国家信息经济师：上半年房价将回落

在2011年12月31日南京证券举办的2012年策略会上，国家信息经济师、预测部主任范剑平发表主题演讲认为，2012年国内宏观经济走势会被房地产的调控及其效果所左右，房地产的价格会开始出现合理的回归，随着房价的调整，一些与房地产相关的产业可能会深度调整。

国内房地产泡沫已严重

范剑平认为，国内的房地产泡沫眼下已到了严重的阶段，不采取措施调控就有崩盘的危险。

来自汇丰银行的一项报告显示，内地房产总市值已经相当于GDP的3.5倍，远远超过了美国次贷危机泡沫高峰期的1.8倍，如果说美国这样一个人少地多的国家不可比，香港在1997年房地产泡沫破灭的时候，实际也只有3.1倍，只有日本，曾经达到过3.8倍，终房地产泡沫破灭。

“房地产已经绑架了中国经济。”范剑平说，整个房地产及其相关产业占GDP的比重已经远远高于其他国家，出现了经济对房地产的过分依赖。对于地方政府来说，无论是税收还是土地出让金，都占了地方财政较高的比例。房地产出现的暴利还影响了整个社会的资金流向，资金大量投入到这个行业，相比之下，其他产业的微利使得大家不安心做制造业，很多地方产业出现了“空心化”的苗头。这样的房地产发展已与我国产业结构调整以及建设创新型国家的战略目标相反，调控势在必行。

今年上半年是房地产资金链紧的时候

范剑平预测，2012年上半年，随着房地产融资的大门一个一个关上，一扇大门即房地产信托资金，也在去年底被叫停，开发商手里现有的房地产信托资金，迟在今年上半年将会到期，因此，今年上半年会是开发商资金链紧的时候，届时房价下跌的幅度会大一点快一点。

目前，国家对房地产的一系列调控政策已经开始取得实质性成效。数据显示，去年11月份，70个大中城市中，超过60个城市房价已经环比为零甚至下降，的房价已经全面停涨。随着房价回落，一些房地产相关产业将面临很大的结构调整压力，如钢铁、有色、建材等行业，库存压力较大。随着房地产占GDP的比重回归正常，这些相关产业的产能过剩矛盾将会更加突出。

“虽然房价回落是一个必然趋势，但不太可能出现大幅，回落的幅度将会在一个合理的范围之内。”范剑平说，房地产市场严重供过于求的现象已经出现了变化，今年因为调控的关系，开发商拿地已经大幅减少，新开工量也出现负增长，这就意味着，两年以后，新房供应量就会开始减少。

新开工量减少又会否导致将来新房供应减少，房价再度反弹？范剑平认为不会，经济工作会议重申了房地产调控的两个要点，一是抑制不合理的需求，同时更强调要增加合理的供给，因此，今后保障房和中低价位普通商品房的有效供给将会加大，房地产市场会更理性。

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“目前的楼市调控治到了标但还没有治到本”,近日,住建部房地产市场司副司长张小宏在一次会议上表述。

2012楼市面临大考,限购、差别化的信贷和税收政策还将坚持,然而经济工作会议将2012年经济工作基调定位为“稳中求进”,是2011年四季度以来货币政策和财政政策的转向又给楼市一丝曙光。

此时,有人揣测2012年政策是否会松绑?2012年楼市走势如何?2012年该不该买房子?

生存位 面子都是浮云

2011年,在多变的市场形势下,坚持低价拿地、快售、快速回笼资金的企业都取得了不俗的业绩。万科在2011年又一次同2008年一样率先,即使售楼处被砸却还在坚持。以万科的实力,土地、融资、施工设计、营销策划都不在话下,为什么还要?通过业绩来看,在没有办法的情况下,是有效的提振手段,因为生存是位的,在生存面前,面子、形象都是浮云。

政策可能“先紧后松”

房地产调控政策短期内不会就此放松,至少在2012年上半年之前,楼市将继续维持现有的局面。有关地产人士认为,如果保障性住房建设跟不上、房地产税收、土地政策改革不彻底,楼市调控的效果就不会明显,政策还需继续落实。因此,2012年的货币政策和房地产政策都可能呈现“先紧后松”的局面,第二季度后是否有所“松绑”尚存变数。

一位房协人士表示“为实现保民生与保增长的统一,2012年一个重要的方向将是,更多细化政策向有利于促进刚性需求的保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样既可以消化存量,又会有助于房价合理回归。因此未来政策会由‘定量’微调向‘定向’微调转变。”

行业转型挖潜

当前房地产市场的“洗牌”大幕正徐徐拉开,“马太效应”也越来越明显。不少房企是中小企业面临巨大的资金压力,房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。企业的发展领域由开发住宅及销售为主,将向商业地产、旅游地产等多种物业形式深度转化。开发商自持物业将成为优化企业发展结构的必然选择。

2012年,也是给以往浮躁的地产行业好好沉淀的一个机会。开发商开始越来越多地考虑品质、园林、户型、服务；代理机构开始潜心研究营销课题；广告公司真正去洞察消费者心理,并在挖掘产品价值的基础上,架构产品与消费者之间深入沟通的桥梁。

供与需都有机会

“2012年,于房地产商将是比较难过的一年,反过来,对刚需就是购房的好时机。”一位地产人士说,现在各楼盘优惠普遍存在,但谁都很难给出一个的购房时间。所以,如果遇到合适的房子,而且又有购买能力,适时出手将是上策。

对于开发商来说,出货才是硬道理,可以有效解决现金流的问题。举个例子,开发商与其付高利息融5个亿的资金过冬,还不如降低25%的成本卖5亿元的房子。当市场的多方博弈僵持一段时间之后,开发商和购房者都能找到各自合理的利益平衡点,对彼此就都是一次机会。(记者 郭强)

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