世联地产月报：成交量谷底徘徊 价格开始松动

市场综述：

一级市场：2011年10月，深圳共推出1宗土地，面积8.09万平米，没有土地成交。

二级市场：2011年10月，深圳新建商品住宅批售面积25.22万平米，环比下降32.76%，同比下降10.46%。一手房成交面积18.35万平米，环比上涨12.85%，同比下降59.83%。一手房成交均价为19119元/平米，环比下降4.54%，同比下降11.14%。

三级市场：2011年10月，二手房成交均价为19010元/平米，环比下降5.45%，同比上涨18.86%。深圳二手房成交面积为18.35万平米，环比下降6.04%，同比下降81.37%。

总的来讲：2011年10月，深圳房地产市场低迷状态持续，一二手房成交量仍处于极低的水平；受成交量低迷的影响，深圳新房和二手房成交价格环比均出现了小幅度的下调。近期入市的新房普遍以较低的价格入市，二手房议价空间加大。成交低迷，价格开始下调成为10月份房地产市场的总体特征。

市场资讯：

1、宏观经济

2011年10月份，居民消费价格总水平同比上涨5.5%，工业生产者出厂价格比上月下降0.7%，比去年同月上涨5.0%；中国制造业采购经理指数（PMI）为50.4%，比上月回落0.8个百分点。该指数已连续32个月位于经济扩张区间，但明显接近临界点—50%；1-10月，房地产开发49923亿元，同比增长31.1%。

2、市场政策

2.1政府

——截止9根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的下降。

——截至9月底，城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套，开工率98%。北京、河北等15省(自治区、直辖市)开工率已经超过100%，开工套数已超过全年目标任务数，提前完成了全年的开工目标。

——财政部批准地方政府发债，此次代理发行的地方政府债券包括3年期债券和5年期债券两种。其中3年期债券共计176亿元，5年期债券共计179亿元。

——国家统计局10月13日上午发布三季度企业景气指数的调查结果。数据显示，房地产业企业景气指数环比继续回落。自2009年三季度以来，房地产业企业景气指数落至120以下，并连续3个季度环比、同比同步回落。

——中国人民银行于10月13日发布了《外商直接人民币结算业务管理办法》，明确境外者和银行可依据此办法办理外商直接人民币结算业务。在该管理办法中，提到了对于房地产业外商企业办理外商直接人民币资本金汇入业务时，银行需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

——商务部14日正式印发《关于跨境人民币直接有关问题的通知》，允许境外者用合法获得的境外人民币依法在中国境内开展直接活动，并规定跨境人民币直投在中国境内不得直接或间接用于有价证券和金融衍生品以及用于委托贷款。

——中国银监会主席刘明康日前接受《人民日报》专访时提出，各银行业金融机构要严控新增风险，严防平台贷款改头换面和卷土重来。同时，坚持重点盯防房地产贷款和以房地产作抵押贷款中的风险，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款。

——据国家统计局18日公布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值 320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，第三季度国内生产总值增长9.1%。

——10月18日，国家统计局发布三季度宏观经济数据。今年首9月，商品房销售额39312亿元，同比增长23.2%。其中住宅销售32694亿元，同比增长21.2%。

——10月23日，据统计，42家信托公司9月发行的信托产品中，房地产信托近60亿，环比下降超50%，此外，房地产信托在整个信托产品中所占比例，也从8月份的超过30%下降至不足15%。

——21日至22日，温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

——10月23日，据统计，42家信托公司9月发行的信托产品中，房地产信托近60亿，环比下降超50%，此外，房地产信托在整个信托产品中所占比例，也从8月份的超过30%下降至不足15%。

——截至10月24日，已有29家房地产开发与经营类上市公司公布了三季报，合计实现净利润约14.4亿元，环比下降46.7%，同比增长34.9%。第三季度上述上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业收入环比下降的情况。

——10月27日上午，常委会专题询问保障性住房情况，财政部表示，下一阶段将抓紧总结上海、重庆的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。

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2..2 地方政府

——根据市规划国土委公布的统计数据，长假７天，全市新房成交仅２８９套，日均４１套，仅为去年国庆假期的一成。

——今年深圳计划完成土地整备项目７５个，释放建设用地面积４５平方公里。目前，批土地融资资金４０亿元已经到位，土地整备工作已从试点步入整体推进阶段。

——2010年12月深圳住房公积金存缴启动，今年9月1日，批提取业务上线运行，9月28日，第二批涉及到更多与房产相关联的业务，如购房、租房、还贷、装修等。如果按照年初发布的信息，公积金贷款业务也有望于今年底正式启动。

——今年7月，深圳实施二手房按评估价过户征税新政，近几个月来，二手房成交量陷入低谷，众多房产中介遭受打击，业绩大幅下降，部分中介裁员关铺。业内人士分析，若市场持续低迷，更多地产中介将面临生存压力，可能再现2008年中介的关闭潮。

——10月19日,市对深圳部分城市更新项目进行了调研。市规划国土委汇报，今年1到9月，深圳已经累计投入55.52亿元用于城市更新。深圳的城市更新工作也被计划纳入立法范畴。

——10月23日，深圳保障房项目三期举行主体封顶仪式。仅该地块可提供住宅套数4002套，全部为公共租赁住房，由6栋26-28层住宅组成。预计于2012年9月竣工。

——据悉，除去早已出现的一二手房价格倒挂现象以外，在深圳的龙华、布吉、龙岗城、宝安西乡等新房供应集中，新开在售楼盘的价格一再走低，部分楼盘的价格维持周边楼盘去年同期水平，还有一部分楼盘则已经出现价格低于周边楼盘去年同期开盘价格的现象。

——据悉，深圳提出将加强对部分垄断行业工资总额和工资水平的双重调控，合理调节社会不同的收入差距，到2015年力争实现深圳户籍无房家庭全部得到住房保障。

——经深圳市委市政府研究决定，近期将在宝安和龙岗新增两个功能新区，暂定为“龙华新区”和“大鹏新区”。在两个新区增设后，深圳的管理格局将由目前的6区加2个新区，调整为6区加4个新区。

——参照“十五”和“十一五”年均人口增长速度，预计“十二五”期间，我市可形成潜在的自住住房需求１５万套左右，加上“十五”和“十一五”未能实现的潜在自住需求，“十二五”每年潜在自住需求达到３０.６万套。

1、一级市场

1.1 供应分析：

2011年10月深圳房地产市场土地供应一览表

2011年10月，深圳共推出1宗土地，面积80948平米。

1.2 成交分析

2011年10月深圳房地产市场土地成交一览表

【数据来源：世联数据平台】

2011年10月，深圳无土地成交。

2、二级市场

2.1 供应分析

2011年10月，批售面积25.22万平米，环比下降32.8%，同比下降10.5%。10月份新增供应环比出现了较大幅度的下降，市场的低迷影响了开发商的供货节奏，市场供应量仍显不足。

2.2 成交分析

2011年10月，深圳一手房成交面积18.35万平米，环比上升12.85%，同比下降59.8%。 一手房成交均价为19119元/平米，环比下降4.54%，同比下降11.14%。

从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的73.1%，其中龙岗区以成交9.7万平米位居榜首，罗湖区，成交仅0.19万平米。一手房成交均价以南山，为33364元/平米，龙岗区均价，仅14917元/平米。

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2.3 存量分析

从以上图表可以看出，全市一手房以前12个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要8.2个月才能销售完；存量面积则大概需要9.1个月。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，从存量套数来看，福田区销售压力，存量套数大概需18.4个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力，大概需要28.4个月才能售完。

⒊ 三级市场

2011年10月，深圳二手房成交面积为18.35万平米，环比下降6.04%，同比下降81.37%。新房入市价格普遍较低，以二手房价格倒挂现象越发明显，对二手房市场产生了较大的影响。10月二手房成交量仍在谷底且环比下降，不足去年同期成交量的两成。二手房成交均价为19010元/平米，环比下降5.45%，同比上涨18.86%。

从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多，所占比为51%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交6.08万平米位居榜首，盐田区成交少，仅为0.4万平米。深圳二手房成交均价以南山区，为27651元/平米，龙岗，仅11965元/平米。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2011年10月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为36.7万平米，其中一、二手房的成交比例为0.5。

10月份新房成交量出现了小幅上升，二手房成交量小幅下降，一二手房成交比为0.5。

市场展望：

——10月份各类型城市房地产市场分化的趋势愈加明显，一线城市成交量普降，受成交量的打压，一线城市房价已经开始松动，新盘入市价格普遍较低，打折促销已十分普遍；二线城市成交量总体已经开始小幅下降，成交价格也已基本停涨。三四线城市已成为推动成交量上涨的主力，但其价格也已基本停涨。

——2011年10月，深圳房地产低迷的状态仍然持续，新房成交量较9月份有小幅上涨但成交量仍处于极低的水平。近期入市的新盘普遍以较低的价格开盘，但成交率普遍不高，购房者的观望心态虽价格下调愈发浓重。由于新房入市价格较低，一二手房价格倒挂的现象日趋明显，二手房成交量也因此持续处于历史点。

——政府近期频繁表态不会放松房地产调控，综合的政策效力持续释放。10月份一线城市量价双双下行的通道已基本打开，二线城市调整相对滞后但下行趋势已现雏形。随着调控的持续，性的房地产市场调整大幕可能开启。调整将从一线城市逐步传导至二三线城市。

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