无需惊慌 看清楼市调控的三大认识“误区”

行至2012年，楼市调控继续进行并无太大悬念，而低迷的楼市、惨淡的成交也表明，楼市调控正在逐渐显效，这一回，人们对过去“屡调屡涨”的楼市调控有了新的认识和更大的期待。不过，楼市调控终归是一项复杂而艰巨的工程，并不像“1+1=2”那么简单，若抱着“非此即彼”的心态看待楼市，很容易步入认识的“误区”。

误区一：楼市调控就是要弄死房地产

房价飙涨、高不可攀，曾令无数购房者“竞折腰”，甚至心生愤懑、怨恨之情，“房地产”就此成了不少人心中罪不可赦的“恶魔”。到了本轮号称“严调控”的楼市调控，从“限购”、“限贷”、“限售”，到“保障房”，再到“房产税”，可谓弹弹威猛，招招见血。眼见“房地产”面临困境，有些呼“解气”、“过瘾”，巴不得楼市调控将“房地产”一闷棍打死，将这个曾经的“支柱产业”直接棒打成“二级残废”，次也落个“内伤吐血”。

然而，这种对立的“二元观”其实不够理性，也不够现实，本轮楼市调控旨在为过热的“房地产”降温，也的确会在客观上造成“弄死一批开发商”掀起轰轰烈烈“洗牌潮”的效果，但并非意在将“房地产”行业置之死地。暂且不去探讨房地产到底该不该担当国民经济“支柱产业”，单就房地产涉及上下游数十个相关行业一项，楼市调控就不可能猛然弄死“房地产”。楼市调控对“房地产”的鞭笞其实是“恨铁不成钢”，而并非“你死我活”。

误区二：楼市调控就是要弄死房价

归根到底，人们之所以痛恨“房地产”，矛盾焦点就在于“房价”。在过去房价飞涨的几年，“房价”和“高房价”也确实几乎可以划等号，具体到本轮调控也旨在撼动“高房价”，然而，若是寄望房价就此，尤其是短期内存在较大的难度。

不错，曾几何时，房价的确出现过的局面，不过，对于房地产而言，房价“”和“”都不是正常现象，政府出台楼市调控就是为了遏制房价“”现象，基于同样的缘由，楼市调控不会力促房价走向另一个极端——“”。况且，上坡容易下坡难，房价之于国家经济而言更加不能承受，尤其是在国家面临拉动经济发展的“三驾马车”同时深陷泥潭之际，更加不会铤而走险。因此，政府一直在强调“合理回归”，其目的意在促使房地产告别“暴利”和“”，回归“平均利润”和“稳定”。

误区三：房价“合理回归”=买房就像买白菜

随着楼市调控逐渐显效，楼市现颓势，房价节节败退，截至2011年12月，百城房价已出现连续第4个月环比下降。饱受“高房价”之苦的购房者，闻之想必会扬眉吐气、欢欣鼓舞。楼市调控2012年还会继续坚持，购房者有理由期待“更低”的房价。但若据此等待有朝一日房价大跌像买白菜一样买房，也并不现实。

除了上述我们已经分析过的，楼市调控并非旨在令房价之外，这里尤其强调，寄望像买白菜一样买房的想法，其实也是不够理性的想法。无论如何，购房都是一个复杂的行为，房子对于每一个家庭举足轻重，购房者务必增强“理性”思考。其实，从“退房潮”到各种各样的“房闹”现象，都说明有些购房者的购房行为尚不够理性，而不理性的购房行为，则有可能使家庭资产不可避免的蒙受损失。

诚然，楼市调控正在显效，房价很有可能进一步“阴跌”，购房者有理由期待一个更低的“房价”，博主也曾提醒2012未必就一定是购房之年，但希望购房者也不要就此步入另一误区，认为楼市调控就是“钥匙”，房价势必“大跌”或“”，购房者务必对房价走势有一个“理性”而“全面”的思考，结合自身的“购买力”再三权衡出手的时机。

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异地购房不是不可开禁，但有前提。其一，时机是否具备？其二，必要性在哪里？其三，有何依据？三者无一出现，便要大胆提议将这超毅力与决心之设计不加珍惜地撤换，且不说已有成果不免要付之东流，即令日后的调控，也没有了强有力的工具可用。

笔者这样说并非杞人之忧。面对异地奔突的资本对于市场的冲击，限制办法不亚于是在救一场烈火。现在的情况看起来真是万幸。虽不能讲炒资尽悉遭到扑灭，但譬如一个人向前一步即要跌落不测深渊，你紧急地将之勒逼回来，唤醒其意念，已是一个治病先救人的好开端。要知道这是救了整个市场。那些视限制为多余的人，到底是没有想明白，市场即便不加调控，完全放开让许多炒资去拼，爬高跌重，一旦达到极限，物极必反必得一落千丈，且定会以快速度于短时间内以惨烈的方式自动破碎。怎么能眼睁睁看着这样一个市场说跳就从一百层楼顶跳下来？

此种关头若复开禁异地购房，我们有无办法、能力去界定和判别一道汹涌扑来的资金何为购买，何为多次交易？何为自住的刚性需求，何又为投机作炒者？对于这方面的监视，全赖信息记录的充分与完备，才能做到高效实时的掌握。要知道，中国六七百座城市，当前住房信息系统全不联网衔接，有些城市甚至没有此类信息建设。即便是快的处理，要到今年6月底之前才能实现40个大城市楼市信息的联网覆盖。要想达到完全信息互通，以监视购买资金大范围多地点成规模高频次的游动，是立时不可就的事情。就算真趋于健全了，也还要放到实际环境中加以反复检验。
说放是很容易的，重要的是，放开之后，对咆哮奔流的资金如何分流，有无能力一一将之从容分流与消化？若是放开后的局面，依然只是一个不同性质资金流量高度叠加的商品房市场，结构依然单一，供给依然薄弱，且无论供给也好、需求也罢，又都朝着原路抄返，抱着趁机捞取一把就走的老一套心态和思维，那该如何是好？

就限购来说，干预需求，而增加和改变供给，这条思路没有什么不妥。尤其能做到干预不必要的那部分非良性需求，同时增加有效必要且又切合实际的供给量及供给路径，这样的限制性调控，可以说是产生了效益的调控。只是对此种做法，历来存在不小曲解，总觉得这是下策。因为这恐怕是许多人对资本有一种盲目的迷信。其实，资金只是工具，不是市场的全部。市场之所以为市场，乃是各种关系的总和，不见得资金越多就越好，交易越多就越好。有时候，资金多了，交易多了，可能会成为不理性的诱因，泡沫的诱因。从这个角度看，限制性措施只是损害了炒资的利益，干扰了唯资本的盲目与迷失，而从来就不是阻碍市场的绊脚石。

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资金入市，应该有度，即规模与数量要适度，节奏要适度，而且在进入的时间与空间上都必须适宜，因为市场不是一个无形过巨的蓄水池。严格来讲，当前所谓限购，非禁购禁锢，其意不在于使资金与交易绝迹。多数城市，对异地购房持包容开放姿态，不过只是附设了一定条件，谈不上苛刻。至于限贷，则更无欲消灭交易之说，只要你愿意出一个相对高的成本，照旧可以举债买房。适度抑制户籍外资本以换取户籍内资金的恢复与壮大，辅以各类刺激手段促成其收效，从中可见到这一年多时间市场中不同性质的两种资金随之调换了座次，重分了主谓，乃有了真正的消费者入主。相应地，整个楼市的发展历来都过偏于外倾型性格，这种限制便要来一个除旧布新，反其道引入内倾型性格，化依赖外向需求支持的发展为内需拉动型的发展，更为重视了各区域市场立足于本土的内生性。其目的，无不是要重规市场经纬，使供需关系更加互洽合拍。

就此说来，限制做法还有其建设性的一面，取法压抑与拉抬并重策略，市场不因这样的灵活柔和变革而转为萧条破败，兼又收到治本之效，已属两全。促进促退，孰得孰失，不难分辨。

当然还要进一步看透市场与民生的密切关系。理顺市场，就是搞好了民生，两者之间息息相通，互为结果。异地限购即是这一概念之衍生品。经济发展要注重速度，更要注重质量，两者有一个不行，便将得不偿失，拖累甚大。故有调结构、促转型、改方式之举。楼市岂能自外于此？民生若不解决到位，楼价涨到天上去，见物不见人，那也是空洞的增长，终必幻灭。当知原来惯有的增长观点及其体现方式，显然已不可持续下去。如今稍稍放缓步子，把刚性需求升上去，坚固的基础打下来，质量提高了，经济发展的万丈高楼平地拔起乃有支撑。

依笔者之见，提升楼市的质量，就在于做保障与抓市场两条，应保尽保，能保尽保。在市场其高烧不止晕头转向无法自我维持时，发挥政府配置资源的替代功能，尽力使其发展过程与结果均可落于实处，结出实果。异地限购正是为此在做开路做先锋，而市场关系的深刻变化也才刚开幕，更好的结果可期。

（来源：上海证券报）

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