：刚开始 深圳市房价“必须”要跌30%？

《《二手房 免费看 深圳11月12日搜房网千人看房团报名中

各大品牌开发商纷纷出招

传统楼市的“银十”已过，深圳楼市局面黯淡。

根据深圳市规划国土委数据显示，十月份，深圳全市新房成交2074 套，环比九月上涨3.24%， 成交均价为18819 元/平方米，环比九月跌6.04%。

二手房方面，全市成交量继续下跌，仅成交2030 套， 环比上月下跌13.98%。

官方未对二手房成交价格做统计， 但依据美联物业二手住宅蓝筹价格统计来看，深圳二手房，十月份的均价为18357元/平方米，环比九月下跌0.43%。

上周以来， 记者连日走访龙岗城、龙华坂田、西乡、布吉等新房供应集中，发现目前的新房集中入市量大，并逐步呈现各大楼盘开盘价越开越低的有趣现象， 各大品牌开发商纷纷出招。

“深圳二手房价格高于一手房，是因为一手房都是地产商拿着， 他有的要求。二手房的业主没有要求，但这个局面会很快打开， 这个状况重要的信号显示，房价开始要大幅度下挫了。”

国家发改委顾问、深圳大学当代金融研究所所长国世平认为，房价下调，深圳其实比上海和北京出现得还要早， 同样从“郊外”开始。随着表态，调控成果不动摇，银行首贷利率的提高，而距离年底也仅剩2 个月了， 开发商的希望逐渐破灭，面临还贷压力和资金压力。

对于楼市下降的幅度，他表示，深圳目前楼价的所谓“下降”和“折扣”只是一个开始， 大面积的拐点并没形成，后市必定有一个大幅度的下挫。如果不去救市，任其自己调整的话，应该是3 年左右会调整完毕， 房价调整不可能几个月， 必须要一个时间。他认为，“房价跌50%不是太大问题， 但50%可能跌得太惨了，我个人觉得30%是必须要跌下来的。”

他还指出，深圳房价的问题是因素过多， 而且港澳居民的拥有量占了一大比例， 如果明年香港的房价做出调整，港人卖楼回去救市，无疑会对深圳的楼市再次产生冲击。

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楼市裸奔、房价下跌才刚刚开始 怎一个降字了得

离裸奔只差一层纱

□本刊记者 陈士新 l 文

（《金融理财》杂志）楼市裸奔，性的房价下跌，才刚刚开始。其持续时间至少应在2年以上，尽管暂时难以确定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。

纵观整个国内楼市，范围正在逐步扩散，幅度也在一点点提升。统计显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。在成交量下降的同时，成交价格也出现回落迹象，9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势，其中上海环比下跌0.37%。

但正如更多购房者的亲身感受，目前的幅度和范围，仍然没能改变房价高企的基本状况。另一方面，开发商的动力依然不足，相比近一半的项目成交价下调，意味着依然有超过一半的在售项目价格依然坚挺。

不少业内人士预测，“十一”或许是一年中市场心理平衡的关口。甚至有人认为，今年楼市比2008年更糟几乎已成定局。一方面，买房人面对开发商们近期推出的诸多优惠却不为所动，近期进行的一项调查也表明，表示会在“金九银十”出手买房的购房者只有17.38%，超过六成的买房人都准备放弃“金九银十”。

而另一方面，年内的供应高峰正汹涌而至。开盘“日光”成了过去时，银行信贷收紧回款遥遥无期，年度销售任务只完成了个零头，而离工程款要付、各种款项要结的年底越来越近了……对于开发商来说，眼下的楼市的确到了严峻的时期。

“重要的是把房子卖出去。”面对不容乐观的市场形势，尽早入市、迅速跑量成为不少开发商目前的当务之急。然而，怎样才能打动观望的购房者、成功把房子卖出去呢？事实上，不需要耍那么多花招，有效的就是出售。

我们来分析一下，未来一年，房地产调控转向以及货币政策转向的可能性应该为零。因为2009年的房地产调控转向，导致2009年、2010年房价狂飙，严重危害到中国经济的长期可持续发展，其危害正在显现。这些危害包括目前民间借贷的风险，以及温州老板跑路甚至跳楼事件。未来再出现政策转向，是难以想象的事情。

调控政策转向不可能，那么房地产资金来源就会进一步萎缩。萎缩原因主要在于银行信贷减少、信托资金信贷减少、按揭贷款资金减少、购房款首付资金减少（交易量降低所致）。另一方面，由于2009年、2010年房价高峰期间，许多开发商高价拿地，资金需求反而有所增大。如此一减一增，房地产企业资金链会极其紧张，房企并购、房企破产事件肯定会发生；不排除大型房企破产的可能。

中国10多年房地产的大牛市，造就一种错觉，房价永远上涨以及房企一定赚钱。未来2年，这种错觉将幻灭。房价下跌幅度将超出我们的想象力，只要调控政策不转向。

房企晒出开发成本，以说明房价不可能再跌，这是种幼稚的做法。谁规定房企不能亏损不能破产？放眼，放眼古今，没有任何一个行业永远保持赚钱；房地产行业亦如此。2009年、2010年高价拿下的土地，房价下跌肯定会让这些地块亏损。某一三线城市，前几的大型房企拿地楼面价700元/平米，其销售价格已降至4300元/平米；一房企高峰期拿地楼面价2000元/平，其开发成本超过4300元/平；若未来房价继续下跌，楼面价2000元/平米的地产项目，未来必然无法与市场同类产品竞争，也就必然面临亏损的境况。

因此，房企倒闭潮的发生，是必然的。随着温州资金链的问题不断出现，风险不断暴露，由此导致的负面影响，会通过资金链条传导至楼市，发生二手房抛房现象。

我们原本以为，此现象会快于一手房，但根据当前状况，两者很有可能同时发生。由于宏观政策对资金紧缩的巨大影响，一手房大幅度甚至提前发生。无论如何，那些可能亏损甚至破产的房企，现在已无力回天；其未来运命的种子，早就在高价拿地时种下，现在只不过是承担决策失误的后果而已。房价下跌周期已经来临！在此期间，谁先谁获得主动权。

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步步惊心 楼市众生相

□ 本刊记者 张萌 l 文

当下火的电视剧是什么？《步步惊心》；当下难的事情是什么？买房。这两件看似不相关的事情，如今因为这部电视剧的爆红，被网友“串联”起来，很多人感慨：生活远比电视剧精彩，当下买房，才叫名副其实的“步步惊心”。

“现在房价下跌预期已经形成，政策力度，追涨杀跌的心态，让不少准购房者患得患失。”中国社科院金融所曹红辉博士在接受《金融理财》记者采访时表示，真是买了房怕，不买房怕通胀，这种左右掂量、利弊较量让很多人疲惫不堪。

更令人苦恼的是，贷款少了，利了，可能又要加息了，这些都和房价走势一样，折磨着购房者。面对如此多的“纠结”，当下国内楼市会呈现出哪些表象与心态呢？

①买房派

稳步上涨 趁早下手

或许对于很多买房人来说，房子的居住功能已经被其属性超越。为此，在买房时，房子的空间成为很多购房者的因素。此外，在他们看来等待房子几乎是在做梦，而对于真正的刚需来说，买房无须计算太多，合适即可以出手。

采访中，在央企工作的侯先生表示，“从近十年房价来看，房价一直都在稳步上涨。2002年，我买了自己的首套房，当时房价4000元/平方米，现在却涨到30000元/平方米左右。现在后悔当初没有买下自己家对门的另一套房子。所以，我觉得买房，还是要趁早！

对于刚性需求的购房者而言，买房对于他们来说，量体裁衣，合适重要。准备国庆结婚的李先生也表示，房价或降或涨，已经变得不重要。结婚肯定要考虑买房，如果租房成本和房子贷款月供差不多，凑足首付的话，买房肯定买定了。

②观望派

还未到抄底时机

面对严厉的楼市调控政策及大量的保障房入市，很多业内表示，楼市拐点已经到来，而这样的观点也不缺乏支持者。在选择购房的出手时机时，他们认为楼市“陷阱”比“机遇”可能性更大。况且，开发商还有招可寻，为此买房时机未到。

其中，资深媒体人孙先生表示，“楼市能否真正走出困境，目前状况还不清晰，房价还会有一定的下行空间。整个房地产市场弥漫着浓烈的观望气氛。以商品房成交量、价格及土地市场供应等各个方面情况来看，现在下手买房，的确具备一定的诱惑力。但别太急躁，还未到抄底的时机。”

很多观望派人士也表示，目前很多、优惠大多是“假摔”，而且目前楼市供应量充足，没有人来和你抢，所以不急，可以再等等看。

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③派

通胀高企 为上

商品房的属性，吸引了大量者入市、置业。在限购政策的挤出效益之下，很多者同开发商一道剑走二、三线城市。其中，“”成为众多开发商的宣传“利器”。

对此，一位从事房地产营销策划的工作人员表示，“这是很正常的事情，也符合的趋利性。从目前的现实情况来看，房地产行业之所以能够吸引这么多者，还在于目前的宏观形势。纵观整个经济市场，房地产仍然是近年来准入门槛低、更稳定的渠道。

尤其是，今年商业地产的热潮还在翻涌。对资金充裕的者来说，商业地产的也相对高昂。但是，值得注意的是，商业地产的后期运营。

④HOLD住派

实力所限，租房更好！

对于很多人来说，房价的下跌，也没有实力买房。一方面原因是自身的经济实力，另一方面，还有个人生活方式的选择。在此，我们将这一族群定义为“HOLD住派”。

一位刚毕业，进入IT企业工作的姜先生表示，“现在做文职工作，一个月工资大约2000多元，刨去房租和生活费，几乎没有什么剩余。因父母没有太多积蓄，所以买房连首付都凑不齐，只能做被动的‘HOLD住派’。”

由此看来，买房需量力而为，不为房价所动。关键决定于个人自身的经济实力。姜先生感叹，“不要迷信国际惯例，不要迷信收入水平，不要迷信调控措施。买房要有一个好心态，不要因为房价的波动，而影响自己的心情。”对于买房置业，国内很多也表示，对于年青人来说，买房并不是必行之举。

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怎一个“降”字了得

种种迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“潮”或进一步影响主城区房价。

□ 本刊记者 肖萍 l 文

在多轮楼市调控政策的叠加作用之下，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。

北京：新盘价格直下三成

本轮房地产调控以来，一线城市房价调整由此前的遮遮掩掩，到近期终于日渐清晰。与去年“国十条”出台前的房价高峰时相比，北京幅度超过30%的楼盘已不罕见。其中，通州、房山以及大兴等北京外围城区成为“急先锋”。

如位于北京市东南五环的富力又一城项目，2010年4月份时房价为28000元/平方米，如今部分户型价格已经降到了19000元/平方米左右，幅度超过了30%。

“富力又一城早的一批房源在2005年就开始卖了，当时每平米还不到6000元。随后一路上涨到每平接近三万元。现在房价下跌后，也有一些‘买到点’的业主想要退房，但绝大多数没有结果。”一位知情人士向记者抱怨。

大幅度的楼盘并不鲜见。和富力又一城相距仅一公里的润枫领尚，更是将部分户型价格降到了13000元/平方米左右。该楼盘今年上半年开盘时，销售均价为18000元/平方米。据销售人员介绍，客户如果办VIP卡，中秋节期间购房还将有一定优惠。

大兴区的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特价房，和先前16000元/平方米的价格相比降幅明显。房山区的中粮万科长阳半岛，去年底时房价一度接近2万元/平方米，如今部分优惠户型价格降到了15000元/平方米左右。

“公司2009年在大兴拿地时，原本打算把这个项目的房价卖到每平24000元，可谁想到今年楼市是这个行情？现在只能卖到每平18000元了。”某大型房企负责人表示，现在市场观望情绪浓重，有的项目即使明显，销售仍然不乐观，未来不排除把一些项目推迟开盘。

种种迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“潮”或进一步影响主城区房价。

据北京中原地产对市场上报价房源的统计，9月北京二手房房源报价出现明显的变化，各区县的二手房报价均出现明显松动，通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%，海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。

北京市西城区长椿街的一名房地产中介人员老告诉记者，下半年以来，主城区内二手房的挂牌价虚高现象明显减少，议价空间进一步加大。“现在的价格确实是降了点，二环以内也有松动，但标价降得并不多，只是议价空间变大了，现在好多都有10%到15%的降幅。不过要命的是，就算了也没人买，可以说是有价无市。很多人觉得降得还不够，不降到相对满意就绝不出手。”

老表示，近的销量很不乐观。“如果房子本身的质量不好或房龄太老，地段再好也没用。我有个客户的房子不到80平方米，位置很好，自年初挂350万元以来长期无人问津。后来因为着急出国，一连降了4次价，现在标价不到300万元，还是卖不出去。好多买家上门看了后都说房子老，现在限购这么严，怕将来换房麻烦。”

老表示，现在买家相当挑剔，提出绿化不好、噪音太大等理由。例如，一套总价400万元的房子，买家一上来就砍个七八十万元，也不怕房主一口回绝。

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上海：跌盘跌幅均扩大

9月30日是“金九”，上海不少开发商没有想到这个月“居然会这么惨”。

上海同策咨询机构统计显示，截至9月29日，9月商品住宅成交量只有42万平方米，而8月份的成交量则为54万平方米。不出意外的话，9月的销售业绩显然将低于8月份，极有可能创造近几年来惨淡的纪录。同时，该市库存从月初的不足800万平方米，已跃升至878万平方米。

在这样的大背景下，不少开发商都扛不住了，纷纷开始促销。包括美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛在内的多个楼盘，9月的成交价格较前期下调近20%。

上海宝山区美岸栖庭在8月份成交的5套房源，均价为25108元/平方米，其9月份开出的新房源单价直降近6000元，为19523元/平方米，降幅高达22%，相当于7.8折销售。宝山区另一楼盘美兰湖的朗诗绿岛在去年年底时，房价冲高至21000元/平方米，9月份销售单价仅有17335元，降幅17%。

此外，闵行华漕的虹桥一号在去年10月份的成交均价高达22437元，而今年房价一路下滑，至9月份成交均价只有18290元，降幅高达18%。嘉定新城也有一楼盘的成交均价较今年5月份下调了19%。

业内人士指出，接近20%的成交价下调幅度，可以说近年罕见。目前的行情有接近2008年时的趋势，房价的短期下跌已经明显。此前，调查统计显示，目前上海商品住宅成交价格下跌的项目已占到总量的34%。

广深：价格降幅有限

较之于上海，今年广州与深圳的“金九”也丝毫不容乐观。

9月份（9月1日至28日）广州十区二市一手房成交量为5646套，虽然较8月同期的5486套略微上升2.9%，但与去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高达49.2%，将近五成。其中，六区成交量跌幅尤为明显：9月六区成交套数仅为1004套，环比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套则大降74.6%。

从均价来看，9月份全市网签成交均价为11877元/平方米，较8月份的12443元/平方米略微下降4.5%。从区域来看，六区一直稳守1.8万元/平方米的均价，8、9月份六区成交均价分别为18572元/平方米和18441元/平方米。而新四区以及从化、增城两市均价变化则较大，8、9月份均价分别为7881元/平方米和8380元/平方米，其中差价接近500元/平方米，上涨幅度为6.3%。

9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%，成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%；每平方米成交均价依然维持在两万元之上，达20028元，环比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面积为12.20万平方米，成交均价为每平方米17619元。

纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。

就深圳市场而言，市场的观望情绪依然浓厚，不少置业的市民也是更加趋向谨慎，他们期望房价在未来能够有一个比较大的降幅；进入年底，开发商面对年末报表压力，必定将手上项目大量推出作冲刺，市场也会出现供大于求的局面，深圳楼市将接受新一轮考验。

二三线：假摔或成真降

随着调控力度持续加码，新房促销折扣的力度越来越大，北、上、广、深等城市的新房价格开始明显低于二手房的房价，而且这种倒挂的趋势还有向二三线城市蔓延的迹象。

9月4日，位于杭州下沙的项目保利湾天地开盘，其8900元/平方米的均价相比同区域价格直降4000元，528套房源在几乎一抢而空。该项目也成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量的楼盘。

而几乎就在同一时间，保利湾天地的另一楼盘世茂也传出开盘消息。开盘3号楼以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元/平方米，均价10200元/平方米，平均降幅达2000多元。

多位认为，此次保利湾天地和世茂具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形三个阶段，现在进入了直接、大幅、“以价换量”的新阶段。

杭州两楼盘“深度”，降幅达30%以上，并不是孤立的个案，而是整个二三线楼市走势的体现。如宁波，仅从表面单价看，现在一些新盘已经比旁边的二手房要10%-20%。

业内人士透露，而这种新旧房价背离现象曾在2008年范围内出现。如果倒挂现象持续一段时间，随着一手房价格的持续下调，高位二手房将进入有价无市的状态，一旦二手房被迫下调售价，整体楼市价格的下降通道也将随之展开。“在某些区域，这将意味着这个城市整体的房价在今年第四季度年将呈现一个明显下降的趋势。”

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该预防可能带来的哪些风险

作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。

□ 本刊记者 张萌 l 文

国内房价迟早会有一次较大的调整，而且调整已近在眼前。然而，考验政府“调控艺术”的是，住房货币化以来，我国还没有经历过一个较长时间的房价回调周期，那么应如何预防房价下降带来的风险？

很显然，一线城市住房造就无数财富神话终于到了曲终人散之时，获利空间开始消失，对于以为目的的购房者无疑是一个极大利空。因此，在房价回调周期，商业银行应高度警惕者的断供风险。

较之于获利空间趋窄，者更大的风险在于越来越难以套现。尤其是一线城市房价形成不可逆转的回调趋势后，成交量更加难以反弹，很有可能会有大量者被套。即使房价下跌幅度不大，仍有一定的套利空间，但是成交量的萎缩却使许多者难以套现。比如，在2008年下半年一线城市房价的短暂回调中，在深圳等地就出现了不少断供的个案。

中投证券分析师李少明认为，当前房价短期普跌已成趋势，小幅只会使短期看跌预期进一步强化，成交量进一步萎缩。而大幅则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。与回款压力加大、资金链条紧绷的开发商相比，二手房业主尽管不急于出售，但是随着越来越多的新盘跳水促销，唯开发商马首是瞻的二手房业主也会相应地调整自己的预期。

在曾经亢奋的、一致的房价上涨预期中，许多者并非利用自有资金，而是通过银行信贷甚至借民间高利贷入市，背负着沉重的债务负担。如今，调控政策对曾经自我膨胀、泡沫化的住房“属性”釜底抽薪，实质性的来临使者眼里房价只涨不跌、一本万利的认知开始动摇。在入市时就怀着“赌一把”心态的者很可能会同样选择非理性方式退市，断供现象从而会死灰复燃。

此外，二三线城市房价的迅猛上涨势头也引发业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。

当前，性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移，为避免投机性泡沫过多而积重难返，地方政府也应未雨绸缪，通过限购培育居民理性的消费观念，抑制投机性需求。

但是，在住建部出台新增限购城市建议标准以后，出于房地产开发带动的考虑以及对于土地财政的依赖，许多地方政府推进积极性并不高，甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是，在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下，二三线城市房价的过快上涨势必还会形成洼地，吸引实体经济中的资金向这里聚集，对这些城市的整体经济发展结构也不利。

一线城市的房价周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、不同的是，住房既是一项实物资产，又有无数的潜在刚性需求作为支撑，就具备了更多只涨不跌的理由。

过去几年火爆的住房氛围中，既有开发商不断推出天价房赚取暴利，又有者兴风作浪制造套利空间，更有中介人员推波助澜扭曲市场信息，背后还有一批在舆论上造势。性阵营过为庞大，导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈，每次调控都会引来房价报复性上涨。

事实上，房市的调整是一个中期过程，更是货币政策恢复正常化的衍生结果。逆市，比逆市炒股票要难得多。中国缓慢的货币政策正常化，在某种程度上是一个温水煮青蛙的过程。中国房地产市场其实与其他国家没有太大的不同，除了资金环境相对封闭外，的不同是负利率现象逼迫银行储蓄搬家，货币政策已连续扩张了8年，2011年仅是紧缩的开始。

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如何做一个理性的购房人

对于刚性需求，现在就应看房，遇到促销后的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。

□ 周海鹏 l 文

楼市秋凉，是否意味着立即将迎来的购房时点呢？如果是，看房淘房，究竟有哪些实用的攻略呢？反之则亦然。

入市时点的抉择

在市场中，流行“买涨不买跌”的说法。这一现象确实存在，但不是真理。如果这一规律颠扑不破，那么资产价格或者一直涨，或者一直跌——大家知道这是不可能的。不管股票、外汇、、房产，其价格都会出现波动，只是波幅大小有别、调整周期长短不同。

与股票不同，楼市当中存在刚性需求，不管价格涨跌，总有人需要买房自住。价格下跌之后，不同购房人的反应也是不同的。中低端需求群体，对价格很敏感，价格下跌10-15%就会有人冲进去捡，反正总归是要买的；需求群体，对价格不敏感，下跌10%几乎无影响，限购限贷倒是影响显著，对他们来说心理预期重要，如果认为房价将要重新上涨，则限购绝非不可逾越之天堑，因为可以通过各种手段进行规避，比如办假离婚、以公司名义、以亲友名字购房等。

那么，何时可以入市？这个问题太复杂，不可能有统一答案，因为每个人的家庭情况、购房目的都有差异。就房地产市场大势而言，调整尚未结束，房价会有所回落，但就某个具体的人购买某个具体的楼盘而言，很难判断入市时点，或许现在就是，或许待来年。

《金融理财》认为，对于刚性需求（置业者），现在就应看房，遇到促销后的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。

做实自己的判断

那么，对于购房者而言，时下我们又应该有哪些作为呢？

其一，试探房价反应，确定房价走势。在楼市调控期间还有着强烈购房欲望和需求的人，大多属于经济条件不太好的刚需，房价是他们为关注的问题。有钱人早就解决了房子问题，房价对他们的购房规划影响不大；没钱人反正是买不起，所以还盼着房价再往下跌或者政府提供保障房。

在限购令大规模铺开的情况下，楼市的实际潜在购买力下降迅速，为了争夺这为数不多的购房者，各家房企都会或明或暗的进行销售，这个时候购房者去咨询的话，就可以大概的知道当下的真实房价水平。购房者只要表现出足够的买房诚意，那么获得真实报价的可能性还是较大的，当然这个过程还是需要一定技巧的：购房者既要表现出购房欲望和诚意，但是又不能轻易上钩下单，把售楼员吊着，那么对方就会反过来失去阵地战的，这样就可以更好的试探房价反应，看出房价走势的一些端倪。

其二：考察市场反应，体验楼市气候。现在楼市进入深度博弈时刻，在这个敏感关键时期，如果看房的人多，有楼市回暖的迹象，那么开发商过冬的底气又会增强不少；如果看房的人少，到处都是一片冷清迹象，那么开发商终究也会开始慌张。

要想知道楼市的气候到底怎么样，购房者必须通过购房时的现场观察来体验。如果看房的购房者多，并且购房的欲望很强烈的话，那么楼市演绎一个小回暖的可能性还是有的，这样的情况下房价并不会下降，不是购房的好时机；如果看房的购房者少，而且大都持观望状态的话，那么楼市可能就会继续冷下去，房价下跌的概率就会更大，出现了真正低价的房源，就可以考虑出手了。

其三：解析优惠政策，看清促销手段。楼市低潮期，房企会推出各种层出不穷的优惠政策和促销手段，让购房者看起来眼花缭乱，不知道如何选择才是划算的。购房者不妨多跑跑几个楼盘的售楼处，问问自己关心的几个问题，并且收集一些这样的资料。白天跑楼盘，晚上在家里研究这些资料，看看哪些促销和优惠是真正对购房者有益的，哪些只是华而不实的噱头。

比如说有些楼盘虽然优惠幅度较大，但是房源质量不好或者附加有苛刻购房条件，就得谨慎考虑；比如说有些楼盘项目以送车送之类的作为促销，但是房价要高出周边项目一大截，那样也是一种变相的忽悠……只有多跑跑，多看看。多研究研究，这样购房者才能真正看清开发商的花招和手段，从而能够很快辨别出那些是真实的促销，那些是虚假的促销。

通过上述几点就可以综合判断出是否是比较好的购房时机。购房者在这个时候既不要慌乱，更不要被开发商给迷惑，要在认真调查的基础上坚定自己的判断，做一个理性的购房者。

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挑选远郊房

对被调控的一线城市的楼市而言，市区的房源因为区位，抗跌性较强，但是在楼市泡沫下成长起来的郊区楼市，就没有那么幸运了，一旦楼市开始走向低谷，那么首先跌价的就是这些郊区房产。面对着价格开始下跌的郊区房源，购房者如何在这些房源中挑选心仪的好房子呢？

首先，购房者若打算在某一区域购房，那就先做一些功课：收集这一区域的小区过去几年中的成交价格资料，以及周边房源的目前的大致房源售价，有了这些资料，才可以判断是否真的了。

即使了，也要看的幅度是否达到了一个相对合理的标准，比如说某楼盘售价高出周边楼盘几千元每平米，而所谓的才降几百元每平米，那跟没降有什么区别。对普通购房者来说，房价永远是需要摆在位来考虑的，即使挑远郊房产，也必须先慎重考察房产价格。

其次，在不少情况下，开发商推向市场的房源都是一些尾盘、剩盘，这些房源都会有些小小的缺陷，毕竟是被人挑剩下的，或者是户型不太好、或者是楼层和朝向不太好等等，这是购房者需要认真考虑的问题。

此外近年来，房产的质量问题多多，在正式购房之时一定要请专业人士进行验房，有质量问题的先解决质量问题，然后再买，不然的话，套都是问题的房子会很郁闷。在房源当中，有不少房源都被开发商设定了比较苛刻的附加购房条件，比如说要求一次性全款支付等，购房者对于这些可能的情况都要问清楚，谨慎考虑再做决定。

，尽量购买现房，不要购买期房，毕竟当下楼市的波动风险太大，购买期房很容易遭遇到一些风险：房价风险，楼市房价波动这么大，期房交房的时候都是一两年之后甚至更长，到时候即使房价跌了，购房者也因为签了期房购买合同，交了部分购房款，只能按合同规定购买高价房，不然的话交的钱就泡汤了；质量风险，期房在售楼的时候可能还只是一张规划图和户型图，或者还是一片乱糟糟的工地，根本没有对应的实体房产在那里，所以也无法验证质量，收房时遇到质量问题的可能性很大；楼市崩盘危险，就如同温州目前愈演愈烈的高利贷债务危机一样，楼市崩盘的危险并不是没有，一旦楼市崩盘，开发商收了钱之后跑路，这些交了钱购买期房的人就会损失惨重。

细数永远买不到房的7类人

①永远觉得房价还会跌的人。这些人天天就在盼望崩盘，是开发商把房子都造好了再倒贴给他，在等待奇迹会发生的梦中人！

②永远总是慢人一拍的人。看房的时候，这好那也好一到关键时候就磨磨唧唧，当断不断，犹犹豫豫，总是等机会过去了再懊悔的人。

③永远都不相信开发商和中介的人。这些人永远都以自己为，宁可自己负天下人不能天下人负我！上没有纯为人民服务的开发商也没有永远坦诚的中介，毕竟大家都是做生意要吃饭的，关键是你怎么去看怎么去对待！

④永远总是看而不买的人。这些人不是不想买，而是总想多看几套结果一看就不可收拾，房子总是越建越好，价格却也越升越高，好不容易看好了一套一问价格傻了，怎么和我当初看的价格差这么多呢？

⑤永远相信的话的人。孰不知那些天天喊房价要跌的其实一边在喊跌一边却在到处抄底，试问下中国那位不都是有好几套房子？如果房价靠那些整天就知道吹牛皮的能跌下来，你相信吗？

⑤永远都在等待房价跌到谷底的人。这些人就跟炒股票一样，天天在等抄底，可是又有几个能知道谷底在哪呢？

⑦总想买套十全十美的房子。这些人往往口袋里都没几个钱，所以总想把钱用在刀刃上！实际上有见过十全十美的房子吗？

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