世联:调控真正开始 房地产市场进入制度变革时代

据国家统计局数据显示，10月份房地产市场量价齐跌，商品住宅销售面积7367平方米，环比下跌27%；70个大中城市中，环比价格下降的城市有34个，比9月份增加了17个。三季度世联购房者信心指数连续下跌至54.2，置业和改善性需求的购房者预期房价下跌的比例超过了房价上涨的比例，购房者预期产生逆转。与此同时，政府高层在10月21日、11月6日和27日多次公开表态，调控不会放松，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。另外，在此期间，允许地方自行发债、营业税改革也进入了试点阶段，这些看似与房地产无关的改革，其实紧密相连，意味深长。世联研究认为，这表明房地产市场在进入深度调整阶段的同时，也迎来了制度改革时代，深度化和长期化的调控真正开始。

限购、限价政策等调控手段反市场，治标不治本

限购、限价政策是本轮调控中两大杀手锏，这两项政策的出台将调控手段发挥至。从目前来看，政府通过实施这两项政策已经实现了抑制房价上涨的目标。但是，以手段干预市场并不符合市场逻辑，是一种反市场的调控手段。限购政策限制购买多套住房和限制外地人购买房子，是一种不折不扣的市场歧视，与市场的自由化原则相抵触。限价政策使价格机制在住宅房地产市场中丧失了有效传递市场信息、优化资源配置和激励市场参与者的作用，从而导致这个市场交易成本上升，市场效率下降。

限购、限价政策只是一种价格控制手段，治标不治本。住建部部长姜伟新曾公开表示，限购是不得已的措施。影响房价快速上涨的核心问题是地方政府的土地财政，这在本此轮调控中并没有发生根改变。目前，地方政府依赖土地财政驱动经济发展的模式主要体现在两个方面。一方面是土地收入，据国土资源部公布数据显示，1999年至2010年，地方政府土地出让金收入达9.7万亿元，比1999年增长近52倍，其中仅2010年的土地出让金收入就达2.7万亿元。另一方面是以土地作抵押套取高于征地成本数倍的资金用于建设。据国土资源部公布数据显示，截至2010年末，84 个重点城市处于抵押状态的土地共有12.94 万宗，抵押面积25.82 万公顷，抵押贷款3.53 万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长19.0% 和36.3%。

制度变革——深度化和长期化调控的真正开始

世联研究认为，通过推进房地产相关制度变革，打破依赖土地财政驱动经济增长的模式，才是调控的治本之策。目前的房价受到限购、限价政策刚性打压下跌，为推进房地产市场相关制度变革争取到了时间，调控从依赖手段向制度变革的时间窗口已经打开。目前政府正在推进房地产市场相关制度变革主要有四个。

一是营业税改税，以此大力发展服务业，加快经济结构调整，减轻经济增长对房地产的依赖。从2012年1月1日起，营业税改税的试点在上海实行。这是一项重要的结构性减税措施，将有助于消除目前对货物和劳务分别征收税与营业税所产生的重复征税问题，通过优化税制结构和减轻税收负担，为深化产业分工和加快现代服务业发展提供良好的制度支持，有利于促进经济发展方式转变和经济结构调整。

二是允许地方政府进行自行发债。今年10月份，财政部批准上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府可以自行发债试点，此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化。

三是在现有土地制度框架下，切实保护农民对农村集体土地的权益，扩大农民分享土地所得比例，使地方政府分享土地所得比例相对下降，也能在一定程度遏制地方政府靠征地卖地的冲动。国土资源部要求农村集体土地确权发证工作在2012年底完成，此举是切实保护农民对农村集体土地的权益的重要基础。

四是征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的属性。今年10月份住建部部长姜伟新在回答常委会委员的询问时表示，下一阶段要完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结上海和重庆两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

房地产市场调控进入制度变革时代，是调控政策从应急性向长期性的转变，是从治乱象到治根本的深度化，是从反市场到回归市场的过程。世联研究认为，房地产市场相关制度变革的推进，有利于房地产行业回归正轨。

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