易宪容:房产泡沫或将引爆中国金融体系巨大风险

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对中国金融体系风险的认识，角度不同、利益各异，所形成的结论也完全不同。在国外的不少者看来，按照成熟的市场经济标准，中国金融体系面临着巨大的风险，因为无论是银行信贷滥发、地方融资平台扩张，还是房产泡沫破灭及银行贷款景气下滑周期中的恶化，都是导致金融体系快速恶化的诱因。不过，在国人是相关决策者看来，中国金融体系有风险，但其金融风险基本上都在可控的范围内，无论是地方政府融资平台还是个人房地产按揭贷款的风险都是如此。

证券市场的担忧映射房产大泡沫

中国金融体系的风险有多高？我们只要看一个现象就可以见叶知秋了。截至8月31日，国内16家上市银行公布了上半年的业绩，其利润达4610亿元，同比增长达34%，各银行年化净资产率普遍达到20%。在利润额多的10大企业中，其中银行占8席，工行更是成了国内为赚钱的上市公司。可以说，这是国内银行有史以来业绩的时候。奇怪的是，银行上市公司如此好的业绩，股市却在业绩公布之际跌得底朝天。不少银行股纷纷跌破了1年来的。何也？市场担心国内商业银行这种业绩不可持续，担心国内商业银行未来将面临着巨大的风险，担心国内金融体系的系统性风险爆发。

中国金融体系与美国金融体系的不同是我们以银行为主导，90%以上的融资都是通过银行体系来进行。不仅银行利率决定了国内金融体系的价格，而且银行体系的风险决定整个金融体系的风险。证券市场对银行上市公司的风险的担心，其实就是对国内金融体系风险的担心。而国内银行体系的巨大风险就在于房产泡沫破灭的信贷风险。可以说，近20年来国际金融危机的爆发，无不与房产泡沫破灭导致的信贷风险有关。

2003年以来，中国房产泡沫已持续了近10年的时间，形成了经济的大泡沫。这个泡沫之大，可以从以下几个方面来看。一是住房价格持续飙涨。尽管国家统计局公布的数据说房价上涨幅度十分平稳，但实际上各大中城市的房价上涨基本上在5倍以上，而北京这样一线城市的房价上涨8倍以上，城10倍以上（我们只要用10年前某楼盘的价格与当前该楼盘二手房的价格比较就看得一清二楚）。二是炒作成风。由于政府政策鼓励住房炒作及房价上涨，使得购买住房就能够赚钱成了一个“真理”，成为人人皆知的赚钱工具。在这种情况下，全民投机炒作住房。历找不到哪个国家哪个时期持有多套住房的人会如此之多。三空置严重。历没有哪个国家哪个时期住房持有在投机炒作者中的数量是如此之多。如果国家对中国住房普查，其问题就会全部显露出来。

仅从这3方面来说，中国房产泡沫已经膨胀到到了无以复加的地步，从而致使银行信贷随时都面临着巨大风险。

更大的风险是对大风险视而不见

然而，无论是地方官员、金融机构管理层、房地产开发商，还是持有多套住房者等，都对这个巨大的风险视而不见，甚至干脆否认其存在。

比如，当前银行贷款在增长，他们就理解为其占贷款的比重小，并指出不良贷款余额及不良贷款率都在下降，因此银行信贷风险是在可控制的范围内；政府融资平台贷款余额高，四大国有银行所占的比重也高，但到目前为止其不良率奇低，因此这些贷款不仅没有问题而且还是质量较好的资产。又比如，四大国有银行的管理层都出来说，对于个人住房按揭贷款，由于这些银行已发放的住房按揭贷款首套贷款所占的比例在95%以上，因此个人住房贷款的质量良好，根本就不存在风险。更为好玩的是，根据银监会对住房贷款的压力测试，房价下跌50%对国内商业银行影响也不会太大或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险等。总而言之，在他们看来，国内整个银行信贷根本就不存在多高风险或有风险也是在可控范围内。

但是，上述这些分析是建立在两个假定条件下。一是假定房价只涨不跌。可以说，只要房价不下跌，国内房地产的银行信贷就不存在风险，也不会出现多高的信贷不良率。不过，这种假定是不成立的。中国这个的房地产大泡沫，即使政府继续托市（比如现在这样，不提高住房贷款利率，不增加住房投机炒作及住房持有成本），房产泡沫也可能继续吹大，但是这个吹得巨大的房产泡沫不逐渐挤出，想让其不破灭是不可能的。当前这些没有体验过房地产价格周期性调整的人根本就无法想象到房产泡沫破灭将带来何种可怕的后果，当然不会认为银行信贷有风险了。

二是假定政府公布的统计数据或他们所看到报表反映市场的实际情况，但实际上这不过是自欺欺人而已。比如，我国已发放的住房按揭贷款首套贷款所占的比例如果真如四大国有银行管理者所说占95%以上，在政府统计报表中每年的房价又上涨不高，那么这些年来的政府房地产宏观调控真是多此一举。但实际上根本就不是这样。他们的这个95%其实就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。试想，作为一个住房投机炒作者，如果简单证明自己是购买套而可享受种种优惠条件，他为何要说自己购买第二套而增加其购买住房的成本呢？可以说，在这个95%中，作为一个住房投机炒作者，已经购00套住房，也会千方百计说成是购买套住房的。

破除自欺欺人的幻想

近10年来国内房价飚升，房产泡沫吹大，完全是银行信贷及优惠税收政策推动的，尤以2009～2010年更为明显。既然是银行信贷推高的，那么房产泡沫破灭又岂能不带来巨大的风险。截至2011年6月末，主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元，这两个指标都比2008年底增长了1倍。更为严重的是，据有人估算，现在的55万亿元左右的银行信贷中，60%～70%都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但如果房价下跌，其风险有多高是很难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂导致金融市场的系统性风险爆发，那么问题不仅会全部暴露出来，而且极易迅速放大与蔓延。2008年雷曼兄弟的倒闭，并非是个体金融机构的风险暴露，而在于某个金融环节流动性断裂导致整个金融体系的崩塌，而这些风险多大是无法用静态的方式及房价上涨思维来计算的。

可见，当前国内金融体系的风险就在于国人从未经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于国人没有认识到国内房产泡沫有多大，没有认为到这个巨大的泡沫一定会破灭，而假定房地产不存在泡沫及房价不会下跌，进而想当然地认为整个银行的信贷风险房地产信贷风险都在可控范围内。任何系统性风险存在着不可预测性，相关决策者幻想着等到国内金融体系的系统性风险发生后再来关注，恐怕将为时已晚。近，国际评级机构惠誉提出警告，可能下调人民币的债务信用评级，理由就是在信贷高峰后债务违约风险上升，经济将面临着调整。形势已经到了十分严峻的地步，我们对国内银行信贷风险及金融体系的风险应做充分认识，是对房地产市场信贷风险做出客观和全面的估量。

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易宪容：中国楼市泡沫是否开始挤出？

近有一期的美国《时代》，把中国房地产泡沫破灭对经济影响看成是当前上为重要的第三大问题（大是欧洲主权债务危机，第二大为美国经济可能第二次探底），尽管该杂志有夸大的成分，但是中国作为的经济体来说，如果中国房地产泡沫破灭，对经济冲击与影响当然是不可低估了。

现在的问题是，当前中国的房地产泡沫是不是还在继续吹大，或中国房地产泡沫开始在挤出？

从10月18日国家统计局公布的数据来看，从今年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。比如房地产开发增长有所回落，1~9月份，房地产的开发增长是32%；房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制；房地产的价格上涨的势头开始转变；保障房的建设进度在快速推进等。或者说，经过近两年房地产宏观之后，国内房地产市场开始初见成效。

但是，这些仅是当前房地产市场的基本格局，而房地产市场是否发生根本性变化，一是要看房价是否出现大的调整，或房地产市场预期开始改变；二是看房地产宏观调控是否继续完善。

先从住房价格来看，从2010年国十条以来，到今年9月份为止，国内70个城市房价，尽管房价环比下降的城市在增加，但是以同比来看仅有一个城市下跌，而其他城市房价同比仍然在上涨，只不过上涨幅度没有以前那样快而已。

在市场经济中，价格变化是整个市场运作的核心，如果房价不调整或下跌，巨大的房地产泡沫是无法挤出的。

再从中国各地住房的供求关系来看，随着住房销售快速下降，不少地方住房都处于严重供应过剩的态势下。而这种房地产供应严重过剩又分为两个方面。一方面是房地产开发商手中持有的住房没有销售出去，二是早几年住房市场投机炒作，大量空置投机炒作者手中的住房。

如果这些住房投机炒作者意识到市场预期开始逆转，这些过剩住房就会大量流向市场。其对市场造成的影响与冲击决不会小。

早几年房价快速飙升时，房地产开发商及不少投机炒作者，都认为国内房价之所以会快速飙升，就在于住房市场的供求关系问题，就在于住房市场存在如此大的“刚性需求”，但住房生产又十分有限，其价格岂能不快速上涨？

如果按照这样的逻辑，当前住房完全处于供大于求的市场，那么住房完全供大于求的城市，房价也一定会下降了。

可实际上，即使房地产开发商手上持有的住房多，住房投机炒作者住房空置率，当前国内房价就是不调整。何也？问题就在于当前中国住房是投机炒作为主导的市场，这种市场住房需求可以是零到无穷大。

即只要信贷获得容易、融资及融资成本低，投机炒作者对住房市场价格上涨的预期就会高，涌入住房市场的投机炒作者就会是无穷的。

因此，当前中国住房市场调整完全取决于是不是由投机炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场。当前国内房地产市场这种转变仍然处于不确定之中，从而使得当前国内房地产市场投机炒作者总是认为当前政府的房地产政策是暂时的，只要有某种突发条件就会出现逆转。

如果房地产仍然是一种为好的赚钱工具，那么房地产泡沫要想挤出是不容易的。