响，本月成交均价小幅回升2.94个百分点，较去年同期增加21.99个百分点。

图5 全市成交价格表（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳中原市场研究部

1.4全市供求关系分析 –紧张的供求关系有所缓解

图6 全市供求关系曲线（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳中原市场研究部

供求比由上月的0.36上升至0.43。根据中原市场研究部内部的数据显示，9月份的供求比逐渐回升；在新房开盘销售惨淡的情况下，二手房市场同样面临着困境，看房的客户明显减少。

（本文来源：深圳中原地产）

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二、区域市场分析

2.1全市成交量的区域分布 –各区成交量表现不一

根据中原监测的数据显示，本月全市六区的成交量呈现不同情况，总体而言，本月受政策的影响，成交量再度萎缩。从成交面积的区域分布来看，本月南山区跃升为全市成交的榜首，该区成交了约5.39万㎡，占全市成交面积的27.13%。 其次为福田区，成交了约4.35万㎡，占全市六区成交面积的21.91%。

全市成交套数方面，全市总体成交持续萎缩。本月成交焦点是南山区，该区成交了519套，占全市成交套数的22.50 %。

表1-1 全市各区成交量表

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

图7 全市六区月度二手住宅成交面积

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

图8 全市六区月度二手住宅成交套数

数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，本月的全市六区成交量均明显回升；其中，盐田区涨幅为明显，而龙岗区依旧为成交量榜首的位置（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况）。

（本文来源：深圳中原地产）

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表1-2 全市各区成交量表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图9 全市六区月度二手住宅成交面积

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图10 全市六区月度二手住宅成交套数

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

2.2 全市各区成交均价分析 –罗湖福田均价明显下滑

从全市各区成交均价来看，福田区和南山区两区的成交均价依旧为全市水平之上；从价格变化来看，盐田区受成交结构的影响，该区的成交均价有明显上涨的迹象；本月宝安区所成交的中高档物业较上月多，该区的成交均价有显著上涨19.78个百分点。而跌幅较为明显的区域均位于关内地带，以福田罗湖为代表的区均呈现下行通道，跌幅均为8个百分点。（注：根据盐田区二手住宅的成交均价的历史数据显示，由于盐田区域面积和市场容量较为有限，成交量较低，成交结构和单个交易行为会对该区的成交均价带来较严重的影响，导致盐田区二手住宅的均价的总体走势波动的幅度大。）

图11 全市成交价格表（2010年9月—2011年9月）

数据来源：深圳中原市场研究部

表1-3 全市各区成交价格表

数据来源：深圳中原市场研究部

（本文来源：深圳中原地产）

三、全市成交特点综述

3.1 全市成交总价和单价结构分析

成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示，各类总价物业的成交比例差异不大，总价为150万以上物业成交量下滑2.33个百分点。

表1-4 月度二手房成交总价分布数据表

数据来源：深圳中原市场研究部

从成交单价来看，以下数据显示，成交比例以20000元/㎡的成交单价为分界线出现明显的涨落，本月20000元/㎡以上的物业成交占比为40.68%，环比8月份反弹1.50个百分点。

表1-5 月度二手房成交单价分布

数据来源：深圳中原市场研究部

图12 月度二手房成交总价分布           图13 月度二手房成交单价分布

      数据来源：深圳中原市场研究部                               数据来源：深圳中原市场研究部

3.2全市成交户型和面积的结构分析 –2、3房户型有所增加

表1-6 月度二手房成交户型分布表

数据来源：深圳中原市场研究部

本月成交户型分布方面，本月成交户型变化为突出的为2房以及3房户型，较上月增加5.12个百分点，本月成交户型向中小户型转移。

表1-7 月度二手房成交面积档次分布表

数据来源：深圳中原市场研究部

结合分析本月的成交面积档次分布，60～90㎡占比为44.38%，仍然为主要成交户型。

图14 月度二手房成交户型分布                                    图15 月度二手房面积档次分布

数据来源：深圳中原市场研究部                                数据来源：深圳中原市场研究部

（本文来源：深圳中原地产）

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3.3购房者的特点分析 –自住需求为主

表1-8 月度二手房成交客户户籍分布数据表

数据来源：深圳中原市场研究部

本月成交客户户籍分布方面，深圳户籍客户维持在本月的客户户籍的首位，占比为61.06%，较上月比例增加5.33个百分点。自限购令细节的公布后，内地户籍客户的购房资格紧缩，促使本地户籍的客户的成交比例逐渐不断扩大。

表1-9 月度二手房客户购房用途数据表

数据来源：深圳中原市场研究部

从购房用途来看，用于自住的购房客户占总成交客户的84.91%，较上月小幅减少1.35个百分点。显示出受限购令的影响，需求已大量被挤出市场，自住用途是本月购房者中的主要用途。

图19月度二手房成交客户户籍分布              图17 月度二手房客户购房用途

数据来源：深圳中原市场研究部                     数据来源：深圳中原市场研究部

3.4 各区成交特点

本月成交户型分布方面，长期以来多数区域成交均以2房和3房户型为主。本月较为突出的是，本月2房成为罗湖区、盐田区以及龙岗区的主要主力，而福田区则以3房为主要成交户型，占该区的39.13%。

图19月度二手房成交户型分布

数据来源：深圳中原市场研究部

从购房用途来看，区域均以自住为主。其中，除了罗湖区和盐田区以外，其余区域的自住客户比例已达到8成及以上。而盐田区本月的客的比例有明显的增加，该区的比例为21.28%。另外，龙岗区的客比例仅为2%。

图19 月度二手房客户购房用途

数据来源：深圳中原市场研究部

（本文来源：深圳中原地产）

 四 后市展望 –成交量将持续低迷 市场面临考验

市场纷纷看淡后市。其一，国内融资环境恶化，大量开发商不得不加快推售；另一方面，温州陷入融资危机，这将促使部分业主放盘出售。其二，国内吸引力逐渐减弱，外资开始纷纷撤资；另一方面，美国对华或实施人民币汇率法案，加上通货膨胀所导致的物料价格攀升，各地已酝酿着工厂倒闭潮的风险性，将对国内出口业带来沉重打击。其三，欧债危机越演越烈，中国经济发展难免受到牵连。其四，房地产调控政策将不会松动的趋势将使得楼市陷入一段较长的低迷期。以上多个因素都将使得整个房地产的未来发展陷入困局。

4.1成交量

根据深圳中原CCAI成交数据估测显示，本月全市二手住宅成交约为19.86 万㎡，环比8月减少30.06个百分点。本月供求关系持续紧张，客源量明显减少，市场呈现出浓厚的观望，成交依旧处于低迷状态。受新房市场潮的趋势以及外围因素不明朗等影响，未来二手住宅的成交量将持续低迷。（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据对市场的反应时间会滞后20天左右，所以深圳市规划和国土资源委员会公布的9月成交数据并未能整体、实时、同步地反映市场的交易状况。）

4.2成交价格

面对着调控深入，业主调低报价的比例有所增加，但成交量依旧在低谷状态。而面对着货币紧缩，国内外经济形势不明朗，新房市场潮，难免对二手房市场带来很大的冲击，预计二手房价格将面临趋势。

（本文来源：深圳中原地产）

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