深圳新盘围剿二手楼 后市将如何演进？

持续低温的“金九银十”已经画上句号。据10月统计数据显示，二手房市场依然僵持，成交量较9月进一步下滑，全市整月成交数仅2133套。而在一手市场，众多房企为了回笼资金、冲击销量，向房价“下狠手”成为集体选择，“以价换量”已经初现规模。据国内前25家房企第三季度和第二季度的均价对比显示，龙湖、绿地的产品价格在第三季度都有不同程度的降幅。一手楼市的号角已然吹响，新房价格调整幅度有望在本年一季进一步扩大。

面对开发商大幅促销的“围剿”，二手楼市后市将如何演进？

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价稳量跌，10月成交量冰封

记者踩盘发现，以南山科技园周边为例，大部分地铺近段时间的二手房成交量为零。家家顺的林姓经纪向记者表示，自从今年7月的评估税出台后，整个交易量就跌到谷底了。各家代理行下半年基本都不靠推售二手房来盈利，精力基本转移至租赁业务以及新房推售工作。

世华地产任姓经纪介绍说，以科技园内的帝景苑为例，上半年的价格在2.2万元/平方米，7月过后下调至2万元/平方米，进入11月，价格依然较为稳定。他所代理的一套93平方米帝景苑物业，总价在182万元，有小幅议价空间。当记者询问是否还有10%的议价空间时，他直言，现阶段二手楼业主的报价都趋于理性，虚高的部分在“7·11”之后已经被截去，现在的报价都属于“实在价”，多至10%的让步空间并不存在。

此外，深南大道旁，二号线深大站的汇景豪苑上半年均价在2.3万元/平方米左右，目前同样跌至2万元/平方米左右，个别盘能够在总价上下浮5%至10%。其代理的一套带简装97平方米的汇景豪苑物业，由于业主急于出售，近挂出了155万的低价，均价不到1.6万元/平方米，属于科技园周边的“超级笋盘”，性价比很高。但该经纪强调，这样的价格松动只存在于个别急售盘，并没有大范围、批量出现。

另据观察，科技园周边近期并未有新盘推出，因此二手房价格并未受到一手楼市潮的影响，但由于人群密集，对住宅需求量大，挂牌价与成交价仍处高位，交易量继续走低。

记者踩盘时遇到了一位正在咨询的客户，他关注二手楼市场已经有大半年时间，据他表示，这半年来政府对楼市的调控政策功效是显著且有效的，现阶段的二手楼市场除了少量的长线客，主力需求都属刚性。下半年成交价格也实现了一定幅度的下调，但目前的下调幅度与其心理预期仍存在差距，他相信二手房价格下行的空间超过10%，未来两个月他将继续以观望为主。该客户的态度也反映出不少二手房客户的心理，虽然二手楼均价已经有所收缩，但市场观望氛围并未减轻，很多客户都表示已将置业计划推迟到明年初。

地产评论人士指出，现阶段在南山科技园，盘的出现仍然是个案，交易量与调控政策有显著关系，二手楼市不单受到“7·11”新政的冲击，地产调控政策也使其压力陡增。目前，各方均看淡二手楼市，刚需客、长线客与卖方的博弈还在并将长期进行，交易量恐将持续低位。他同时认为，同交易量与政策密切相关不同的是，成交价与政策的关系并不明显，二手盘价格的下行更多的取决于二手楼业主的资金状况。

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总价200万元内的二手房后期价格难有大变

美联物业研究主任徐枫表示，10月份深圳二手房在价格方面，和国内其他一线城市一样，均价环比有微量下滑，幅度不足0.5%；量的方面，虽然国土局统计数字显示下跌，主要是因为受到国庆周休市的影响，若将周交易量计入10月总成交量，结果基本与9月成交量持平。

她预测，今年内，总价在200万以内的二手房，价格难达观望者所期待的下调幅度，总价在200万以上的存在5%左右的调价空间。徐枫笑言，小幅震荡依然存在，但大幅这种“偶像剧”式的结局是不可能出现的了。

港置地产南山区经理介绍说，南山的二手房均价目前仍高于2万元，今年两个月内的下浮空间预计在5%左右。他指出，银行加息对二手房市场影响明显。对买方而言，以往“凑不齐首付”的状况变成了“付得起首付，交不起月供”；对卖方而言，月供压力倍增，许多物业租金抵不上月供。

他点出，某个2009年开盘销售的前海区域物业，当时单价超过6万元，一年内银行加息三次，直接加剧许多业主的资金压力，迫使其选择低于市场价放盘。经理建议，对于自住型置业者，近期可以入市，价格已经下调至相对理性的区间，但对于型客户而言，则可继续观望。

他解释到，一旦限购令取消，取而代之的很有可能是众多税费，势必会进一步挤压二手房利润空间，故而客需要谨慎出手。(晶报)

二手楼惨淡

昨天尽管是星期六，但记者在福田的景田、南山的龙珠采访时发现，前往中介地铺看房的市民还是很少，一些工作人员无事可做，只好在门口聊天。

某中介地铺的工作人员小许告诉记者，“现在二手住宅成交量很少，有时一周仅能促成一宗买卖。在这种情况下，我们的收入急剧减少，提成仅是去年同期的十分之一。”小许说，市场这么差的原因主要是限购和贷款政策所影响，很多人都买不了房子，也贷不到款。近几个月，很多同事都在积极拓展其他业务，希望增加一些收入。

数据：

5天只卖出572套二手房

深圳中原地产有关数据显示，10月份全市六区188个样本楼盘成交均价为19883元／平方米，环比下跌了1.32%，价格是自4月份以来跌破每平方米2万元大关。

而进入11月，我市二手房成交量继续下降。上周，我市二手住宅共成交806套、环比下降7.78%；而本周的成交量继续下降，环比降幅为29%。

记者昨日根据市规划国土委网站有关数据，统计出本周(10月31日至11月4日)全市二手住宅成交量仅为572套，总面积为46175平方米；5天的住宅成交量分别为103套、面积8850.34平方米，109套、面积8911.55平方米，125套、面积9433.33平方米，117套、面积9778.55平方米，118套、面积9201.26平方米。

预测：

未来日子也不好过

深圳中原地产市场研究部有关人士指出，未来深圳二手楼市将陷多方博弈，成交量难有大幅上升的可能。目前，在持续了长时间的观望期后，出售意愿较强的业主将会有更大的让步空间。而且2011年一个季度还有更多的一手楼盘将相继入市，并出现大规模的价格调整，二手市场未来的空间进一步扩大。

应对：

不少中介关店“避风头”

在成交低迷和政府政策的双重压力之下，深圳各类中介公司的策略全部转为收缩和坚守固有阵地。例如，深圳中原地产针对目前市场“以刚需主导”的成交特点，对成交不够活跃的门店做合理调整，调动人员及资源至成交活跃的网点，以扩大成交，提高市场占有率。

还有的公司关闭了前期选址不佳、业绩不好的门店；减少豪宅的门店，加大了刚性需求大地区的投入，如关口地带；加大了向热点地区的投入，如增加成交量较大的龙岗、宝安门店。

一些小公司则较为灵活，由于他们运营成本低，遇到目前市场行情不好，就大幅裁员、大量关铺，甚至全部关门，亏损也不多。而当行情好转的时候，他们又快速开店，见缝插针。

转向新房代理业务

尽管深圳一、二手住宅成交都不好，但是11月全市尤其是宝安区、龙岗区的新推盘量将达到一个高潮，所以二手住宅业绩不佳的地产中介开始转向新房代理业务。

一位地产中介的业务人员告诉记者，现在他们公司代理的楼盘不仅有深圳本市的，也包括东莞、惠州的。由于各家中介都争食，新房代理业务竞争也激烈。但相比二手房低迷的成交，总要好过一些。

组织客户去国外买楼

二手房市场持续低迷，众多房产中介的日子愈加难过。记者在采访中了解到，由于国内很多城市都实行限购、限贷、限价政策，股市前景不明，导致大量民间资金没有出路，远赴海外购房正逐渐成为一种新趋势。有中介看好其中的商机，开始组织客户远赴海外炒楼。

某中介负责人介绍，美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等都是移民的热门国家，前往购房的人一直不少。现在公司不再涉足深圳二手房业务，而是组织客去马来西亚炒楼。这个月底，他将组织一个由30人组成的购房团，飞赴马来西亚吉隆坡和槟城，对当地楼盘项目进行考察。

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