国税总局改进征税手段 上调房地产预售的所得税

国家税务总局昨日发布文件，
对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20％，新的规定将追溯至今年1月1日。

这份名为《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文），与2003年发布的83号文相比，做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

已经执行3年的83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，但根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。

31号文也有利好地产商的内容。文件规定，新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除费用可以向以后年度结转，但长不得超过3年。与提高预征所得税比起来，这不啻于是一个利好消息。

解读

新规针对地产业税收漏洞

国家税务总局相关负责人表示，随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化。

从房地产开发企业的经营特点看，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。

由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整，因此今年制定了31号文对征税手段加以改进。31号文对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。

国税总局人士表示，由于目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，31号文对新办房地产企业减做了限制，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

新政策进一步降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。31号文规定，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。

此外，31号文规定了开发产品的完工标准，凡是符合竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品、已开始投入使用的开发产品或是已取得了初始产权登记证明的开发产品，都被视为开发产品已完工。

国税总局人士表示，之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本。相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。

反响

京城地产商表示将仔细研究

税率的变化直接影响到开发商的利益。一家从事企业税务咨询的公司负责人向记者表示，该政策出台以后，不少地产公司均表示出了不满，认为新的政策进一步加重了企业的负担。

但是昨天从京城的部分地产商那里了解到，他们还不知道上述文件的出台。在记者向今典集团董事长张宝全简略介绍了文件内容后，他表示关注，并告诉记者，税收对地产企业是个大问题，回头要仔细研究一下。

华远房地产董事长任志强向记者表示，房地产企业的预售收入应当算做应付款，在没有经过终结算的情况下，就预征企业所得税是没有道理的。他表示，以前的文件规定企业可以申请减免预征企业所得税，但目前还没看到文件，不清楚新的政策会产生怎样的影响。

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