招商置业评楼市：楼市持续清冷，价格持续下行！

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20080元/m2，环比下跌0.11%。从各区来看，仅有罗湖和盐田区环比分别上涨0.02%、1.97%，其他各区环比皆下跌，其中跌幅的为宝安区，为0.73%，降幅小的南山区，只有0.01%，降幅与上周相同。从近数周的价格走势来看，宝安区二手房价走势与全市房价走势为吻合，近两周呈现明显的下降趋势，龙岗区近三周下降态势也逐渐显现出来，预计未来几周关外的房价下降将凸显，福田、南山和罗湖区仍在小幅波动。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交806套/7.34万m2，环比分别下降7.78%、19.69%，日均成交161套，较上周减少14套。截至10月30日，10月份深圳二手房成交2764套，成交量延续9月份的成交态势，仍处于低位。

其中，本周全市二手住宅成交637套/5.44万m2，环比分别上涨1.27%、1.1%，日均成交127套，与上周持平，占全市二手房成交套数的79%，较上周提升了7个百分点；二手工商（包括商业、及其他）成交169套/1.9万m2，环比分别下降31.02%、49.47%，占21%。

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2、深圳一、二手住宅价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为22024元/m2，环比上涨23.81%。受成交结构影响较大，本周南山区成交量大幅增加，且该区内香山里花园(二期)、首地容御花园成交套数位居本周前两位，使得全市一手住宅成交均价再次被拉升。

本周全市一手房价高出二手房1944元/m2。从各区域来看，仍然只有宝安区处于一、二手房价倒挂的局面，二手房价高一手房价1179元/m2，其他区一手房价都高于二手房，其中本周南山区一、二手房价差距，两者相差8478元/m2，因本周处于价值高地的南山区一手住宅成交量的大幅上涨，新房成交均价环比有所上涨，一、二手房价差距再次拉开距离。新房和二手房价相差幅度小的为龙岗区，一手房价高出二手房2938元/m2。

3、深圳一、二手房成交量比较

3.1本周一、二手商品房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市一手商品房成交674套/5.73万m2，环比分别上涨36.44%、27.05%。其中一手住宅成交604套/5.25万m2，环比分别上涨32.75%、38.43%，住宅成交占比为90%；一手工商成交70套/0.48万m2，套数上涨79.49%、面积环比下降33.33%，占10%。

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3.2本周各区域一、二手住宅成交量比较

本周全市一、二手住宅成交量合计1241套，相比上周的1084套增加157套，环比上涨14.48%。本周全市一、二手住宅成交套数之比为1：1.05。

本周只有罗湖区一手住宅成交套数较上周少1套，其他各区一手住宅成交量环比皆增加，是南山区，环比涨幅达2.8倍。从整体成交量来看，一手住宅成交量龙岗区居首位，占全市成交量的33.94%，其次宝安和南山区，分别占全市的24.67%、23.34%。从关内外来看，关外一手住宅成交量合计占58.61%。本周成交少的为罗湖区，成交了5套/690.02m2。

本周二手住宅成交量仅有福田和龙岗区环比有所上涨，其他各区成交套数均有下降。从整体成交量来看，本周二手住宅成交量居首位的也是龙岗区，达202套，占全市二手住宅成交量的31.71%，与该区新房成交套数基本持平；其次罗湖、福田、宝安三区区二手住宅成交套数皆上100多套。从关内外来看，关外的龙岗和宝安区二手住宅成交量合计占全市的49.45%。本周成交少的仍为盐田区，成交15套/1087.99m2。

本周一手住宅1-3房户型成交量环比皆上涨，其中2房成交套数涨幅多，达4成。本周2房仍是是成交主力户型，成交套数占全市一手住宅成交量50.5%。本周1-3房户型成交套数合计占89.9%，四房、单身、复式和复式住宅只有少量成交，另外，四房以上、别墅本周无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下成交505套，占83.61%；90~144 m2成交59套，占9.77%；144 m2以上成交40套，占6.62%。本周90 m2以下的物业成交占比有所上升。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有2个项目取得预售许可证，共获批商品房套数2602套，获批面积224908.15 m2，其中住宅获批2431套/212017.21 m2；商业获批171套/12890.94 m2。

4.2新盘动态

招商果岭：首批单元于10月29日上午在深圳湾体育开盘，10时开始选房，此次只推出1栋、2栋共464套新品，户型为88平的2房、126平的3房，均价约17000元/平米（带2000元带装修约），开盘当天及次日VIP客户享总价减10万，同时享95折优惠。该项目位于宝安区西乡碧海。

5、政策动向

住建部:住房信息系统完善后可取消限购

在十一届常委会第二十三次会议举行联组会议上，住建部部长姜伟新等表示，楼市限购政策是办法，是不得已而采取的办法，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，在40个试点城市自身的个人住房信息收集起来，尽快实行联网。一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种色彩浓厚的办法来调节楼市。财政部部长助理保安还表示，下一阶段将加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。

住房信息系统联网后，一是解决对市场变化的分析问题，另一个是解决执行差别化货币政策问题。住建部副部长齐骥说，信息系统运行后，首先能够达到的“以人找房”的目的。但是目前该系统还存在着很大不足，首先，信息只有个人信息，不是家庭信息，还不足以全部满足差别化信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要；其次，该系统中除住房外，不含公安、民政、税务等信息。因此，下一步要想实现全方位信息系统，仍需要法律支持。齐骥预计，今年年底前，这40个重点城市的信息系统将联网。但系统正式运行仍需要很长一段时间，在这段时间，限购措施仍需要发挥其控制房价的作用，不会取消。

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