深圳房价看来要&quot;真摔&quot;了 &quot;银十&quot;基本落空

首贷利率提高影响购房信心

早在今年初开始，上海、杭州等十余城市的部分银行就已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。

虽然目前各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大，但利率上浮将成为各地的普遍趋势。深圳部分商业银行工作人员在接受本报记者采访时表示，当前不仅仅是房地产领域的利率调整，其它行业都在调，这是在大的资金背景下，紧缩情况的一种反应。

“现在很多中小企业都在排队等着放贷，但是政策越收越紧，估计要等待很久。”深圳某银行信贷部经理李小姐对记者表示，现在每天要求放贷的电话响不停，行业资金需求的旺盛带动了整个贷款利率的上行。

中原地产华南区董事总经理李耀智表示，尽管楼市调控政策已经取得了一些成效，但效果还不太明显。从这一意义上看，房贷利率的调高可以看作是对调控政策的巩固，显示出金融高层对稳定房价、保障民生、保持经济健康发展的决心。另外，近期银行存款利率不断上升，导致资金成本增加，这也给银行进一步调高贷款利率带来了理由。

据记者初步计算，如果按照上浮的首套房贷款利率至1.05倍，也就是涨5%计算，一套贷款100万元20年期的房子，月供接近8000元，20年需还贷16万元，总利息上涨5万元，相当于加息约两次。

银行人士分析，银行调高房贷利率会直接遏制收入不高、还贷能力较弱的购房需求，使那些资金本已紧张的房地产商的经营处境更加恶化。若无差别化房贷政策，此举可能误伤刚性需求的购房者。若银行继续坚持首套房贷款利率优惠政策，则可保护首套房购买者的利益。

“信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。”深圳某楼市金融研究人士表示，首套房贷款利率进一步上浮至少表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。

更多地产业内人士则认为，提高房贷利率无疑会助推房价下行，但房价的走势还受其他因素的影响，如房地产开发商的融资能力、市场成交的变化。

金融研究人士易宪容预计，接下来范围内银行房贷利率肯定还要提高，房价也会随之下跌。

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“银十”落空加重观望氛围

今年楼市传统的“金九银十”并未出现。根据市规划和国土资源管理委员会数据显示，9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%，成交面积16.26万平方米，环比下降20.40%。“银十”也过去大半，丝毫未见起色，使得市场氛围更加凝重。

日前，世联地产发布第三季度购房者信心指数，表明三季度购房者信心指数为54.2，较第二季度和季度分别下降0.5、1.1。目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。调控政策的持续作用令购房者持币观望的气氛加重。

其次，购房者对十一周期间开发商的预期落空。为了应对缓慢的库存去化速度，加速资金回笼，自下半年来，开发商已由个别促销转向集体全面促销。世联研究持续跟踪监测的24个城市情况显示，新增的促销楼盘由6月底的47个上升到目前的98个。再加上舆论的大力渲染，给购房者带来一种十一周开发商将会大幅打折的错觉。然而，开发商在方面采取“雷声大雨点小”的策略。据世联地产的监测结果显示，许多楼盘的“”只是一种广告营销手段，幅度并未达到购房者的心理预期，这让众多购房者颇为失望。在楼市进入深度博弈期之时，虽然开发商对政策和市场仍心存侥幸，不到一刻不死心，但在当前的市场环境之下，现实并不乐观，也不容得他们继续等待。认为，年底房价下行趋势明显。

业内人士认为，在当前楼市拐点初露的关键时刻，价格博弈已经升级。9月大型房企业绩集体出现同比下滑，表明随着调控的持续，大型房企的销售节奏也大幅减慢，这一信号将刺激市场深度观望的购房者对于价格深调的信心。

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房企负债加重加速房价下行

近日，9大上市房企在其官网上公布了9月份的销售业绩。据有关机构的统计，9个房企中，万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富5大龙头房企9月销售业绩分别为125.1亿元、53.8亿元、27亿元、30.06亿元、8.22亿元，同比分别下滑12%、20%、16%、16%和25%。其中，万科等三家房企还出现了三季度销售业绩同比下滑的情况。

业内人士普遍认为，随着楼市调控的深入，开发商的选择空间逐渐收窄，虽然其在价格上并未有较大动作，但第四季度的销售压力将巨大。

据有关数据显示，上半年，上市房企负债总额突破万亿元，同比上涨41.29%。其中流动负债占负债总额的70.62%，同比上涨53.88%至7713亿元。显然，到了年底，年初借下的债务已到归还之时。

同时，业绩压力也将推动价格下行。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄分析，上市房企和国有房企每到年底业绩压力都较大。本来“金九银十”是出货的好时机，但近期成交量的低迷无疑进一步加大了未来两个多月的销售压力。

“今年三个季度已经过去了，多数房企面临业绩压力，纷纷加大促销力度，一些企业甚至不惜下调业绩目标。”对于前三季度没有完成业绩的房企来说，以价换量、出售存货缓解资金和业绩压力，显然是他们的的“稻草”。

在当前供需力量主导的房地产环境下，供给量上升，需求在房价下跌的市场预期下减弱，房价下跌似乎成了必然的逻辑。

但是否还有变数呢？世联地产分析师海斌分析，房地产市场是一个发展不均衡的、多元化的市场，这令开发商的博弈策略有了更多的回旋余地。正所谓“东边不亮西边亮”，对于已经实施了布局战略的大开发商而言，得益于二三四线城市业务的大幅增长，弥补了一线城市和限购城市市场低迷带来的损失，因而他们缺少大幅的动力。对于那些布局于几个城市甚至单个城市的中小开发商而言，如果出现现金流短缺的风险，通过股权转让或项目转让的方式解决危机将是比更加明智的策略。因而，未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度，以迎合购房者的心理预期；但权衡得失，短期内开发同难有大幅的动作。

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机构

论市

部分业绩完成滞后企业或成四季度先锋

今年三个季度已经过去了，多数房企面临业绩压力，纷纷加大促销力度，一些企业甚至不惜下调业绩目标，那么，企业为什么会在当前做出截然不同的反应？在这些不同背后企业又有着怎样的考虑？通过对企业近期动作进行梳理，我们或许能够找到答案。笔者对13家性的大型房企前三季度的销售情况和业绩实现率进行统计，将典型企业分为四类予以分析：

、业绩目标已基本实现，四季度主要为来年储备客户

这类企业在今年少见，典型代表就是恒大地产。今年前9个月，恒大累计已实现合约销售692.6亿元，同比增长94.5%，已完成全年销售目标700亿元的98.9%，成为在港上市房企中首间达到销售目标的内地房企。对于已经或者基本可以确定能够完成今年业绩目标的企业而言，接下来要考虑的就是明年业绩目标的设定和实现，从政策的角度来分析，调控在明年全方面松动的可能性很小，而资本市场又要求业绩稳定增长，如果今年业绩实现的太多，一方面会推高明年业绩目标的预期，另一方面会减少明年的可推盘量，从而为明年业绩目标的实现造成压力。因此，我们预计这类企业在四季度打折促销力度会相对较小，价格优惠幅度甚至可能减少。

第二、业绩实现基本按计划推进，四季度仍需保证推案量与去化率

这类企业的业绩实现基本按照年初计划推进，目前业绩完成率在75%左右，代表为保利、碧桂园等企业。这类企业基本能够实现年初目标，但在未来的四季度中仍须保持一定的推案量和去化率才能实现，从价格优惠的角度来看，一般不会减少价格优惠幅度，这类企业在四季度会以稳定现有策略为主。

第三、业绩实现略微滞后，将会是四季度促销打折主力

这类企业9月末业绩实现率大多在60%到70%之间，今年行业形势的不尽如人意使得这些企业业绩实现滞后于计划，但在未来一个季度中，如果企业努力推盘、做好营销，业绩目标仍有较大的实现可能。这类企业是近期及未来市场打折促销的主力军。这类企业以中海为典型，近期推出了数量众多的优惠、特价活动，折扣力度在9折到9.6折不等，杭州一尾盘项目甚至开出7折的超低折扣。

第四、业绩实现基本无望，或调低目标，或等待“被动增长”

今年三个季度已经过去了，这类企业目标实现率基本达不到一半，全年目标实现已经基本无望。这类企业一般都奉行不的策略，认为与否并非是决定销售的决定性因素，与其后卖不掉、业主闹事，不如死扛着等到行情好的时候再卖，还能卖个好价格，此类企业以绿城较为典型。

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