贾卧龙：2011楼市在“纠结”与“阵痛”中前行

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“年年岁岁相似，岁岁年年不同”，在万众瞩目中，那个人们无比熟悉的楼市又走过了不同的一年。站在2011的年尾回眸，从限购令、限贷令、限价令，到保障房、房产税，再到潮、维权潮，从政府、地方政府到开发商，再到万万千千的购房者，相信，每一个人心中有一个楼市，都有一个感慨万千、五味杂陈的楼市。岁末年初，就让我们一起来回顾盘点曾亲历与见证的2011楼市的跌拓起伏，一起品味与感受2011楼市在纠结与阵痛中的艰难前行路。

【纠结篇】调控之年，“限”字当头

要说2011是楼市“调控之年”，可以说一点也不为过。2011新年伊始楼市调控就祭出新“国八条”、“一房一价”和“房价控制目标”，敲山震虎、杀鸡儆猴，令楼市产生了不小的震动。此后更是动作频频，整整一年楼市都弥漫在“调控”的硝烟中，不敢也不能再任性放肆。尤其是“限购令”、“限贷令”和“限价令”三大冷血杀手的横空出世，更是对楼市产生了非同一般的杀伤力。然而，立竿见影的效果，并不能掩盖手段浓郁的副作用，“限字当头”，2011楼市成为名副其实的“纠结之年”。

（1）限购令：北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，文件要求外地人购房须提供连续5年以上纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。此后，先后有46个城市出台“限购令”，不过各地“限购令”内容不尽相同，尤属京版限购令为严厉。

（2）限贷令：1月26日，“新国八条”明文规定，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（3）限价令：2011年4月，广州增城规定3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%，随后从化要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%，“限价令”诞生。此后，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳也分别出台了“限价令”。

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【阵痛篇】加速洗牌，艰难转型

无论对于中国整体经济而言，还是房地产行业而言，过热的泡沫都已成为一种潜在的危险，转型势在必行，尤其是房地产业，更要由低效粗放型向高效集约型方向转变。事实上，房地产业正在经历的严厉的调控，并不仅在控制房价，而是意在改变行业发展的模式。但是，转型不会一帆风顺，转型必然经历洗牌，必然伴随阵痛。“潮”、“卖身潮”、“业主维权潮”……行业大洗牌波涛汹涌，浪潮狂袭，大浪淘沙，无数房企将在这场转型的滚滚车轮中遭受来自方方面面的冲击，甚至面临被并购、被淘汰的命运。

（1）潮：在“严调控”的发力下，楼市持续低迷，成交量持续下降，品牌房企开始纷纷，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目幅度甚至超过20%，掀起“潮”的大幕。时至如今，从一二线到二三线城市，从郊区到城，从一手房到二手房，从中端方到房，这场由品牌房企主导的“潮”正在向深度蔓延。

（2）卖身潮：不管是真是假，绿城“破产门”事件对于房地产行业来说，都无疑是一枚重磅炸弹。在楼市限购、银行信贷紧缩、销售低迷的情况下，对于一些房企来说，已经到了生死存亡的时刻，尤其是一些实力不济的中小房企，“卖身”成为别无可选的选择，而这种趋势正在加速。仅12月上半月，国内四大产权交易市场就出现近20宗房地产资产交易挂牌，总市值接近百亿元。此外，外行资金也加快了逃离房地产的步伐。

（3）业主“维权”潮：随着楼市调控政策的不断加码，不少开发商“扛不住”选择促销，然而，这一举动，大大刺激了前期购房业主。10月份，上海几家楼盘大幅，引发老业主集体“维权”，不仅要求开发商退房，更是一度打砸售楼部，2008年曾出现的“房闹”现象再度上演，此后，随着“潮”的蔓延，这股业主“维权”潮也逐渐向多个城市蔓延。

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【前行篇】蜕变回归，重新出发

在经历了数年的房价与“久调不下”之后，2011年的楼市让购房者看到了更多的曙光，这种希望的动力不仅仅是源于房价终于步入下行通道所带来的喜悦，更是由于规模宏大的“保障房”和意义深远的“房产税”制度层面的改革带来的期待：依照“十二五”规划，5年内将新建保障性住房3600万套，“双轨制”将对中国楼市产生划时代的影响；继上海、重庆推行房产税试点后，普征是大势所趋，2012年房产税将进一步推广。12月，政治局会议和经济工作会议，一致铿锵有力的掷出“房价合理回归”的口号，在“保障房”和“房产税”合力共振下，让我们共同期待，2011年中国楼市在回归中蜕变，在蜕变中重新出发。

（1）保障房：1月，住房和城乡建设部宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，相比2010年的580万套增长70%，创历年之。住房和城乡建设部公布，截至10月底，城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，今年的保障房建设目标任务完成。

（2）房产税试点：1月27日，上海、重庆推行房产税试点，其中重庆是国内对存量住房开征个人住房房产税的城市。具体而言，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房；重庆征收对象是独栋别墅高档，以及无工作、无户口、无人员所购二套房。

（3）合理回归：12月9日，中共政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议提出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。12月14日，备受各界关注的经济工作会议再次强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

2011楼市必在中国房地产发展历留下浓墨重彩的一笔。这一年，楼市在“限购”、“限贷”、“限价”的巨大威慑力下，房价终于刹住了上涨的步伐，但与此同时，手段的副作用又令楼市倍感“纠结”；这一年，房地产调控不仅意在调控房价，更饱含促进房地产“转型”的深意，而转型势必通过行业大洗牌来完成，“潮”、“卖身潮”、“业主维权潮”，对于房企而言，大浪淘沙适者生存；这一年，“保障房”和“房产税”被寄予厚望，因为它们身上承担着迎接房地产“理性回归”的重大使命。当然，2011年楼市还发生过太多的事情，但无疑2011年的楼市是“调控之年”，是“纠结之年”，是“阵痛之年”，更是“前行之年”。2012，让我们像为自己的孩子一样为楼市祈祷，新的一年，不必长的太高太胖，只愿它无病无恙，身体健康，茁壮成长。

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贾卧龙:是个技术活

随着调控的持续深入，楼市日渐低迷。在对政策放松的预期基本“死心”后，房企终于看清了楼市的萧瑟寒意，逐渐放弃各种幻想，陆续推出各种促销措施。就此种情况，贾卧龙今日发表微博。

化“危”为“机”是门艺术

楼市“潮”来袭，2008年的一幕幕再度上演，两相对比细心之人不难发现，万科在这两轮轰轰烈烈的潮中，所扮演的角色何其微妙又何其相似，当然，预计所收的效果也会一致。回首2008年，同样是楼市调控，同样是一片低迷，而万科却将“危”充分利用并扭转为“机”，将“”演绎的炉火纯青，“”在万科手里不仅是个技术活儿，还活脱脱的成了门艺术。

从2007年12月24日，万科董事长“石”抛出“拐点论”，引发轩然大波。到万科随即付之行动，在范围内调整营销策略，拉开风潮，万科一度站到“”的风口浪尖。而当时，多数开发商对成交量的下滑并不以为然，而随着形势的发展，后来却不得不纷纷跟着万科的步伐回笼资金。万科，成为风潮的急先锋和领头羊，不仅收获了抢占回笼资金的先机，更强调了其行业风向标的地位，可谓“名利双收”。时间指针指向2011年，石虽人在美国，其一言一论还是会令楼市震动，万科虽未再抛“拐点论”，但郁亮的“过冬论”基本上和“拐点论”如出一辙，到万科都会利用“”攻城略地、颇丰，称万科为“”这门艺术的集大成者不为过。

就坡下驴 要趁早

“”是门技术活儿，要玩转“”需要考虑诸多方面，何时降，怎么降，降多少等等，而其中的“时机”问题尤为关键。张爱玲曾经说过，“出名要趁早”，其实，此道理适用于其他许多事情，在“机遇”的问题上，“早”多数会比“晚”更有利。“”也不例外，看清形势就要早些出手，一步到位，犹豫只会错失良机。纵观万科、龙湖、中海等龙头房企是不缺钱的一批，却早动手“割肉”，此等“勇气”是为了“钱”，更是为了“机”。

遗憾地讲，现在“”已失时机，但亡羊补牢，时犹未晚，不要等到过了“有效期”再追悔莫及。这就好比，狼来了，早闻到狼的气息的那批，早逃离；用望远镜看到狼的那批，也有逃离的机会；直到狼近到眼前，才终于发现狼来了的那批，只有贴身搏斗，才有死里逃生的机会。现在，早的一批人早已启程，剩下的人不要等到饿狼扑身再去拼死搏斗，这样胜算的概率大大降低。

小编认为，大型房企有丰富的经验，敏锐的市场意识。在楼市遇冷后，他们的演绎着楼市的序幕，并将其发挥成成一门艺术。其他中小型房企要想有如此精湛的演绎，还必须上升到一个高度才行。更要意识到风潮也是会有一个周期的，若拖着不将会散失的机会，

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