2012第 中国各银行开始执行新的房贷利率

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新房贷利率昨起执行30年期，百万房贷每年还款增逾2000元。100万30年贷款每年多还5100元，去年排队房贷有望春节前获批，多位银行人士称，2012年1、2月份的信贷额度比较充裕。

2012第 中国各银行开始执行新的房贷利率

经过2011年的三次加息，2012年第，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。

据一位银行工作人员测算，以一份30年期的100万元房贷为例，如果以等额本息方式还款，按照目前的五年期以上贷款基准利率7.05%计算，则每月需还款6686.64元。视房贷申请时间的不同，贷款者因为加息而增加的月还款额，从169.39元-431.58元不等，至多全年增加还款额约2009-5179元。

此外，早报记者了解到，由于2012年的前两个月信贷投放较为充裕，因贷款额度紧张在去年底积压的全部房贷有望在春节前后全部获得放款。

全年多还贷5179元

“尊敬的客户，由于2011年人民银行三次上调利率，您在我行办理的个人贷款还款金额从2012年1月1日起也将随之发生变化。”几天前，部分房贷客户即接到按揭房贷的银行发来的提示短信。

2011年，央行3次上调了商业贷款利率，上调时间分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。

按规定，五年期以上的房贷，2011年2月9日前办理的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的，上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点。2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。

一位银行工作人员介绍称，以一份30年期的100万元房贷为例，执行基准利率，如果以等额本息方式还款，每月增加还款额至多为431.58元，全年增加还款额约5179元。

据了解，目前银行大都推出了短信通知服务，会提醒客户自2012年1月1日起，房贷月供将随着新利率的执行而有所增加。不过系统多未能提供准确的增加额信息，所以银行工作人员也提醒，房贷客户本月还款前可通过银行服务电话、登录网银或者直接前往银行柜台的方式，查询自己本月起的月供额变化，以免发生扣款不足造成不良还款记录。

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“提前还贷未必划算”

虽然利率有所上浮，但提前还贷未必划算。

沪上一位银行工作人员提醒，根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳一定金额的违约金等。此外，使用等额本金和等额本息的方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。

而享受优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息可能会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根收紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会有不同幅度的上浮。

此外，业内人士还提到，对于房贷利率按基准利率执行的客户，如果资金宽裕且没有其他渠道，此时提前还款较划算。

“排队房贷或快速放行”

值得一提的是，随着2012年新一年的来临，“排队”房贷也有望获得放行。

多位银行业内人士透露，2012年1、2月份的信贷额度比较充裕，明显较2011年的整体信贷投放计划宽松。他们预计，去年因贷款额度紧张积压的“排队”房贷，有望在春节前后全部获得放款。

“我们在1月份有比较充足的信贷额度投放，(2011年)年底前积压的房贷客户都可以放掉。”一国有大行网点负责人说。

该负责人指出，之所以有上述乐观预期，是因为今年的信贷投放方式与去年相比发生了很大变化。

“去年按月度限额投放贷款的方式导致贷款积压，银行收到了许多来自客户的投诉。按以往正常情况全部流程走完可以一两个月放的贷款，在去年一些小银行由于额度受限，甚至拖了五六个月。”上述负责人表示。

信贷投放管理“松绑”

银行的压力，也可能因为方式的改变，有所减缓。

上述国有大行人士透露，今年层给各银行分额度的方式会更加灵活，可能从去年的按年末、月末时点数派信贷规模的方式，向综合考察银行日均信贷投放、信贷结构来给各银行派分额度转变。

“信贷投放在管理上会宽松，总量也会增加。”华东一银行公司业务负责人指出。

基于此，银行业内人士预期，2012年的前两季度，信贷投放会相对宽松，全年的信贷投放规模约在8万亿-8.5万亿元。

银行的担心是，需求弱于供给。未来银行可能面临的新压力是，基于房地产调控力度不减的政策基调，明年的房贷需求量可能持续低迷。

“投放规模要比今年宽松不少，但楼市调控延续，没人买房，可能放宽后的房贷规模在明年很难完成(放贷目标)。”前述国有大行负责人说。

执行新利率后，30年期100万元房贷还款变化

申请房贷日期 当时利率 去年月还款 今年月还款 每月多还 全年多还

2011年2月9日前 6.40% 6255.06元 6686.64元 431.58元 5178.96元

2011年2月9日-4月5日 6.60% 6386.59元 6686.64元 300.05元 3600.60元

2011年4月6日-7月6日 6.80% 6519.25元 6686.64元 167.39元 2008.68元

2011年7月7日后 7.05% 6686.64元 6686.64元 0 0

(注：本案例以五年期以上的贷款，等额本息方式还款，并执行基准利率计算)

◎ 相关新闻

央行：继续实施

稳健货币政策

早报讯 2012年，中国央行将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。

2011年12月31日中国央行行长周小川发表新年致词时做出上述表态。

周小川指出，2012年央行将发挥好宏观审慎政策逆周期调节功能，把握好调控的力度、节奏和重点，增强调控的针对性、灵活性和前瞻性。

同，中国央行网站上挂出的一篇新闻稿称，央行货币政策委员会2011年第四季度例会日前在北京召开。

会议分析了当前国内外经济金融形势。会议认为，当前中国经济金融运行继续朝着宏观调控预期方向发展，经济增长和物价总体趋稳，国际收支趋向平衡；受欧债危机等影响，经济增长乏力，不稳定性不确定性上升，宏观经济面临的国内外形势较为复杂。

会议同样强调，要继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据形势变化适时适度进行预调微调，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系，加强系统性风险防范。

上述会议还提到，央行将综合运用多种货币政策工具，继续发挥宏观审慎政策措施的逆周期调节功能，保持合理的货币信贷总量和社会融资总规模。按照有扶有控的原则，着力引导和促进信贷结构优化，加大对社会经济重点领域和薄弱环节的支持力度，引导金融机构提高金融服务水平，更好地支持实体经济发展。

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房贷利率昨起上涨“房奴”别忘多存月供

房贷新增

“尊敬的客户，2012年1月1日起我行将执行央行新利率，请您适当增加月还款额，避免出现还款账户余额不足。”几天前，贷款买房的李女士收到银行发来的短信。按照银行惯例，去年三次加息的效果从昨天开始正式显现，贷款市民就要开始为去年的三次加息“埋单”。业内人士提醒，如果暂时没有收到银行主动寄来的还款计划书，贷款者应该主动与贷款行联系，问清楚自己1月份到底该还多少钱，以免还款不足，影响个人信用记录。

■贷款者月供增加不超过6%

央行在2011年2月9日、4月6日和7月7日分别三次加息，贷款利率分别上调了0.2、0.2和0.25个百分点，5年以上贷款基准利率已从年初的6.4%增加至7.05%。住房公积金贷款利率也从年初的4.3%上调至4.9%。记者计算发现，对于一般首套房贷款者今年月供增加的幅度应该不超过6%。

按照通常惯例，银行约定贷款基准利率的调整方式通常为“次年1月1日”，也就是说，之前已经批下贷款的市民在2011年并未承担基准利率上浮带来的利息。但是从2012年1月1日起，已经与银行签订了房贷合同的房贷一族将按照新利率还款。

同样是100万贷款，按年初6.40%基准利率计算，期限20年，采取等额本息还款方式，那么每月月供约7396.98元，20年需支付利息总额为77.5万元；若按新利率7.05%计算，每月月供需7783.03元，支付利息总额86.8万元。比较下来，每月将多还386.05元，增长幅度为5.22%，一年需多还利息4600元，20年共需多付利息9.3万元。

2010年初以前买房的很多首套购房者都是享受的7折优惠利率，今年他们享受的利率折扣不变，但利率水平从去年的4.48%上升到4.935%。除去已还贷款等因素粗略计算，如果购房者还剩余100万元15年期的贷款，去年的月供是7639.7154元，今年月供就变为7874.1178元，增加了234.4元，增加幅度约为3.07%。

还有一些市民享受的是85折利率，他们的利率水平将从5.44%上升至5.9925%。100万元20年期的贷款，去年的月供为6845.03元，今年将变为 7159.98元%，增加314.95元，上涨 4.6%。

对于购买二套房的贷款者，适用的利率一般为基准利率的1.1倍，即从7.04%上升到7.755%。100万20年期的贷款，去年月供为7777元，今年就变为8212.57元，增加了435.57元，增长幅度为5.6%。

100万20年期的公积金贷款，去年月供为6219.05元，今年则为6544.44元，增加了325.44元，增长了5.23%。

值得注意的是，随着还款的持续，剩余本金和剩余期限都将越来越小，当初的100万元的贷款今年开始余额就不到100万，所以各类贷款今年确切的月供和增加幅度都会小于以上的结果，详细情况贷款市民应以贷款行的通知为准，但往账户里多存6%的资金应该完全够用。

■银行“分段计息”

1月还款比2月少

“银行从1月1日开始执行新利率，我每月的还款日期是24日，这个月的还款额怎么计算呢？”市民赵先生问。有关人士告诉记者，1月份的房贷还款的确涉及到2011年12月和2012年1月，这种情况就需要根据加息前后利率的不同而“分段计息”。

以赵先生的情况为例，“分段计息”就是分为两个部分计算。2011年12月25日到2011年12月31日的7天，还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月24日的24天，利息则按照加息后的利率计算。由于是“分段计息”，“房奴”们会发现，2012年1月份的还款额比2011年12月份稍高，但低于2012年2月份。2012年2月，客户的还款额度才是完全按照新利率执行。

■提前还贷要多方考虑

房贷月供“”了，是不是该提前还贷呢？工行客户经理陈先生告诉记者，市民在考虑提前还款时，有必要对自身的资金需求、渠道以及提前还款成本等进行多方权衡，通盘考虑后再作决定，有时把家庭现金都用于提前还贷未必划算。

具体说来，有三类借款人不宜提前还贷：一是在一年内有资金需求的按揭者。比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。第二是还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者，比如贷款10年已经还了5年以上的。因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。第三种就是高于目前房贷利率的者。

业内人士还告诉记者，目前并没有出现大批提前还贷的现象，很可能是因为大家都觉得今后的借款成本比现在高很多，或者根本就不可能从银行贷到款。比如，享受7折房贷的购房者，如果提前全部还款，万一还要买房，就得按二套房1.1倍的利率计算，很不划算。此外，现在很多银行银根紧张，房贷额度十分有限，不仅房贷利率大幅上涨，贷款者还得排队等候很长时间。

如果不能一次性提前还完余款，可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。

个人房贷执行新利率 100万30年期每年多还5000

中新网1月1日电(房产频道 陈璞)今天是2012年的第，当大家都沉浸在欢乐的节日气氛中时，老房贷的客户们却可能会有一点小小的郁闷，因为从今天起，各个银行将开始执行新的贷款利率，这也意味着老房贷客户的月还款额从本月起将会有所增加。

银行短信未提示准确增加额

客户应及时了解还款额变化以免影响个人信用

“尊敬的客户，由于2011年人民银行三次上调利率，您在我行办理的个人贷款还款金额从2012年1月1日起也将随之发生变化。”几天前，北京的小姐就收到了自己按揭房贷的银行所发来的提示短信。

据中新网房产频道了解，目前银行大多都推出了短信通知服务，会提醒客户自2012年1月1日起，房贷月供将随着新利率的执行而有所增加。不过银行系统还未能提供准确的增加额信息，仅提示客户在本月还款日时须多存点钱，以免出现扣款不足，而客户在还款时则可通过补登房贷存折等方式了解月供变化。

中新网房产频道也提醒广大房贷客户，本月还款前可通过银行服务电话、登陆网银或者直接前往银行柜台的方式查询自己本月起的月供额变化，以免发生扣款不足造成不良还款记录，影响自己的个人信用。

100万元30年期贷款每年多还5000多元

2011年，央行共计3次上涨了商业贷款利率，分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。

按照规定，五年期以上的贷款，2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40% 上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；2月9日至4月5日办理的房贷，上涨0.45个百分点；4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率上涨0.25个百分点。

据中新网房产频道了解，加息周期中，绝大多数房贷客户与银行签订的协议都是按年调整利率。所以客户面对的一般都是叠加后的利率，不同时间段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度也不一样。

拿100万贷款30年为例计算，(以下还款数额皆四舍五入后结果)4月6日～7月6日申请的房贷，执行的利率为6.80%，每月需还款6519元；在2月9日～4月5日申请到房贷的，执行的利率为6.60% ，月供为6387元 ；在2月9日前申请到房贷的购房者，还贷执行的利率为6.40% 时，一个月应该还6255元，(不计其间的购房按揭利率优惠或上浮政策)，经过三次调整7.05%后，每个月就要还6687元，也就是说，从明年开始，多每个月要多还432元 ，一年的话，就多还5184元。

提前还贷划不划算各有不同

执行新利率后，贷款客户每月的还款额将会增加，这也让一些客户萌生了提前还贷的念头。

但是银行工作人员提示说，根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳违约金等。此外，每个贷款客户当时跟具体银行网点签的贷款合同如何约定，是否能提前还贷、如何交违约金等也会有所不同。

业内人士提示说，对于房贷利率按基准利率执行的客户，如果资金宽裕且没有其他渠道，此时提前还款较划算。

而执行优惠利率的客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，那就没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根仍然吃紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会视不同的贷款类型上浮。

此外，使用等额本金和等额本息的方式还款的客户，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。

办理时段不同涨幅不同

人民银行人士称，央行分别于2011年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，现在，5年期以上贷款的基准利率已经从去年初的6.4%涨到了7.05%。但办理房贷的时间不同，基准利率上涨的幅度也会不一样。也就是说，从本月起，房贷基准利率将多上涨0.65个百分点，涨幅在10%左右。

其中，2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点。2011年4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

足额还款以免影响信用

人民银行重庆营管部提醒房贷客户，每个月必须按时、足额还清月供。从这个月起，如果市民仍按以前的金额还款，就会出现拖欠房贷的情况，而银行每个月都要把这种拖欠行为记录到市民的个人信用档案里。因此，有房贷月供的市民，一定要关注今年月供金额的变化，千万不要因此影响了自己的个人信用。

算账

20年期30万元贷款

月供增加80.49元

由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率（有的上浮、有的下浮、有的是基准利率）不一样，所以月供增加的额度也各不相同。

记者以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，请市内金融机构算了一笔账。

贷款办理时间在2011年2月9日以前的：按基准利率7折优惠执行，此前的贷款利率为4.48%，月供为1894.71元。今年1月起，贷款利率为4.935%，月供为1969.11元。月供增加74.4元。

贷款办理时间在2011年2月9日至4月5日的：按基准利率执行，此前的贷款利率为6.60%，月供为2254.42元。今年1月起，贷款利率为7.05%，月供为2334.91元。月供增加80.49元。

贷款办理时间在2011年4月6日至7月6日的：按基准利率上浮10%执行，此前的贷款利率为7.48%，月供为2413.11元。今年1月起，贷款利率为7.755%，月供为2463.77元。月供增加50.66元。