2012年中国楼市展望：楼市将陷入“深度博弈”

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六大机构预言2012楼市下半年限购将会淡出

政策

新盘销售可能变成常态

鑫尊地产：政策将鼓励和帮助刚需实现购房

2012年，房地产市场该如何变化呢？鑫尊地产认为，开发商经历了一年的成交萎缩，资金流将受到严峻考验，因此在2012年回笼资金、清仓出货是头等大事。即便是资金流不成问题的大开发商，由于担心后市房价持续下降，也有必要快速出货，以期利润化（或者说损失小化）；这使得新盘销售变成常态，预计价格至少要调低20%-30%；部分开发商由于严重现金流不足则不得不被业内大鳄吞食，行业盘整将在下半年风起云涌。

●观点一：小业主年底开始出货

小业主即二手房交易中卖房者，他们相对于开发商来讲回笼资金的压力要小一些（也有对后市判断不够准确的原因）。从2011年出现一、二手价格“倒挂”来看（部分区域倒挂价差达到5%-10%左右），多数二手房业主总以为房价还会上涨或者至少企稳，心理上不愿意接受房价持续下调的现实，促使他们继续“观望”或缓慢下调自己的出售价格，这种情绪将一直持续到9至10月份，直到新盘放量成交大幅增长为止。预计到年底小业主开始出货。

●观点二：预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房

政府作为政策的制定者，2012年他们一方面会更加考虑大多数群众的住房需求（通过调控降房价，调控使得成交量下降），另一方面也要兼顾到经济的平稳运行（需要保持一定的住房成交量）。因此，如何掌握调控与放量的平衡是政策决定的关键，即政府调控将更加“精准”。预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房，如放松首套银行贷款、适当降低首套首付比例等，另一方面，以更严厉的政策挤出泡沫，如开征房产税。如此则可以保持一定的成交量同时不致房价上涨。

●观点三：二手房“金九银十”后的两个月将明显增长

2012年的二手房成交量将摆脱2011年的颓势，出现逐步上涨的态势，月均上涨幅度将达到10%-20%左右。这是由于新房价格下降必然拉动二手房价格下降（这里的下降是指实质性下降，即达到刚需群体能够承受的价格，二手房大约滞后新房半年左右），价格的合理回归将带动购房者入市，预计2012年全年二手房成交量将达到14.5万套左右，其中“金九银十”后的两个月增幅为明显。文/张蛟

二手房

针对置业信贷政策有望微调

我爱我家：二手房交易量有望达到15万套

二手房市场在经历了去年的严厉调控之后，进入了多年未见的深冬。今年在限购继续、调控不放松的大背景下，二手房会出现怎样的走势呢？伟业我爱我家给出了他们对2012年二手房市场的预测：二手房交易量有望达到15万套。

●观点一：针对置业信贷政策可能会有不同程度微调

伟业我爱我家市场研究院分析表示，经济工作会议要求“房价合理回归”，因此“限购”政策本身还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购政策暂时不会取消。但是针对刚性购房，对不尽合理的执行细则可能会有适度微调，例如在纳税年限、支持“卖旧买新”等方面。

经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，明年针对购房者的“限贷”政策门槛可能会有所降低。

换而言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予置业、改善类人群一定优惠和松绑，不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

●观点二：2012年二手成交量可能达到15万套

基于以上政策的预判，伟业我爱我家市场研究院分析表示，从市场需求方面来看，随着房价合理回归，业主挂牌价格将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

从市场供应方面来看，明年随着各类积极政策的出台，带动市场交易的逐步回暖，性供应（“卖房”求“变现”）会把握时机入市，置换性供应（“买新”之前需“卖旧”）可能将通过“一卖一买”的形势推动房源进入市场，供应量将有所回升。基于此，预计2012年二手房成交量将回涨至15万套，成交均价将回归到2010年的水平。

分时间段来看，短期内（2012年一季度），由于年初信贷投放环境相对宽松，2011年底转移过来的需求可能在年初释放，但因为市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，成交量可能在短暂上涨后回归正常水平，价格将延续2011年四季度的下调态势。

中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。此外，即便是位置较好的区域可能因为暂时供不应求价格出现上涨，但区域内供应量也会因价格上涨的逐步释放，供需关系将很快再次趋于缓和，价格终还将回归正常。

●观点三：二手交易相关税费增加购房需求转向一手市场

去年底，二手房过户指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，一定程度上影响市场正常交易。由此形成的价格比较，将使得部分原二手房需求者转向一手房市场。从时间分布来看，由于业主也会依据周边一手房价格调整挂牌价格，随着时间推移，一、二手价格差距将会缩小，因此，这种二手需求向一手转移将在2012年上半年体现得较为明显。

●观点四：租赁市场仍将高位运行

同时，租赁市场仍将高位运行。即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行。其次，明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场。因此，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。

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金融

2012年楼市持续缓慢回落将加剧经济减速风险

中国银行：今年房价跌幅15%

近日，中国银行发布了对2012年一季度中国经济金融展望的报告，其中对房地产市场的发展前景进行了详细分析。该报告指出，在国家一系列调控政策影响下，2011 年我国房地产市场明显降温，并由上半年的“量跌价稳”向近几个月的“量价齐跌”转变。从成交量来看，今年1-10 月，完成商品房销售面积7.97 亿平方米，同比增长10%；从销售额来看，1-10 月完成商品房销售额43826 亿元，同比增长18.50%。从销售价格看，10 月份70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比下降的城市有34 个，持平的城市有20 个，10 月份环比价格下降的城市增加了17 个，即使环比价格上涨的城市中，涨幅也均未超过0.2%，这显示房价下跌的城市数量已占据绝大多数，房价下跌趋势正在向更多城市蔓延。预计2012 年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，将呈现“前低后高”的震荡趋势。此外，报告还明确提出以下观点。

●观点一：房价下跌加剧经济减速风险

中国银行的表示，得出这一观点主要是因为：首先，房地产占我国固定资产的1/5 左右，房价下跌将影响和经济增长。其次，房地产行业对相关行业，例如钢铁、水泥等也有较高的拉动作用。再者，房地产行业还将影响与住房消费相关的建材、家具、家装等消费行业。因此，如果房地产下滑，将通过和消费两个渠道产生的叠加效应，对GDP 增长产生影响。但是，需要注意的是，保障房建设会在一定程度上弥补商品房的下滑，因此不能过分夸大和担忧这种房价下跌引发的短期冲击。

地产业内分析：2011年房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，范围内几乎大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。

●观点二：房价下跌加大商业银行资产质量风险

中国银行认为，房价下跌对商业银行资产质量的影响主要表现在以下几个方面，一是房价下跌和市场调整将带动相关产业的下滑，在原有的拉动型经济增长模式下，将加大宏观经济减速风险，使企业的偿债能力都面临考验。二是房价下跌和市场调整还会使开发商面临较大的资金短缺压力，房地产开发贷款将面临较大的违约风险。三是房价的下跌和还款利率的升息，将影响个人住房抵押贷款人的还款能力。四是房价下跌还将通过“抵押物顺周期效应”影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量，这主要是因为这类贷款都是以土地及其上的物业作抵押向银行贷款，房价下跌必然导致这些土地及物业抵押品的价值发生损失，造成房地产、土地及融资平台贷款和其他商业贷款形成很强的正相关效应，加剧银行资产质量下滑风险。

地产业内分析：业内人士表示，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。而在政策预期方面，调控政策执行还有下半场，政策不动摇，强化宏观调控政策的意图一直并未改变。领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也大。

●观点三：房价下跌可能导致地方财政陷入困境

2010 年，房价持续导致土地出让收入大幅攀升至2.7 万亿元，有些城市的土地收入占到其财政收入的近五成。这使得政府偿债能力过度依赖土地，因此地方政府有实现储备土地的动机，而无降低当地房价的动机，这将在客观上增大房地产调控的复杂性。房价的下跌将让土地市场交易活跃度下降，政府通过土地交易所获得的收入必将大幅减少，导致地方陷入财政危机。

地产业内分析：公开市场出让的数据信息显示：2011年前11月，主要的130个城市，土地市场，总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿。其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月，130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11月，130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减少占比达到了30%。

住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元每平方米，下调至今年前11月的1495元每平方米，下调幅度达到了17.4%。土地减少，考验地方政府执行调控的能力。从目前来看，性的城市楼市调控拐点出现，而城市的主要财政收入依赖土地出让。地价下行对地方政府继续执行调控的压力大。这一难题在2012年可能会更加明显，这可能会影响2012年的楼市调控节奏。文/卫东

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趋势

2012年下半年或采取替代性措施让限购淡出

伟业顾问：一线城市房价一二季度将触底

2012年调控政策将有何变化？房地产市场走势将会如何？伟业顾问对已经开启的2012年楼市进行了预测。

●观点一：2012年下半年或采取替代性措施让限购淡出

虽然目前部分城市房贷利率出现回调情况，但对于房产市场影响的限购政策并未松动，目前已有北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，成都、佛山曾表示松动限购政策，均被叫停。此外，坚定不移进行调控，表示调控从紧方向不会改变，调控政策的力度不会有所减轻。

因此，伟业顾问预测，2012年结构调整仍是主线，在楼市方面，刚刚结束的经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。住房城乡建设部部长姜伟新在住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。由此可见，政府调控房产市场的决心明确，在未达"房价合理回归"目标前，即短期内房地产政策不会放松，以限购和限贷为主要手段的楼市调控还将持续，调控从紧方向不会改变，尤其一、二线城市政策力度将持续严格。

不过，伟业顾问事业集团市场发展部也表示，在经历明年上半年的调整摸索寻底的过程后，房价会下降到较为合理的水平，但调控政策不会骤然放松，顶多是结构性微调，更大的可能是准备充足的情况下，采取一些替代调控措施，使限购等政策逐渐淡出。

●观点二：2012年一线城市房价一二季度将触底

纵观2011年，相关统计数据显示，楼市成交量、价仍在上涨，但近三个月同比涨幅已经开始回落，其中一线城市成交量全部下滑，总体成交价格同比依然有所增长，但涨幅收窄，幅度在30%左右。另外，大部分二线城市成交量呈现下跌态势，跌幅在10%左右，成交均价总体也呈上涨趋势，但大多城市涨幅已明显回落，幅度在10%-20%。

在房地产市场呈现成交量下跌、成交均价涨幅回落的形势下，伟业顾问指出，2012年房地产市场将持续此现状，由于目前市场处于下行趋势，成交量大幅下降，成交均价也有所松动，一些开发企业为了冲刺年底业绩已经采取了销售策略。而在这种势头下，购房者普遍认为市场会持续下行、房价还有下调空间，且这种心态在调控政策不松动的情况下很难改变。因此，预计2012年市场会持续低迷状况，整体成交价格上涨将保持在10%以内。其中，一线城市房价、二季度或将触底，回归2010年初水平，而二三线城市房价将保持平稳或微涨，但涨幅将不会超过20%。

不过，伟业顾问事业集团市场发展部同时指出，从房地产的产业格局来看，短期内供需矛盾仍无法解决，国家对房地产的投入也仍将一如既往。数据显示，近两年虽然受到政策调控，但房地产开发额仍保持着两位数的增长，因此从长期来看，在城市化进程中，房地产市场仍活跃。

●观点三：2012年房地产企业着重强调发展二三四线城市

虽然2011年十大品牌房企销售业绩依旧保持同比大幅增长的态势，但相关数据显示，去年第三季度各大房企销售业绩增幅开始放缓。2011年前三季度，根据深沪16家上市重点房企披露财报显示，各企业库存压力增大，库存总量达到6685亿元，同比大幅增长50%，环比增长13%，占深沪上市房企的56%。同时各企业经营活动产生的现金流减少，资金面的压力进一步增大，高负债率压力显现，近五成企业经营活动产生的现金流净额为负值，7成企业现金流环比下滑，38%的企业资产负债于均值。

对此，伟业顾问指出，面对后市预判，各大企业认为市场的增长短期放慢，调控将常态化，因此各企业将多以现金为策略为主，保证销量。同时，各房企在一线城市会更注重通过性价比赢得市场机会，采取相应的、促销等策略，增加高速周转的产品比例，加速中小户型产品推货，抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群。

除此之外，2012年，各房企会着重强调二三四线城市的发展，迅速扩充市场容积，以规模换效益。型企业将更加偏重丰富产品线，出击二三线，择优拿地的策略，而区域型企业则会放缓开发节奏。文/李丹

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商品房

虽然2012年货币政策微调信号已经放出，但是

中指研究院：全年商品房量价难有增长

2012年，对于房地产行业是比2011年更加难耐的一年，开发商将面临来自政策、资金、市场、买房人各个层面的压力。而这些不确定因素之源头毫无疑问是调控政策能够维持多久？前不久，有关部门将外地人在京买房资格年限由五年降至三年，被很多业内人士认为是一种对某些特定需求市场的松动。但是，中指研究院数据分析认为：2012年全年商品房量价难有增长。

据中指研究院数据分析，为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制，及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。

10月，央行三季度货币政策执行报告中指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调，并没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”。于是到了11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行下调存准率，是释放2012年货币政策微调的信号。

据中指研究院数据分析，预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发和新开工面积增速将进一步回落，分别在15%-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

另有业内说明，2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税的改革试点范围逐步扩大，这将为限购等手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。此外，一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。同时，龙头企业领先将进一步扩大，中小企业面临资金风险。

土地

供需逐步趋稳稀缺项目“抗跌”

思源经纪：高含金量住宅用地成交价不降反涨

2011年的中国楼市经历了、死扛着不、假跌、试探性到楼市大降，许多人开始预测2012年中国房价走势如何，中国房价到底会降多少。与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，2012年会是买房的好时机吗？思源经纪机构认为，房地产市场出现大幅波动的概率较小。

●观点一：思源经纪机构认为，从政策上看，无论经济大势，还是房地产调控政策，维稳是基调，北京楼市将不会出现更大的变动

2012年房地产总体市场将更加健康，下半年或将逐步稳定。这一方面因为国家调控已初显成效，未来国家经济调整方向已从"抑通胀"转变为"保增长"以应对全球严峻的经济形势，政府不允许房价出现，这从银行存款准备金的下调可以初现端倪；另一方面，土地供应面积有所收缩，未来供需明显失衡的可能性不大，房地产市场出现大幅波动的概率较小。

●观点二：而从市场上看，未来需求会降低，但未来两年供应量也在减少，供需不会出现明显失衡

从土地的供应情况可以看出，2012年将会有80多个项目陆续上市，基本和2011年的项目供应量情况持平，可见商品住宅的供应量变化不是很大。另外，开发商对房地产调控持保守态度，拿地和开发节奏将进一步放缓，开发商的战略步伐会以稳健为主，稳中求进，坚守"现金为"的观念，维持现金流的财务安全底线，并且加速对二三线城市的布局，保证自己在动荡的时期能够生存下来。这将进一步导致一二线城市供应量的缩减，使供需维持在平稳状态。

●观点三：从成本上看，土地成本依然较高，在目前经济大势下，房地产开发成本不会降低

2010年7月1日-2011年11月30日，北京市成交102宗的住宅用地中，成交楼面价万元以上的比例占10%，7000-10000元的占为27%，而且今年出让的地块含金量明显下降，城郊偏远地块居多，有限的高含金量住宅用地，成交价不降反涨。

●观点四：从产品上看，五环内稀缺类项目和低密度别墅等项目比较“抗跌”

这两类项目的土地供应均日渐，未来潜在供应较小，加之存量本就相对较少，稀缺的市场存量，使得这两类产品的“抗跌”能力较强。

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