2011年深圳二手房成交市场及房价市场综合分析

部分：2011年深圳二手房楼市综述

经历了2010年严厉的国家房地产宏观调控政策，在2011年楼市调控持续不放松的形势下，2011年深圳二手房价格上涨势头得到回落。整体来讲，2011年深圳二手房市场呈现从年初的高位运行到年中的价格趋稳再到年末的价格微跌的局面。

据房天下深圳二手房监控数据显示，2011年深圳全年二手房挂牌价上涨12.45%，这主要是因为1-5月价格处于高位造成的，1-5月二手房均价保持在22000元/平方米高位运行，随着房地产政策的效应及年末尾声的接近，房地产市场观望氛围越来越浓厚，二手房挂牌均价有所下跌接近20000元/平方米；成交量方面，据房天下深圳二手房统计数据显示，2011年1-11月深圳二手房成交共成交71136套，相比2010年的全年成交122941套有一定的差距。这主要是因为今年房地产政策一直没有放松，加上7月11日深圳二手房税收政策的影响及一直处于高位运行的房价，很多购房者采取观望状态，随着新房市场的促销活动越来越多，部分人群由二手房市场转战到新房市场中，综上所述，2011年深圳二手房成交量相当冷淡。

在即将过去的2011年，房地产市场虽没有经历大起大落，但经历了一些重大政策调整，主要有“国八条”关于二套房房贷首付比例提至60%、六次存款准备金率上调、三次存贷款基准利率、商品住房限购措施、深圳公布2011房价控制目标涨幅将不超过10%、2011年土地利用计划、加强保障性安居建设工程、深圳7月11日起实施二手房核定计税、2011年10月20日深圳首套房贷利率上调30%等等政策措施，总体来说，国家及地方的这些房地产政策都是围绕在实施遏制房价过快上涨、调控不动摇目的而展开的，说明国家和地方都在加大力度让房价回归到一个合理的价位，从而促进房地产健康平稳发展。

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 第二部分：直击楼价市场

一、2011年深圳全市二手房挂牌价同比去年上涨12.45%、全年挂牌均价总体呈下降趋势

受限购令、房产税、加息、评估价征税等严厉的房地产政策影响，2011年房地产市场观望氛围十分浓厚。新房市场开发商为了尽量消耗掉一批新盘来回笼资金，下半年加大了促销推广力度，促销活动一定程度上使得成交量有所上涨，但效果并不理想，开发商和置业者之间的胶着状态继续持续，与往年相比，成交量还是表现为相当冷淡。以此用时，二手房业主并没有因为市场冷淡而降低房价，部分业主更加，采取转售为租的方式过渡，但部分受新房影响，带动了周边二手房挂牌价格的微降，下半年个别业主受银行贷款等资金压力的加大，考虑适当降低挂牌价格以促使尽快成交，故年尾的几个月二手房挂牌价格表现为下降趋势。2011年11月深圳二手房挂牌均价为19944元/平方米，与2011年3月份均价22546元/平方米相比，下降了11.5%，同比去年11月上涨2.11%。

二、区域楼价分析：2011年宝安区挂牌房价下降幅度

据房天下深圳二手房估价网的数据显示，在深圳五大区域区域中（除盐田区外），福田区挂牌均价，全年挂牌均价为27670元/平方米，全年月份挂牌价为28787元/平方米，挂牌价为26144元/平方米；其次是南山区，全年挂牌均价为22195元/平方米，全年月份挂牌价为23587元/平方米，挂牌价为20581元/平方米再次是罗湖区，全年挂牌均价为19864元/平方米，全年月份挂牌价为20839元/平方米，挂牌价为18577元/平方米。全年挂牌均价的区域是龙岗区，挂牌均价为13884元/平方米。从数据中还可看出，从7月份开始，深圳全市二手房挂牌均价开始出现微跌的趋势。

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2011年深圳五大区域二手房挂牌价格走势图：

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第三部分：直击成交市场

一、2011年深圳二手房全年整体成交量同比呈下跌趋势

根据深圳市国土局统计的数据显示，2011年1-3月深圳二手房成交量同比2010年1-3月的成交量基本持平，2011年4-5月深圳二手房成交量明显低于2010年4-5月的成交量，4、5月份成交量同比去年分别下降了43%及32%。因受2011年7月11日深圳二手房施行按评估价征收的影响，二手房业主着急赶在此之前过户，造成6月份二手房成交量剧增，同比去年6月涨幅达到42%，然而7月至今，受评估征税、收紧的房贷政策、加息及限购等房地产政策的影响，深圳二手房成交量一路走低，一个月仅成交2384套。连传统成交旺季也悲观，往年的“金九银十”，今年切变得异同冷清，看房客稀稀疏疏，真正打算买房的人群并不多，大部分是抱着了解市场行情而观望的。一向成交量较好的福田区、宝安区、龙岗区，今年下半年的成交量也照样持续下滑。

二、区域成交分析：

根据深圳市国土局统计的数据显示，2011一年来深圳二手房各大区域楼市成交量总体呈现下跌趋势。1-11月中，宝安区成交14380套，福田区成交15030套，龙岗区成交15714套，罗湖区成交13132套，南山区成交11024套，盐田区成交1856套。从成交总量来看，龙岗区、福田区、宝安区是2011年深圳二手房成交量较多的区域，这主要是因为今年以来，很多条通往关外的线的开通，给关外交通带来了极大的便利，同时关外楼盘价格相对较实惠，如龙华、布吉等区域，故宝安区、龙岗区成为了很多置业者的选择佳地，而福田区地处，该区域楼盘一直被购房者大大关注，也是销售量较高的区域。

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第四部分：直击深圳未来二手房走势看点

“调控不动摇、房价稳定”将是2012年深圳二手楼市的特点

从2011年深圳二手房走势来看，房地产政策一直没有放松，银行信贷也逐步紧缩，楼市成交量从下半年开始持续走低，月成交量仅维持在两三千套。随着新房的各种促销活动，主营二手房的经纪公司为了能尽量多卖些房，考虑采用各种销售方式，蜂拥上路举牌卖房等现象时有出现。随着首付的提高及加息的影响，购房成本越来越高，购房者不愿意在高位价购买，都停留在看房、观望的阶段，实际出手的较少。尽管市场冷清，目前大多数二手房业主依然不愿意低价卖房。这也是为什么楼市成交量一直低迷，库存量持续高位的重要原因。部分房子在较大幅度的下调后成交，一种是业主着急用钱，二是对后市比较悲观，三是少部分存在急迫的换房需求。接下来一个月随着年尾的接近，持续的限购、紧缩货币的政策下，估计楼市成交量很难有突破性的上涨。随着二手房业主议价的空间加大，整体来看2011年深圳二手房房价呈现了小许下降趋势。

从当前市场环境来看，2011年新房成交量并不多，进入2012年，资金回笼不畅，企业的信贷持续紧绷，随着开发商资金链的紧张，估计开发商会采取更多的促销活动，以促使成交量上涨。二手房方面随着新房的量涨，业主的银行还贷负担加重，谈价的空间可能将继续加大，一些刚需者将适当消耗掉市场积压的部分库存楼盘。“货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口”，有业内人士认为，预计未来几个月内，除了首套房贷款外，房地产信贷环境不会显著改善，2012年季度将是楼市为严寒的时候，明年上半年市场很难出现回暖。

综合以上观点可以看出，“调控不放松，房价稳定”，将成为2012年深圳二手房的主要楼市特点。

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