牛刀在厦演讲“看空房市”：房价将跌回2008年

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房地产界影响力的独立评论家牛刀昨现身厦门，在参加《财富经济》社主办的财富论坛上表示，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

空置企泡沫大

牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。从国家电网智能化的统计当中，660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读数为零，就是六个月没有人使用电表。它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就是说现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。在上海，普通家庭均拥有两到三套房子。范围来看，不少公务员除了自住房外，也有着性房产。

为什么前面数年内房地产调控会“空调”，因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就能作为土地出让金的替代，必将逼出空置房源涌向市场。

上涨基础已缺失

为什么2009年、2010年的房价会大幅度上涨？牛刀认为，根源在于2008年底的4万亿元救市措施，4万亿元加上2009年的9万亿元新增贷款，13万亿的货币助推了房价。这两年，央行大幅度回收货币，以调整存款准备金率的方式回收货币。中国楼市的投机炒作因货币超量发行而起，肯定也将以回收货币终结。央行多次上调存款准备金率，是主动刺破楼市泡沫的行为，也许比泡沫自己破灭危害要小得多。

房价上涨的另一大基础是人口。牛刀认为，进城人口越来越少，楼市新增面积越来越大，房市已进入供不应求局面。他说，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工。这两大群体需要住房的是3900万人，按两人一户来算，不到2000万户。还有每年新增的400多万大中专毕业生，约合200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共计19.8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，加上其他城市，开发面积不少于20亿平方米。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。从美元走势来看，美元指数已经聚集了强劲的上涨能量，明年有望站稳81点。多重因素叠加之下，房价将会打回2008年。

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牛刀：“房价跌50%”纯属纸上谈兵

（中国咨询网）在调控政策的压力下，2011年楼市发生了明显的变化，过热的市场悄然降温，房价出现了缓涨。在限购、限贷的持续作用下，房价下行成为业内共识，然而下行到多大的一个区间并未形成统一的意见，绝大多人认为，房价的底线是下降20%左右。当然，支持房价会出现的也大有人在，房地产评论家牛刀先生曾公开表示，2012年房价将同比下跌50%，并称这一情况发生的概率为60%。事实上，自楼市调控出台之后，我始终看跌房价，但是对于“房价降50%”的言论，个人认为有制造噱头之嫌，在国家一再强调慎防房价大起大落的情况下，2012年房价降一半的可能性为零。

“房价跌50%论”纯属纸上谈兵

“从货币的属性来讲，中国房价的定价权是人民币，不是美元。美元只能影响中国房价的很小一部分，即购买力和部分建材原材料。中国房价的的部分是地价和税收部分，约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。2009年人民币的发行增速为29.7%，而2011年人民币的增速为14%左右，大约下降一半。从金融学的货币理论来解释，房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看，2009年超发的货币影响的是2010年的房价，那么，2011年货币紧缩将影响的2012年的房价，也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。——牛刀“房价跌50%论”

牛刀先生显然不愿意让自己“房价跌50%”的论调过于苍白无力，于是他拿出了金融学的货币理论支撑自己的观点。这套理论用来支撑房价表面上看是无懈可击，但理论毕竟只是理论，在缺少考虑一些客观因素的前提下，它即便言之凿凿，简单推敲一下便会发现，它终究只是纸上谈兵而已。

房价降50%老业主情何以堪？

“房价降50%”对于有购房意愿而未购房的人来说无疑是天大的好事，这意味着他们只需要花一半的钱就能买到梦寐以求的房子，但50%将深深地伤害老业主，他们的利益变相遭到伤害，他们曾经用100万买的房子，到了今天被别人用50万甚至更低的价格轻松拿下。巨大的心理落差必将助长一波“退房维权潮”，造成社会动荡。很明显，这是国家不愿意看到的，之所以出台楼市调控政策，就是为了平抑高房价下引发的社会恐慌。房价降50%，安抚恐慌的同时也制造了新的恐慌，得不偿失。

定调促进房价合理回归

近期落幕的经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。何为“房价合理回归”？说得直白一点就是“防止房价大起大落”，既要防止调控松动之下的房价报复性反弹，也要避免出现房价崩盘式的。须知房价过快上涨和下跌都属于行为，危害都将是致命的。那么，房价下跌五成算不算？我想不用我来回答这个问题，稍微有点常识的人都知道答案。

经济工作会议的思想概括起来就是一个字“稳”，既要保证经济的稳步增长，也要保证楼市调控的稳步推进。楼市调控是一个持续的过程，房价合理回归也不可能一蹴而就。事实上，从2005年开始，我国就开始对楼市进行尝试性的调控，做了很多努力才有了今天的成效，足见成果的取得实属不易，要巩固调控成果，需要政策持续和稳性。在这个过程中，任何激进行为，只会令调控成果毁之一炬。

房价会损害经济 不排除政府出手救市

楼市对经济的危害都是大的，邻国日本就是的例子。上世纪90年代，日本楼市泡沫破灭，重创房地产业的同时，也上演了日本国内严重的财政危机。受此影响，日本迎来历为漫长的经济衰退，陷入了长期的萧条和低迷。

鉴于房价的危害，政府肯定不会任由它的发生，一定会通过楼市调控手段，将房价控制在合理的区间。当然，一旦房价出现，不排除政府会采取较为隐性的手段出手救市，毕竟房地产行业牵连甚广，一旦崩盘，必将重创牵连行业。有人说房价降40%是政府出手救市的节点，我个人认为没有必要过多去纠结这些数字，对于政府的危机防控意识，我还是相当看好的。

房价将继续下跌已勿容置疑，但房价降多少才算合理？才算到位？谁都说不准，正如房价涨多少都会有人不知足一样，房价不管降多少，都会有人觉得没降到位。因此，楼市调控完全没必要给房价设定降多少的目标，调控本身不是为了让房价降到人都买得起房，而是让人都能看到买房的希望！

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