一线城市库存创高位 明年首季房价降幅或扩大

开发商存货压力巨大

按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。

其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。

同时，房企销售情况快速下滑。在沪深和香港上市的15家大型房企进行统计，11月这15家上市房企商品房共成交370.7万平方米，环比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企业销售面积同比下降，其中恒大地产、合景泰富的销售面积大幅跳水，同比下降均超过50%。

面临悬顶的库存压力，不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，快跑。上海中原地产研究部总监宋会雍表示，以上海为例，2008年7月万科开始时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等房企的抛售行动相当明智。

调控不放松明年首季房价降幅或扩大

部分一线城市拟完善相关政策支持合理购房需求

多位业内人士向中国证券报记者表示，随着房地产宏观调控效果的进一步显现，2012年一季度房价可能出现更大幅度下降。

业内人士建议，明年调控政策应有所微调，对置业等刚性需求有所保障，未来刚需从而有望得到释放。中国证券报记者近日从渠道获悉，部分一线城市拟考虑完善相关政策，以更好地维护支持置业等刚需人群合理的购房需求。

房价或继续下探

多位房地产业内人士指出，当前的房地产调控政策效果已经相当明显，调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大，未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格，未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度，届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。

根据国家统计局公布的数据，11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。

根据北京市住建委公布的数据，截至12月27日，北京楼市的库存已达12091套，压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据，2012上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示，在当前的政策形势下，预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰。

工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年房价在逐步小幅下降后，将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。"如果是这种平稳的话，房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。"

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调控思路细化支持合理需求

住建部部长姜伟新近日在住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证购房家庭的贷款需求。中国证券报记者近日也从渠道获悉，部分一线城市拟考虑完善相关政策，以维护置业等刚需人群合理的购房需求。

央行货币政策委员会委员、中国与经济研究主任李稻葵认为，房地产行业的长期健康发展，并不仅仅是一味追求房价的下降，未来应考虑如何尽快促进楼市交易量逐步回升。"对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业逐渐恢复发展。"

聂梅生也表示，首套房不仅是刚性需求，也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控，但是政策应该不会"一刀切"，区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。

北京中原地产市场研究总监张大伟称，限购、限贷等政策执行以来，的确将多数、投机需求挤压出市场，但也导致不少刚需购房者被"误伤"。他举例称，"以在北京购套200万元的房产计算，如果在限贷政策执行前贷款100万元，按照当时的利率并享7折优惠来看，20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元，需支付贷款利息约86.8万元，购房成本增加接近40万元，接近房价的20%左右。"

张大伟认为，目前来看，因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房，而贷款利息的上扬，使得房价即使下调20%，购房者的总支出依然上涨很快。

中国证券报记者走访多个新楼盘时发现，多数准购房者仍对房价有较强的下行预期，购房相当谨慎。尤其是在预算安排上，多位准购房者称"房贷利息太高，考虑到未来的月供压力，在房产位置、大小、预算等方面都受到较大限制。"

郭毅分析，当前看空2012年房价成为市场主旋律，"持币观望者众、出手购房者寡"的局面导致楼市博弈再升级，尤其是一线城市的商品住宅成交量继续萎缩。

分析人士表示，在此大背景下，优先保证购房家庭的贷款需求，明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求，调控机制日趋合理。预计2012年，相关部门针对居民的合理购房需求，是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。"目前调控已初见成效，而在房价下调背景下，如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。"

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行业整合提速房企理性回归

多位和房地产业内人士指出，2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年，也是整个房地产行业深度整合的关键一年。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，在房价实质性拐点来临之前，房地产行业就将会有"大拐点"。据中原地产研究统计的数据，2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，主业为房地产的企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。

张大伟认为，本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加，而部分小企业则被市场淘汰。"楼市入冬，现金为。对于部分大企业来说，甚至可能会牺牲利润获得资金，万科、龙湖等企业近都有接近成本线的销售。"

中国证券报记者从国内几家龙头房企处了解到，未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断，且定价都趋于理性。

国内某大型房企的项目经理习晓(化名)称："集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售，甚至是长期配套都会有精细的规划。而且，规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。"他表示，对于大型房企而言，还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式，而中小房企只能"自生自灭"。

但业内对房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理，房地产行业仍应是我国经济版图中的"朝阳行业"，毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。

聂梅生表示，未来房地产行业的调整会经历"三部曲"，保障房的上市将是"部曲"；限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出，以恢复商品房的市场属性，这是"第二部曲"；房产税将代替土地出让金，完成房地产行业的整体调整，促使整个行业正常、健康地发展，这是"第三部曲"。她预计，这"三部曲"能在"十二五"期间完成。

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