房地产行业：经济转型背景下地产股的逻辑

广发证券于2011年12月13日在深圳召开2012年策略报告会。广发证券分析师赵强发表2012房地产行业策略。

经济转型与房地产

经济转型是我国“十二五”期间宏观经济的一个大的方向，以出口和拉动的经济增长方式需要转变，和消费的失衡关系需要转变。在此大背景下，我国房地产市场会受到怎样的影响，我们的主要判断是：过度依赖住宅难以为继。经济转型需要一个健康发展的房地产市场。我国对房地产的依赖会逐步降低，住宅将逐步回归消费属性，限制房地产的需求将是长期的政策方向。

经济转型提升“服务业型”非住宅需求。经济结构要实现转型，扩大消费和加快发展服务业是相辅相成、不可或缺的。在此大背景下，我们看好“服务业型”非住宅地产的发展前景。

行业策略

住宅地产：住宅地产将在调整后企稳，楼市底部可能会在二季度出现。未来地产股或许有波段性的机会，催化剂可能是因为信贷政策或者调控政策等方面的放松，但是这种交易性的机会发生的时间点和持续性都很难把握。如果一定要判断出一个时间，那么，我们估计是在明年二季度。从更长的时间来考虑，如果关于房价不会大幅下跌的判断是正确的，那么地产股面临的高房价和低估值的尴尬局面可能维持很长一段时间，地产股很难有大的趋势性行情。选股思路上，我们的策略是“选择性买入”。继续看好高周转的一线行业龙头。在经济转型，行业蛋糕增速放缓的大背景下，分化或集中度提高将是未来若干年住宅地产的主要逻辑。

“服务业型”非住宅地产：在经济结构转型、消费率提升的宏观大趋势下，“服务业型”非住宅地产的发展前景值得看好。我们对于整体“服务业型”非住宅地产给予“买入”评级。其中，我们更看好文化旅游地产和商业地产。在选股思路上，我们看好旅游、文化地产子行业相关公司、以及向商业地产转型，提升估值的公司。