住宅回归将居住本性 2012 不是楼市的灾难年

刚需

“不见兔子不撒鹰”

据媒体报道，2011年11月19日龙湖时代天街开卖当天共计到访千组客户，其中早的一位客户早上不到7点便抵达销售。此次开卖2，216套房源全部抢购一空，超百组客户抱憾而归。

在北京楼市一片萧条的情况下，不是没有卖得好的“黑马”，而这一业绩，也说明了有限的购房人，其实不是漫无目的的观望，心中自有一个标准，“不见兔子不撒鹰”，当某个项目获得了大多数“刚需”的认可，“抢购”还是会出现的。

据悉，龙湖这个项目有很好的园林景观，但单价仅1万起，同时还是“”，价格和交通配套都符合了这个时间段购房人的需求。

从2011年下半年一直过渡到2012开年，尽管开发商运用了措施，但购房者对于开发商给出的让利并不怎么领情。实际上刚性需求的购房心情还是很迫切的，只是优惠力度如果达不到他们的心理预期，他们也不会轻易出手。

当然，优惠力度达不到购房者的心理预期只是一方面，而更重要的是目前很多消费者对楼市价格下行的预期在不断增强。

也就是说，购房人对产品和更优惠的价格的期待，给手里有盘的开发商继续干下去的信心，虽然还有不少楼盘在试探着下调价格而不肯一降到底，这个博弈的“年度输家”，还是寻找一切机会坚持不败，但2012年是一个买方市场的年度，理论上是不可变的了

房价

没有只有更低

按照房地产业内人士的普遍看法，2012年房地产市场仍然将承接下调的趋势。随着调控政策已经控制了价格走势，无论企业想出什么策划，也只能围绕着“杜绝高房价”这一主题。如果调控政策持续不变，2012上半年房价应该会出现明显的下跌，尤其是一线城市，已经完全向买方市场发展。

北京市住建委网站数据显示，2012年周北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为2303套，比去年一周下跌34%，与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，创近4年来新低。

对于2012年的楼市走势，业内人士认为，从各方来的声音显示，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的预期和购房者等待格出现的心态，预计2012年一季度或将有更大幅度的“潮”出现。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间，北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也大。

2012年，“没有，只有更低”将成为名言，2012年已成开发商共识，不是本事，卖得掉才叫水平。

一位业内大腕前两日发微博称，万科在继续保持老大的地位，得益于各分公司在各地区率先，其实万科也是在“甩货保命”，究竟房价还能降多少？购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，却没人知道。

观念

住宅回归“居住”本性

有很多根深蒂固的购房观念，经过十几年的考验，成了“颠扑不破”的真理，但是2012年的到来，卖方市场转化成为买方市场，这些观念也发生了180度的掉转，可能很长时间成为新的市场交易法则。

在此之前，二手房交易中的税费，明明规定由卖房人缴纳，但由于一房难求，在绝大多数交易中，都是由买房人承担的。2012年的房子不好卖，这个问题又被拿出来重新思考。

在买房人不愿意承担高额税费的情况下，房主又为了顺利成交，就只好自己负担，从原来“没商量”到现在的“可商量”，也许随着调控的进一步深入，又会回到“没商量”，但却是由房主缴税“没商量”了。

以前的十几年里，房子都被认为是金融产品，起着保值的作用，而随着房价攀高的不确定性，新房不见得不是负资产，“买了房子就一定赚钱”的观念一去不复返，住宅终回归它的原始作用——居住。

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2012年深圳潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米。与2011年相比，新增项目数虽小幅减少，但新增项目住宅面积大幅上升52%。中原地产昨天披露这一数据并预测，不计2011年新房存量，仅新增供应就需要22个月时间来消化。

公开数据显示，2011年，深圳新房总成交约300万平方米，只有今年新增供应的一半；如果加上2011年末的新房存量约270万平方米，2012年新房总供应量高达870万平方米，相当于2011年实际销量的3倍。

中原地产实地摸底调查的结果是，主要大盘集中于原特区外。分区来看，宝安区新增待售项目22个，住宅建筑面积达216万平方米，继续成为提供全市新增住宅的主力军。而在龙岗区，佳兆业新增2个住宅项目，住宅建筑面积达36.7万平方米，约3800套将逐步释放。南山区新增供应项目15个，住宅建筑面积约71万平方米，成为原特区内新房供应的主力军。福田区新增供应6个项目，住宅建筑面积约38万平方米。罗湖区和盐田区分别新增4个待售项目，住宅建筑面积约50万平方米和15万平方米。

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中介还在卖房吗？不少中介机构在去年年底意外接到了开发商商铺的代理业务，业绩环比骤增。个别中介表示去年12月业绩商铺成交占比八成。

二手中介掘金商铺

住宅在推售难度趋大的情况下，开发商、中介在去年年底却借以卖铺火了一把。中信凯旋公馆就推出沿街的30余套商铺，目前已经陆续完成成交，据开发商方面反馈，其成交均价达到3.8万元/平方米，共回笼资金1.5亿元左右。同样以卖铺换金的楼盘项目还包括同区域的中熙弥珍道、天利花园等。

南都记者了解到，此类一手楼盘的商铺都交由了二手中介代理，如金信联行、汇业地产、满堂红地产等都接盘了此类业务。按照汇业地产提供的信息，其12月成交业绩(收入)有225万元，总成交额在3000万元左右，其中住宅成交仅占比两成，而其余八成左右的占比为商铺买卖。

“通常是在楼盘基本销售完毕后开发商才推商铺的，但去年底开发商也把时间提前了。”金信联行营销总监谢本宁分析，开发商主要是在年底为了继续冲刺2011年的收成，因此都押宝在商铺、车位等非住宅的销售上，即便此时并不是常规推售商铺的契机。

成熟商铺关注度高

汇业地产相关负责人则表示，去年12月的业绩创下了该司开业以来的记录，其主要代理的商铺项目分布于常平、清溪和城区。“这说明市场上真正的自住客买家仍在观望，而者已在伺机而动，不断找的机会。”该人士表示，目前商铺的主要成交价位大概在15000-40000元/平方米，具体的价位仍与楼盘位置、商铺所处楼盘的布局相关。

而在购买商铺客户的支付方面，中信地产相关人士则表示，跟客户的消费力相关，而一次性付款的比例也较多。“能顺利推出商铺，主要为地段、内较为成熟的楼盘项目，因为区域内生活和商业氛围好，这对者的迅速入市则是较大的信心。”这位开发商人士的说法则在一个商铺者身上找到对应的理解。在西平居住同样在此购买了商铺的张先生表示，如果是其他区域的商铺，他可能并不一定会出售，因为若虚有“规划前景”，则难在弱市时触动实际买家。

2011年底一手房

非住宅成交冲高

政策延续的2011年，买房者面对未见底的楼市普遍产生观望情绪。东莞市房产管理局公众信息网的统计数据显示，去年12月住宅成交仅18.5万平方米左右，创下去年成交量的值。

对比分析住宅市场和非住宅市场在去年12月的成交情况，一个是年底低值，一个则是年内高位。去年12月份，非住宅成交近1100套，成交面积约5.1万平方米，这是年内非住宅成交的高位水平。分析开发商或代理公司能够在去年底成功推售商铺的原因，大多数业内人士都指向了“跟住宅市场的不景气相关”。

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