房天下> 正文

深圳新盘围剿二手楼 后市将如何演进?

房天下深圳二手房网  2011-11-06 12:23:00  来源:深圳报业集团
[提要]面对开发商大幅促销的“围剿”,二手楼市后市将如何演进?

持续低温的“金九银十”已经画上句号。据10月统计数据显示,二手房市场依然僵持,成交量较9月进一步下滑,全市整月成交数仅2133套。而在一手市场,众多房企为了回笼资金、冲击销量,向房价“下狠手”成为集体选择,“以价换量”已经初现规模。据国内前25家房企第三季度和第二季度的均价对比显示,龙湖、绿地的产品价格在第三季度都有不同程度的降幅。一手楼市的号角已然吹响,新房价格调整幅度有望在本年一季进一步扩大。

面对开发商大幅促销的“围剿”,二手楼市后市将如何演进?

深圳小产权房占比达71% 私自建房超过35万栋

点击查看图片

价稳量跌,10月成交量冰封

记者踩盘发现,以南山科技园周边为例,大部分地铺近段时间的二手房成交量为零。家家顺的林姓经纪向记者表示,自从今年7月的评估税出台后,整个交易量就跌到谷底了。各家代理行下半年基本都不靠推售二手房来盈利,精力基本转移至租赁业务以及新房推售工作。

世华地产任姓经纪介绍说,以科技园内的帝景苑为例,上半年的价格在2.2万元/平方米,7月过后下调至2万元/平方米,进入11月,价格依然较为稳定。他所代理的一套93平方米帝景苑物业,总价在182万元,有小幅议价空间。当记者询问是否还有10%的议价空间时,他直言,现阶段二手楼业主的报价都趋于理性,虚高的部分在“7·11”之后已经被截去,现在的报价都属于“实在价”,多至10%的让步空间并不存在。

此外,深南大道旁,二号线深大站的汇景豪苑上半年均价在2.3万元/平方米左右,目前同样跌至2万元/平方米左右,个别盘能够在总价上下浮5%至10%。其代理的一套带简装97平方米的汇景豪苑物业,由于业主急于出售,近挂出了155万的低价,均价不到1.6万元/平方米,属于科技园周边的“超级笋盘”,性价比很高。但该经纪强调,这样的价格松动只存在于个别急售盘,并没有大范围、批量出现。

另据观察,科技园周边近期并未有新盘推出,因此二手房价格并未受到一手楼市潮的影响,但由于人群密集,对住宅需求量大,挂牌价与成交价仍处高位,交易量继续走低。

记者踩盘时遇到了一位正在咨询的客户,他关注二手楼市场已经有大半年时间,据他表示,这半年来政府对楼市的调控政策功效是显著且有效的,现阶段的二手楼市场除了少量的长线客,主力需求都属刚性。下半年成交价格也实现了一定幅度的下调,但目前的下调幅度与其心理预期仍存在差距,他相信二手房价格下行的空间超过10%,未来两个月他将继续以观望为主。该客户的态度也反映出不少二手房客户的心理,虽然二手楼均价已经有所收缩,但市场观望氛围并未减轻,很多客户都表示已将置业计划推迟到明年初。

地产评论人士指出,现阶段在南山科技园,盘的出现仍然是个案,交易量与调控政策有显著关系,二手楼市不单受到“7·11”新政的冲击,地产调控政策也使其压力陡增。目前,各方均看淡二手楼市,刚需客、长线客与卖方的博弈还在并将长期进行,交易量恐将持续低位。他同时认为,同交易量与政策密切相关不同的是,成交价与政策的关系并不明显,二手盘价格的下行更多的取决于二手楼业主的资金状况。

 

一价绝尘 深圳非毛坯霸气笋价二手楼仅51万起!

推荐阅读:

8万低首付 赠送面积40% 深圳周边低价楼抛量

《《二手房 免费看 深圳11月12日搜房网千人看房团报名中


总价200万元内的二手房后期价格难有大变

美联物业研究主任徐枫表示,10月份深圳二手房在价格方面,和国内其他一线城市一样,均价环比有微量下滑,幅度不足0.5%;量的方面,虽然国土局统计数字显示下跌,主要是因为受到国庆周休市的影响,若将周交易量计入10月总成交量,结果基本与9月成交量持平。

她预测,今年内,总价在200万以内的二手房,价格难达观望者所期待的下调幅度,总价在200万以上的存在5%左右的调价空间。徐枫笑言,小幅震荡依然存在,但大幅这种“偶像剧”式的结局是不可能出现的了。

港置地产南山区经理介绍说,南山的二手房均价目前仍高于2万元,今年两个月内的下浮空间预计在5%左右。他指出,银行加息对二手房市场影响明显。对买方而言,以往“凑不齐首付”的状况变成了“付得起首付,交不起月供”;对卖方而言,月供压力倍增,许多物业租金抵不上月供。

他点出,某个2009年开盘销售的前海区域物业,当时单价超过6万元,一年内银行加息三次,直接加剧许多业主的资金压力,迫使其选择低于市场价放盘。经理建议,对于自住型置业者,近期可以入市,价格已经下调至相对理性的区间,但对于型客户而言,则可继续观望。

他解释到,一旦限购令取消,取而代之的很有可能是众多税费,势必会进一步挤压二手房利润空间,故而客需要谨慎出手。(晶报)

 


二手楼惨淡

昨天尽管是星期六,但记者在福田的景田、南山的龙珠采访时发现,前往中介地铺看房的市民还是很少,一些工作人员无事可做,只好在门口聊天。

某中介地铺的工作人员小许告诉记者,“现在二手住宅成交量很少,有时一周仅能促成一宗买卖。在这种情况下,我们的收入急剧减少,提成仅是去年同期的十分之一。”小许说,市场这么差的原因主要是限购和贷款政策所影响,很多人都买不了房子,也贷不到款。近几个月,很多同事都在积极拓展其他业务,希望增加一些收入。

数据:

5天只卖出572套二手房

深圳中原地产有关数据显示,10月份全市六区188个样本楼盘成交均价为19883元/平方米,环比下跌了1.32%,价格是自4月份以来跌破每平方米2万元大关。

而进入11月,我市二手房成交量继续下降。上周,我市二手住宅共成交806套、环比下降7.78%;而本周的成交量继续下降,环比降幅为29%。

记者昨日根据市规划国土委网站有关数据,统计出本周(10月31日至11月4日)全市二手住宅成交量仅为572套,总面积为46175平方米;5天的住宅成交量分别为103套、面积8850.34平方米,109套、面积8911.55平方米,125套、面积9433.33平方米,117套、面积9778.55平方米,118套、面积9201.26平方米。

预测:

未来日子也不好过

深圳中原地产市场研究部有关人士指出,未来深圳二手楼市将陷多方博弈,成交量难有大幅上升的可能。目前,在持续了长时间的观望期后,出售意愿较强的业主将会有更大的让步空间。而且2011年一个季度还有更多的一手楼盘将相继入市,并出现大规模的价格调整,二手市场未来的空间进一步扩大。

 


应对:

不少中介关店“避风头”

在成交低迷和政府政策的双重压力之下,深圳各类中介公司的策略全部转为收缩和坚守固有阵地。例如,深圳中原地产针对目前市场“以刚需主导”的成交特点,对成交不够活跃的门店做合理调整,调动人员及资源至成交活跃的网点,以扩大成交,提高市场占有率。

还有的公司关闭了前期选址不佳、业绩不好的门店;减少豪宅的门店,加大了刚性需求大地区的投入,如关口地带;加大了向热点地区的投入,如增加成交量较大的龙岗、宝安门店。

一些小公司则较为灵活,由于他们运营成本低,遇到目前市场行情不好,就大幅裁员、大量关铺,甚至全部关门,亏损也不多。而当行情好转的时候,他们又快速开店,见缝插针。

转向新房代理业务

尽管深圳一、二手住宅成交都不好,但是11月全市尤其是宝安区、龙岗区的新推盘量将达到一个高潮,所以二手住宅业绩不佳的地产中介开始转向新房代理业务。

一位地产中介的业务人员告诉记者,现在他们公司代理的楼盘不仅有深圳本市的,也包括东莞、惠州的。由于各家中介都争食,新房代理业务竞争也激烈。但相比二手房低迷的成交,总要好过一些。

组织客户去国外买楼

二手房市场持续低迷,众多房产中介的日子愈加难过。记者在采访中了解到,由于国内很多城市都实行限购、限贷、限价政策,股市前景不明,导致大量民间资金没有出路,远赴海外购房正逐渐成为一种新趋势。有中介看好其中的商机,开始组织客户远赴海外炒楼。

某中介负责人介绍,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等都是移民的热门国家,前往购房的人一直不少。现在公司不再涉足深圳二手房业务,而是组织客去马来西亚炒楼。这个月底,他将组织一个由30人组成的购房团,飞赴马来西亚吉隆坡和槟城,对当地楼盘项目进行考察。

 

一价绝尘 深圳非毛坯霸气笋价二手楼仅51万起!

推荐阅读:

8万低首付 赠送面积40% 深圳周边低价楼抛量

《《二手房 免费看 深圳11月12日搜房网千人看房团报名中

责任编辑/chenzhouke.szesf
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

微信扫码打开

房天下小程序