深圳中原地产：买卖双方陷胶着 市场已然入寒冬

一市场综述

1.1月度概况

随着“金九银十”旺季预期落空，政府对政策调控的决心丝毫未有减弱的倾向，市场各方的心态已渐趋一致，整体市场陷入持续胶着状态，观望情绪日益加深，根据深圳中原的监测数据，11月份三级市场放盘量和访客量分别下降20.41和11.93个百分点，一方面，受限购政策的持续影响，置业者的购房决策也显得更为谨慎。另一方面，受到本月新房市场、一二手房价倒挂的影响，部分置业者趋向于选择低价位的一手房，这也带动了部分区域的二手住宅价格初步回落，根据深圳中原CLI二手住宅价格领先指数显示，11月的指数为318.0点，较上月环比下跌1.7个百分点，深圳六区已连续6个月呈现全线下跌的态势。

根据中原实际成交估测数据显示，11月全市二手房住宅的成交量约为14.55万㎡，环比下降10.09%，经过连续多月的成交萎缩，全市的成交量已低于08年2月份的历史低位，达到历史新低。

1.2 成交量分析 –全市成交再度下滑

根据中原实际成交估测，全市住宅成交套数为1587套，环比继续减少19.89个百分点，而成交面积方面，全市成交了14.55万㎡，相对10月下降10.09个百分点，随着政策的持续进行，市场连续6个月萎缩至点。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅过户数为2377套，环比10月份小幅增加9.56个百分点，面积为19.7万㎡，相比10月份增加7.36个百分点，仍在低谷徘徊。（注：国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现）

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1.3 成交价格分析 –全市成交均价明显下跌

根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年11月，深圳二手住宅市场成交均价为23841元/㎡，受个别豪宅楼盘成交的影响，本月成交均价上升13.11个百分点。若剔除此楼盘，全市均价环比10月则继续下降4.2个百分点。

1.4全市供求关系分析 –供求关系再度紧张

根据中原市场研究部内部的数据显示，随着政策的进一步持续，11月份三级市场访客量和客源量的数量分别下降20.41和11.93个百分点，供求比由上月的0.39下跌至0.35，整体市场陷入深度胶着状态。

二 区域市场分析

2.1全市成交量的区域分布 –成交偏向价格低洼

根据中原监测的数据显示，受政策的严控影响，全市成交量再次萎缩。从各区来看，除盐田区本月由于受个别大面积楼盘拉升之外，其他各区无一例外皆呈现低迷之势，与去年同期比较均下降8成以上，其中以罗湖和福田两区环比下降为明显。本月龙岗继续保持成交的主力地位，占全市成交面积的26.74%，比10月占比上浮1.67个百分点。而福田区虽仍位居第二，但成交占比环比10月下降4.5个百分点仅为16.98%。整体市场渐以刚需为主体，成交转向价格相对较低的。

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根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，从过户套数来看，本月全市六区除龙岗区环比下降之外，其他各区均表现出小幅增加，但整体市场成交仍停留在低位，同比去年同期来看，各区成交均下降7成左右。（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况）。

2.2 全市各区成交均价分析 –下跌之势初显

从全市各区成交均价来看，南山和福田由于整体成交量小，个体豪宅成交影响明显，拉升成交均价，导致全市成交均价呈现小幅上升的态势。其余四区皆呈现小幅的下跌，而宝安区由于受几个低价新盘的影响，本月二手住宅均价呈现较大幅度的下跌，环比10月下降26.9个百分点。（注：根据盐田区二手住宅的成交均价的历史数据显示，由于盐田区域面积和市场容量较为有限，成交量较低，成交结构和单个交易行为会对该区的成交均价带来较严重的影响，导致盐田区二手住宅的均价的总体走势波动的幅度大。）

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三 全市成交特点综述

3.1 全市成交总价和单价结构分析

成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示，本月成交总价为60~100万以及200~300万之间的物业占比有所增加。 100-200万之间的物业占比虽有减少，但仍为成交主力。

从成交单价来看，单价为10000~30000元/m2的物业占据了成交85%，跟10月相当，而其中20000~30000元/m2的占比有所上升，单价在10000元/m2以下的物业占比本月有2个百分点的上升，低价楼盘成交有所增加，结合总价分析来看，成交集中于中低价位楼盘。

3.2全市成交户型和面积的结构分析

成交户型分布方面，本月仍以2房、3房为主力，两者总体占比超7成，各类户型占比与10月占比相当，市场仍以刚需自住购房者为主体。

结合分析本月的成交面积档次分布，占主力的60～144㎡物业占比为66.23%，环比10月下降5.47个百分点，而60m2以下和144m2以上物业占比分别小幅上升1.8和3.67个百分点。

3.3购房者的特点分析 –自住需求比例增加

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本月成交客户户籍分布方面，深圳户籍客户维持在本月首位，占比为57.75%，与上月持平，而外籍客户在本月成交有微幅的上升，占比达8.05%。

从购房用途来看，用于自住的购房客户占总成交客户的89.09%，较上月增加2.48个百分点。从数据可以看出，随着政策调控的持续，客渐渐退出市场，刚需自住逐渐成为市场的主体。

3.4 各区成交特点

本月成交户型区域分布方面，除南山区本月1房小户型成交占比明显增加12.93%之外，其余各区2、3占比皆呈现不同幅度的上升，其中尤以宝安、龙岗突出，2、3房总量占比在本月分别上升4.82和3.04个百分点。

从购房用途来看，整体市场以自住为主，龙岗、宝安、福田以及南山区自住占比均在9成以上，六区中，本月宝安区自住成交占比上升幅度，达13.36个百分点，其次为罗湖和福田去，上升幅度分别为7.60和3.62个百分点。而盐田区由于区域属性，成交波动较大，本月自住成交占比有一定幅度的减少。

四 后市展望 –成交持续低迷 市场难脱僵局

目前的房地产市场受宏观经济显著回落、信贷持续收紧、政策调控态度坚决等多方因素影响之下，对购房需求影响的因素无疑是置业者对后市的心理预期，市场在持续多个月的低迷和价格下跌之后，开发商由于成交大幅萎缩、信贷困难等原因下必然选择以价换量，新房市场的持续必然促进置业者对后市的预期增强，是接近年尾，明年的政策调控尚未完全明朗的前提下，大多数置业者将选择停止入市，持续观望。

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