2012房地产行业资金紧张 多数民众希望继续

纵观地产现实，目标很明确——建立商品房和保障房双轨制市场，让商品住宅价格回到一个理性高度，可实现这一和谐大目标的现成道路是不存在的，各家房企只能面对现实，积极调整，“踌躇”前进。未来的地产市场走势从根本上取决于调控政策与购房者的心理预期。正处于激烈博弈状态的楼市2012年会遭遇到什么样的市场?房企将如何调整行进的步伐?

严厉调控、资金收紧合力调房价

住建部日前知会各地方政府称，限购政策到期之后需进行延续。

某资深政策研究人士表示，房地产市场的调整趋势已经确立，政府不会放松房地产的相关政策，维持紧缩依然是未来主调。调控的时间也将持续半年到1年甚至更长时间。如果在现阶段这一敏感期国家放松政策，将会引发更加严重的社会问题。

在此起彼伏的严控信号发出的同时，市场也传来难得的“利好”——存款准备金率三年来首降。不少地产业者奋力揣摩这一消息，企图推理出暗含的政策松绑意味。但令其失望的是，此次调低存款准备金率对于地产行业的影响多是精神层面上的，在物质层面上，推动甚微。

据统计，从今年10月开始，70个大中城市房价进入下行通道。接受采访的大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在明年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。

中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已经成定局。

目前商品住宅的销售可谓举步维艰，国内各城市的住房库存量日渐攀升，日趋收紧的资金链压力和巨大库存压力扛在各家开发商肩头。如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为2012年的关键词。

数据显示，截至11月底，北上广深4城市的一手住宅可售数量分别为12.53万套、6.58万套、5.2万套及2.58万套。4城市在弱市中的消化库存能力明显减弱，只能相当于牛市消化速度的一半甚至更少，据预测，4座城市的库存消化期分别为22个月、8个月、13个月和12个月。

2011年中国楼市的这场“极寒”，不单让整个行业受到了的巨大冲击，更催生了各种抗寒奇招。密集政策调控加市场各方压力之下，地产行业各出绝招，应对危机，等待转机。

《现代汉语词典》上“锏”的释义是：“古代兵器，金属制成，长条形，有四棱，无刃，上端略小，下端有柄。”2012年的楼市，亦是你家有 “撒手锏”，我家有“回马枪”。

并购整合：大企业吞并中小企业

易居2500万美元入股21世纪中国不动产、正和股份以4家房企股权置换矿产公司、海航转让近46亿元资产……

在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，房地产行业洗牌形势加剧，房企股权转让、并购等案例呈井喷状，且愈演愈烈，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业推动地产行业整合加速前进。并购整合已经成为房企调整发展战略、突破融资困境、加速区域拓展的一条通道。数据显示，2011年前三季度，房地产企业并购近90起，总并购金额近260亿元，比去年增长120%。

任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。因而，有地产直言，现行的调控政策就是一种制造大鳄的政策。通过这样一场风雨洗礼，大型房企会越做越强，中小型房企在调整之后也能靠“虾米”生存，但整体来看，2012年资源与丰厚资本将高速向大型品牌房企集中。

房企并购既是一种主动选择，也是一种战略放弃。对于大型房企而言，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机;而对中小房企来说，如若找不到有效途径缓解现金流压力，将可能面临被吞并或退出行业的窘境。

业内人士指出，信托发行的高发期是2010年，房地产信托产品期限一般为一年半至两年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的时间，到时候地产企业还了钱，会有更多的房地产资产需要被收购，价格也会更低。

综观2011年的中国房地产行业，可谓“望地产内外惟余莽莽，楼市上下顿失滔滔”。马上就要到来的2012年，不论是行业还是普通百姓，或许都有着自己的思考，但思考之外，更多的还是观望，看开发商如何点“雪”为“银”，看中国房地产行业的“白银十年”何时到来。

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别“时代”，迎“白银十年”

万科集团总裁郁亮日前接受采访时表示，房地产这个行业未来15年还将处于发展时期。

富通地产总经理黄文不久前也预言，中国地产市场还有10到15年的高速发展期。

除了房企方对于未来中国楼市持乐观态度外，各方研究机构和学者对于暂时低迷的地产业也抱有足够的信心。记者采访过程中，不少业界人士坚定表示，对比起调控等外因，内在的供需才是决定市场存亡的关键。到2012年，中国房地产的基本发展环境也不会改变，同时广阔的市场需求与坚实的购买力还在进一步增长。这都是中国地产的信心之源。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文表示，短期市场确实已经入冬，房价还将持续下跌一段时间。但大可不必担心中国楼市的长期命运。他分析，1998年实行全面房改，2000年市场复苏，至2010年，基本可定性为房地产“十年”。当前正处于“中场休息”，预计2013年之后，还会有一个“白银十年”。城镇化、经济发展、人口结构、旧城改造、置业观念等诸多基本面因素决定了这一“白银”发展前景。

中国社会科学院学部委员刘树成研究员从经济周期波动和房地产的关系角度分析，经历了2007年的峰值、2008年、2009年的下跌，2010年GDP又恢复到10%左右，标志着经济进入新一轮周期开端，为房地产业的发展打下了很好的基础。

南京大学不动产研究主任高波的估计更是乐观，给予中国地产的判词是“未来10年还是房地产的10年”。

中国经济体制改研会副会长樊纲则指出，中国的房地产市场并不存在“大泡沫”，也就不存在崩盘的大风险，不能将个别城市的泡沫化现象视同为整体。

牛市做产品，熊市做品牌;强市求利润，弱市追信用，已经逐步成为开发商的一种集体选择。在这个地产万里雪飘的季节里，更多的房企选择“猫冬”，同时苦练内功，做强品牌。地产冰层下，始终流淌着深圳本土房企先锋意识的河流。

苦练内功，做强品牌

楼市如画，一时多少房企。我们不曾忘记这10年来，大小房企金戈铁马、气吞万里的如虎气概。而时光年轮转到2011年，昔日的暴利与豪掷并存的景象成了台历上翻过去的那一页。

而淡市恰如房企的一次大考，扛过去的还有机会 “重拾旧河山”，倒下去的只能“樯橹灰飞烟灭”。成败寇的经济规律下，只有熬过清冷淡季的企业，才能赢得市场的肯定与认可。

从光耀的专注态度，到佳兆业的低成本大规模扩张举措，再到京基区域多元化开发手法，再至金地金融助力地产模式，在这个特殊的年份里，深圳本土地产商沉下心、放缓步的精耕细作，为房企奉上了一道道过冬大餐，提供了不同途径的突围之道，对于整个地产市场具有良好的借鉴意义。

就深圳市场而言，地产提示，品牌房企的产品应当成为消费者明年的，在残酷的现实条件下，品牌房企的防御能力无疑是较好的，也只有品牌房企才能全面肩负起消费者对于产品与细致服务的职责。研究人士预测，2012年，商品房销售总额的逾2成都将由商品房销售金额20强的品牌房企承担，这也印证了地产行业洗牌后的高度集中化趋势。

同时，中小户型应成为置业者的主要选择。在买房追求高性价比的当下，中小户型的价值更为突出，资金门槛低，总价易控制，保值抗跌能力远高于大户型。

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 大约两年以前，当国务院总理温家宝说要遏制房价过快上涨的时候，人们心中还有一些疑问。因为当时房价看上去就像一座大山不可动摇。是去房产中介去咨询的时候，当时那些中介业务员肯定信心满满的告诉你房价不可能跌。

但是现在，那家中介公司可能已经关门，当时信心满满的业务员如今也不知去向。因为房价真的开始跌了。房地产、打折风潮从北京、上海、广州逐渐向二三线城市蔓延。当时看似坚不可摧的地产价格已经开始动摇。经过将近两年的调控，人们终于看到了房价向理性开始回归。

北京初房价松动的迹象出现在通州。2009年的快速上涨，让通州成了本轮调控中北京楼市公认的、“”多的区域。10月份，京贸国际城推出的5号楼起价只有1万3千多，而这个楼盘在去年的春季房展会的开盘价高达2万4。

这周的新开一幢楼，价格低，价格在1万4千多。

京贸国际城仅仅是一个开始，随后整个通州区域似乎进入到竞相的游戏中。不过消费者对于这样的价格也并不买账，强烈的预期让他们更愿意相信房价还会接着降：

群众：我觉得近的房价是降了，但是降的不是很多，我觉得降到四五千我才会考虑购买。

群众：前一阵子我看了一下新闻，北京的房价好像是跌了百分之零点五。如果通州的房价跌到八九千我会考虑出手，因为现在房价普遍还是有下降趋势，我也还是在观望。

群众：我还是比较关心房价的，因为我儿子岁数也不小了，准备看看房子。近通州的房子好像降了两三千，降到一万五了，我要等到八千的时候出手，一万五现在太多了。

而这股风潮正在蔓延。据国家统计局数据显示，10月份70个大中城市有34个新建商品住房价格出现环比下降。伟业我爱我家副总裁胡景晖感叹，这一切都要归功于以“限购、限价、限贷”为主基调的房地产调控：

现在这个市场的有效需求并不多，有些人是限贷，有些人是限购，真正有资格买，又能从银行获取有些贷款的人并不多，这些人中还有一部分在观望。

除了人们耳熟能详的限购和限价政策，限贷政策同样作用巨大，正是因为国家收紧了信贷，是开发贷，让开发商感受到了的寒意，民生银行一位不愿透露姓名的信贷负责人分析正是银行的紧逼，成为压迫开发商的一根稻草：

负责人：房价在降，但银行贷款的话，不会因为房价降了我们的贷款就松，反而今年我们银行来说政策比较紧的。

“说实话，以前我真不相信房价会跌，但是看到政府控制房价的决心很大，我觉得房价多少会跌一些，至少不会再上涨了。”北京某房产机构资深人士曾经在私下里这样表示。应该说这种看法代表了目前大部分业内外人士的心声。

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